6万人抢房、18家开发商抢地，开启一个慌里慌张的时代

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：许千慧，36氪经授权发布。

文/许千慧

编辑/小屋

6月2日，杭州有6万人在熬夜，等待他们买房的摇号结果。这是杭州自新房摇号以来发生的第27次「万人摇」，也是人数最高的一次，中签率只有1.6%。

前一天，6月1日，南京一个项目有10898组买房人，在排队摇号153套房子，中签率低到1.4%。因为查询结果的小程序访问量太大，中间几度出现系统崩溃。

这样的情况，在成都、北京都出现了。北京一个千万级豪宅项目240套房子，瞬间就没了，接近3亿资金又被沉淀进了楼市。

一位TOP10开发商的投发部人士跟我们说：现在一些钱太便宜了，就跟不要利息一样，这些钱拿在手里，不得不买成房子，或者土地。

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今年上半年，万科、保利、世茂、天恒等房企的发债票面利率在3%左右，最低利率可以达到1.59%——这是近几年的最低利息。

因为利息很低，企业在争先恐后的发债，一个个百亿级的融资计划被抛出来，但太多的钱拿在手里会发烫，有钱人对货币贬值的恐惧和穷人对收入下降的恐慌，一起被投射到了市场中。

5月29日，北京18个企业及联合体挤进土拍现场，竞买房山新城一个共有产权房地块，最终抢了57轮，溢价31%成交。

在这块地成交不到一个月之前，房山有一个项目刚刚宣布折价7000元/平米卖房，相当于给出了接近于8折的折扣。

在同一时间段内，北京东南三环分钟寺地块，把楼面价推高到了7.6万元/平米。不到半个月之后，这个项目的回迁房部分开始有人叫着3.9万元/平米卖掉自己的房子。

上述开发商人士说：怎么算都算不过来账。

一个慌里慌张、预期产生分歧的时代，就此拉开了，不同的选择，会走向不同的路。

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虽然慌张的情绪是一样的，但资源、地位、风格却有非常大的不同。

穷人在“比2019年还难的2020年”，担心的是收入下降，不敢加杠杆。

有钱人担心的货币贬值，自己买不到好的资产，保持未来财富增长的筹码。

开发商担心的是拿不到地，拿不到好地。

“拿地不难，但拿好地很难”，投拓界的资深人士跟我们说，对偏远和质量不好的地，各家企业有自己的判断和打法，但对好地块大家是有共识的，这就意味着越是好的地块，抢的人越多。

5月9日，北京17家报名主体、16家单枪匹马争夺通州台湖不限价地块。拍卖开始之后不到5分钟，溢价率就飙到了50%的最高线。

5月27日，烟台一宗商住用地经过1148轮争夺，耗时近7小时，最终以118.8%的溢价率成交。

一旦很多对手出现在竞拍现场，就直接意味着这个项目的利润率要下降了。

有一次，一家近三年拿地非常积极的开发商缺席了一个热门土地的竞拍，原因是：账面上的流动资金不够交参与地块竞拍的押金了。

资金少的企业，玩不了这个游戏。资金多的企业，又要防范风险，防止把所有的鸡蛋放进一个篮子里。

由于三四线城市货币化棚改结束，很多地方型企业、主要布局三四线城市的房企，今年在扎堆到一二线城市拿地，直接拉低了热门城市的地产项目回报率。

“一块钱投到三四线城市能拿回4块、5块的货值，而投在一线城市拿地，最多只能拿到1块7、2块的回报”。一线城市的房子不愁卖，但从投资测算来看，却并不理想。

所以，也会出现一个现象：小企业拼尽全力在一二线城市/城市圈拿一块地，为的是房子好卖，能活下去。而大开发商则要测算不同地区的投入产出，平衡不同区域公司的资源分配。

据说，某TOP5房企的北京公司和天津公司彼此之间经常争的面红耳赤。“一个公司用来拿地的钱就这么多，怎么说服老板自己的地是值得投资的，这是个问题。”

“每个区域公司一二百人的规模，有四五千人都在等饭吃，要不要拿地、拿多少地，很多时候都是集体决策的结果。”——如果不是一个高度集权的企业，企业越大，就会越懂得平衡、熟悉中庸之道。

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因为拿地越来越难，越来越多的房企开始「联合拿地」，一为减少竞争对手，二是可以形成资源互补。

但也会产生分歧，不同公司对同一块地的预期也各有不同。“一般来说，举牌时会以最低的授权为准，有时候地价拿高超过了授权，各个公司还得回过头各自合计，没法做的就退出，剩下的人把钱补上”。

「联合拿地」还有一个非常直接的后果：几年之后，不同企业之间的产品力差距会缩小，好企业的一套东西，别的企业联合几次就学会了。

房地产是强资源、强销售型行业，在投后运营没有成为核心能力之前，同一层级的企业在竞争加剧的市场中，会逐渐被拉到平均水平。这也是为什么百亿级企业要拼命冲千亿——这个行业，走到中期，规模和资源才是护城河，好产品的作用更多是体现在高溢价，绿城之前就是没明白这个道理。

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抢不到「好地块」的开发商，为活下去而焦虑。抢到土地的开发商，也没过上舒服的好日子。

今年，北京已成交的21宗不限价地块中，有一半以上的地块的楼面价超过了4万 / ㎡，成为未来潜在的“准豪宅”项目。按照以往豪宅项目的操作节奏，一般都得酝酿个一到两年，才会「犹抱琵琶半遮面」地走向市场。

去年北京的总价地王就是这个节奏。拿地10个月后，中海甲叁號院才公布了案名和产品效果图，在市场上打响了豪宅第一枪。

但中海之后的“准豪宅”地块，却开始走上了「快周转」的路。

180亿元拿下分钟寺地块的合生创展，在拿地的第二天就广撒海报，招兵买马，并扬言要在年内豪宅入市。与此同时，东四环上的霄云路八号已经步入销售的第十一年，手里还攥着百亿货值待售。

未来两年，如果全北京想要买豪宅的人都来买合生的这两个项目，按照货值估算它也卖不完。

保利+金茂+首开联合体的四季青地块，案名定了「颐和金茂府」，已经准备开动了；融创的四季青项目也靠一张文化气息浓厚的海报刷了波存在感；年初一口气拿下三块不限价地的绿城，明天就要在线上发布产品了。

虽然2009年的一幕再次上演，央行在「放水」，有人在抢房，开发商在抢地，但时代已经不一样了，今天市场上的钱，比那时候更烫，人也更慌。