抢跑北京东四环！中建智地联手太古地产瞄准75亿元高价地

北京东四环又一宗重磅地块即将出让。

8月20日，北京市朝阳区将台乡驼房营629地块开始竞价，起始价75.21亿元，竞价截止时间为9月3日。截至目前，还没有房企出价。

这一地块于7月31日正式上架，挂牌当日中建智地与太古地产合资成立北京兴太房地产开发有限公司，注册资本与地块起拍价一致，股权结构为中建智地持股65%、太古系持股35%。

据知情人士透露，该地块由中建智地在预申请阶段推动激活，合资公司的设立时间与资金安排，被视为定向开发的前置动作。如无意外，这宗城六区稀缺的滨水涉宅用地，有可能被这一联合体以底价收入囊中。

01 复合用地拉高参拍门槛

将台629地块的核心价值，在于其复合属性与不可复制的区位禀赋。

地块由四幅子地块组成，总用地面积10.86万平方米，规划建筑规模17.13万平方米。其中住宅部分规划建面约12.13万平方米，容积率2.5，限高80米。地块地形规整，东西面宽约322米，北侧隔城市绿地临坝河，高层单元可享河景资源，具备打造大面宽高层大平层的物理条件。

另三幅为体育场馆用地。总占地6万平方米，容积率0.83，限高24米，地上统筹建面约5万平方米。0001、0002地块地下一层建设体育场馆。0018地块地下一层为商业，地下二层为社会停车场，配建不少于300个车位。体育场馆建成后须无偿移交朝阳区体育局。

剔除体育配建成本后，住宅部分起始楼面价约7万元/平方米。若叠加5万平方米体育场馆的建安成本与运营成本，实际可售楼面价将逼近8万元/平方米大关。这一数字虽然低于此前中海在酒仙桥拿下的8.11万元/平方米成交楼面价，但隐性开发门槛与运营要求明显更高。

地块位于东四环至五环之间的坝河南岸，步行至地铁14号线将台站仅约10分钟，属典型的TOD辐射范围。与在建的北京太古坊二期隔河相望，步行约2分钟可达坝河岸边，周边被驼房营公园、将府公园等绿地环绕，这种滨水生态禀赋在城六区极为罕见。

紧邻颐堤港商圈，与未来的太古坊形成双商业引擎。TOD加商业综合体加河景的组合，构成了地块最核心的价值锚点。

将台629地块的住宅容积率仅2.5，低于周边竞品。地块方正，面宽充裕，具备打造180、250、300平方米大平层产品的物理基础，预计可开发约580套房源，能够承接板块内的高端改善需求。

酒仙桥—将台豪宅带的市场基础已然夯实。同板块北京宸园已清盘，网签均价约11万元/平方米。中海万吉玖序在售，网签均价约11.2万元/平方米。中海新近竞得的酒仙桥0013-1地块成交楼面价约8.11万元/平方米，未来售价同样突破10万元/平方米，区域高端改善购买力得到充分验证。

高价值背后是高门槛。出让条件要求配建三幅体育场馆并无偿移交相关部门，同时需统筹地下商业与公共停车场。高额的资金沉淀与复杂的运营要求，直接排除了绝大多数中小房企。这也解释了为何只有中建智地与太古地产这种具备资金实力与商业运营能力的企业，才有资格角逐将台地块。

02 央企搭外资探路顶豪

此次合作背后，是央企开发能力与外资商业运营经验的结合。

中建智地母公司中建一局，是坝河北岸北京太古坊二期的施工单位，双方此前已有工程合作基础。通过合资平台，中建智地发挥住宅开发与产品打造优势，太古地产提供商业运营与配套支持，资源互补。

对中建智地而言，酒仙桥板块北京宸园已实现清盘，对板块客群与产品定位，积累了较为成熟的经验，具备在高端市场的产品打造与去化能力。对太古地产而言，正在建设的北京太古坊距地块不足1公里，其核心诉求在于通过住宅开发反哺并锁定北京太古坊的商业客流与资产价值，而非单纯追求住宅开发利润。

股权结构上，中建智地持股65%，太古地产通过旗下天津麟松平台持股35%。这种分工让中建智地掌握项目住宅部分的绝对操盘权。太古地产则更多以商业运营背书和资金合伙人身份介入，通过住宅变现与商业引流，形成闭环。

合硕机构首席分析师郭毅表示，作为朝阳东四环为数不多的成片开发豪宅板块，将台地块所在的酒仙桥片区正打造整体豪宅化的国际化居住社区。区域公路与轨道交通通达性优越，规划落地太古坊二期等头部商业配套，同步建设5A甲级写字楼集群，集聚国际化企业。教育端引入清华系优质资源，叠加区域内清华华信医院三甲医疗配套，整体配套能级全面拔高。

在北京土地市场明显分化的背景下，核心区稀缺地块成为头部房企必争之地。中建智地与太古地产合作提前卡位，体现出头部房企与商业运营商对北京核心资产的长期看好。

9月3日土拍落槌之时，这宗坝河畔的复合型地块能否顺利花落中建智地和太古联合体，答案即将揭晓。

本文来自微信公众号“中房报京津冀”，作者：中房报，36氪经授权发布。