京沪新政后楼市：成交延续活跃

2026年8月，京沪楼市政策相继优化。8月7日，北京进一步降低非京籍家庭购房门槛，并加大公积金贷款支持力度；8月20日，上海在延续2月政策基础上，通过下调外环外二套住房首付比例、推出置换补贴等方式，进一步释放外环外购房需求、畅通住房置换链条。两地政策均着眼于进一步释放合理住房需求、改善市场预期。

从市场反馈来看，新政落地后京沪新房、二手房成交均保持一定活跃度，部分新房项目到访量有所增加，刚需和改善客群的咨询热度有所提升。8月北京二手商品住宅成交1.4万套，同比增长3.9%；上海二手商品房成交规模保持高位，同比增长16.3%；新房方面，8月北京新建商品住宅成交面积与去年同期基本持平，上海同比增长16.0%。

不过，从目前表现来看，京沪楼市更多体现为成交保持活跃、供需关系边际改善下的修复。一方面，前八月京沪二手房成交量均创近五年新高，市场本身已有较好的成交基础；另一方面，二手房新增及存量挂牌量下降，新房供应放缓、库存和出清周期有所回落，市场供需压力较前期有所缓解。但价格仍处调整通道，新房库存规模仍处相对高位，市场修复的持续性仍有待观察。

京沪新政后市场整体平稳，8月周度成交量环比增长

京沪新政落地后，部分新房项目到访量有所增加，刚需和改善客群的咨询热度均有提升；二手房带看和咨询也较前期活跃。

从二手房网签数据来看，根据中指数据，8月北京二手商品住宅成交1.4万套，同比增长3.9%；上海二手商品房成交2.3万套，同比增长16.3%。从周度数据来看，北京新政实施后三周（8.10-8.30）周度成交量环比持续增长，9月第一周成交3300套，同比增长26.1%；上海新政实施后（8.24-8.30）周度成交量在高基数下仍同比增长18.5%，9月第一周（8.31-9.6）成交5293套，同比增长19.9%。

图：2024-2026年北京、上海新房周度成交走势

从新房网签数据来看，根据中指数据，8月北京新建商品住宅成交37.8万平方米，成交面积同比基本持平；上海新建商品住宅成交91.4万平方米，同比增长16.0%。从周度数据来看，8月最后三周（8.10-8.30）北京新建商品住宅成交面积环比连续增长，9月第一周成交9.2万平方米，同比增长31.2%；8月上海新政实施后最后一周成交面积环比增长5.1%，9月第一周（8.31-9.6）成交27.5万平方米，同比增长81.1%。

前八月京沪二手房成交量均创近五年新高，市场供需关系改善

政策效果虽在成交端初步显现，但其能否延续，关键取决于京沪量价与供求基本面能否为持续修复提供支撑。

从2026年1-8月成交来看，北京二手商品住宅累计成交12.1万套，同比增长5.9%，上海二手商品房累计成交19.1万套，同比增长14.0%，京沪近五年二手房成交量均创近五年新高。8月北京二手商品住宅、上海二手商品房分别成交1.4万、2.3万套，高基数下同比仍分别增长3.9%、16.3%，北京、上海二手房成交规模实现连续6个月同比增长，市场活跃度仍有延续。

新房方面，1-8月，北京新建商品住宅累计成交337.8万平方米，同比下降1.2%，8月成交37.8万平方米，与去年同期基本持平；上海新建商品住宅累计成交711.3万平方米，同比增长2.4%，8月成交91.4万平方米，同比增长16.0%。

图：2023-2026年北京、上海新房和二手房月度成交走势

从供需关系看，市场同样出现一定改善迹象。

根据中指数据，去年四季度以来北京、上海头部中介二手房存量挂牌波动性下降，8月末同比分别下降14.8%、25.3%，较上年高点分别下降20%、31%，二手房供给压力边际缓解。

京沪新增挂牌整体平稳，二季度以来新增挂牌套数呈现逐渐下降态势，在成交放量、存量挂牌持续消化的同时，新增挂牌未明显回升，供需关系正逐步改善。

受新增供应放缓影响，北京新房库存同步回落。2026年1-8月，北京新建商品住宅上市面积同比下降31%，上海同比下降5%。截至8月末，北京商品住宅可售面积为755万平米，同比下降20%，上海同比微增1%。出清周期也在同步收缩短，北京由今年3月高点22.7个月降至8月的18.2个月。新房去化压力较前期有所缓解，但当前新房库存规模仍处高位，后续修复仍有赖于成交端持续放量。

价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1-8月，北京二手住宅价格累计下跌4.58%，今年以来二手房挂牌均价仍在下行，但跌幅明显收窄；上海二手住宅累计下跌1.22%，3月起连续5个月环比上涨，8月微跌0.03%。受部分优质项目入市带动，1-8月北京、上海新建住宅价格累计分别上涨0.81%、3.99%，上海3月以来保持上涨。

趋势展望

总体来看，8月京沪新政落地后，二手房成交保持活跃，市场供需关系边际改善，但价格仍处调整通道，新房库存规模仍处相对高位，市场能否形成持续性改善仍需观察后续成交表现及需求向新房市场的传导。

从短期看，京沪新政对需求端的支持仍将逐步释放。北京非京籍购房门槛降低、公积金支持力度加大，有望继续带动刚需及首改需求；上海外环外二套首付比例下调、置换补贴等政策，则有利于进一步畅通改善型家庭置换链条。随着政策效应继续释放，预计“金九银十”期间京沪新房、二手房成交仍有望保持一定活跃度，但市场修复仍将呈现明显分化，需求改善向新房端的传导程度仍是关键。

同时，8月28日商品住房销售制度改革进一步落地，预售门槛提高，现房销售将逐步推广，预售条件及资金监管也进一步完善。短期来看，政策对京沪在售项目的直接影响相对有限（仍执行原有预售条件和按揭放款节点）；与此同时，阶段性新增供应减少有利于当前优质项目的去化。

中长期来看，随着现房销售逐步推进，叠加房企投资和开发决策趋于审慎，新房市场供应规模或有所下降，并对新房销售规模形成一定影响。整体来看，京沪楼市仍将延续分化修复态势，短期重点关注需求端政策能否继续推动成交改善，中长期则需关注销售制度改革带来的供给变化，以及其对市场规模和房企开发模式的影响。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。