爬坡过坎中万科的亏损在“收窄”
10月29日，万科发布2026年第三季度报告。
前三季度，万科实现营业收入1049.99亿元，同比下降34.94%；归属于上市公司股东的净亏损239.44亿元，较上年同期280.16亿元减亏40.72亿元，收窄14.53%。
第三季度，万科营业收入348.30亿元，同比下降37.88%，归母净亏损89.93亿元，较上年同期160.69亿元收窄44.04%。
减亏与合同销售金额同比下降48.2%，把这两个数字放在一起，能看到万科当前的处境：亏损的坑在变浅，主业还待回血。
减亏的成色
亏损是怎么变小的？前三季度毛利69.70亿元，较上年同期减少约85亿元，整体税前毛利率6.6%，比去年同期下降3.0个百分点；其中房地产开发业务税前毛利率5.2%，下降2.6个百分点。
与此同时，资产减值损失39.37亿元，同比减少72.54%，相当于少提了约104亿元。营业成本下降32.82%，降幅小于收入，说明成本端的收缩跟不上结算规模的收缩。
一头是毛利少赚85亿元，一头是减值少提104亿元，两者大致相互抵消，这才是减亏的真实结构。公告自身的表述也指向同一处，亏损主要是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位。
扣非口径亦可以交叉验证。前三季度扣非净亏损215.38亿元，比归母净亏损少24亿元；非经常性损益合计-24.06亿元，其中非流动资产处置损益-6.04亿元、其他收支-19.47亿元。非经常项目是拖累而非支撑，亏损的源头仍在主营。
另外，所得税费用39.13亿元，同比增加59.54%。公告的解释是整体亏损但部分子公司产生应税利润，以及递延所得税资产转回。
销售的缺口
亏损的上游是销售。第三季度万科合同销售面积128.3万平方米、金额162.1亿元，同比分别下降45.7%和48.3%；前三季度累计销售面积421.3万平方米、金额520.1亿元，同比降幅分别是45.6%和48.2%。
国家统计局数据显示，1-9月全国新建商品房销售面积5.65亿平方米，同比下降13.2%。同为面积口径，万科的降幅是45.6%，比全国水平多降32.4个百分点。行业总量在收缩，公司同步在收缩。
数据来源：万科企业2026年第三季度报告，观点网整理
项目层面，万科前三季度12个首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率接近六成，宁波璞源隐秀以差异化产品做到75%。存量去化上，年初现房销售75亿元，车位、商铺、办公合计58亿元，新媒体渠道获客成交近85亿元；苏南朗拾玉湖项目以“质造工坊”公开展示施工工艺，实现现房清盘。
结算端方面，前三季度开发业务结算面积510.3万平方米，贡献营业收入602.9亿元。
截至9月底，已售未竣工结算资源893.3万平方米，对应合同金额约795.4亿元。以合同金额对照前三季度602.9亿元的结算收入，大约相当于四个季度的量；而竣工面积412.3万平方米只完成全年计划的55.4%，四季度要补的进度接近一半。
补货的方式也变了。前三季度盘活优化和新增产能195.0亿元，通过存量盘活实现的现金回款39.2亿元；其中第三季度盘活优化和新增产能同样为39.2亿元，两个数字数值相同、口径不同，前者是可售货值，后者才是现金。累计获取项目11个，权益计容建筑面积45.5万平方米，权益地价约30.7亿元，约相当于同期销售金额的5.9%。新开工及复工计容面积159.6万平方米，仅为全年计划的52.1%。
时间与代价
化险的账本摊在资产负债表上。截至9月末，万科货币资金524.46亿元，较上年末减少147.94亿元；有息负债3488.3亿元。按这两个披露数测算，货币资金对有息负债的覆盖率约15.0%。资产负债率78.0%，较上年末上升1.1个百分点。
归母所有者权益930.94亿元，较上年末下降20.37%，减少238.11亿元，与前三季度239.44亿元的归母亏损基本相当。
现金流层面。前三季度经营活动现金流量净额-22.22亿元，同比少流出36.67亿元，改善62.26%，公告归因于经营支出减少。但上半年这一项还是净流入4.95亿元，按此测算，第三季度单季净流出约27亿元。同期的收缩也能对上：营业成本下降32.82%，销售费用29.28亿元、下降39.27%。
融资端，截至三季度末，万科存量融资综合成本2.86%，较年初下降17个基点；大股东深铁集团年内累计提供约45.2亿元股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例；已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金约180.7亿元。前三季度筹资活动净流出140.89亿元，同比收窄30.67%。
成本在降、期限在挪、股东在垫，这套组合维持住了存量债务的稳定，依赖的格局却没有改变。
经营服务业务则保持稳健。前三季度全口径收入438.0亿元，同比增长0.5%。其中租赁住宅收入21.0亿元，泊寓累计运营管理21.36万间、已开业17.13万间，出租率92.5%；商业开发与运营收入66.8亿元，整体出租率93.1%；物流仓储收入33.6亿元，同比增长5.6%，冷链收入20.4亿元、增长21.9%，高标库收入13.2亿元、下降11.4%。
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