长鑫周围 一房难求

7月22日上午，合肥经开区高刘街道长岗社区新桥家园小区里，几位老人围坐打牌，带孩子的老人坐在树荫下聊天。这是一个回迁小区，居民多是附近村庄的拆迁村民。临近中午，人群渐渐散去，小区恢复平静。

几百米外的商业街上，一天中最热闹的时段刚刚开始，长鑫科技的员工陆续走出园区，涌向街边的餐馆和便利店。小区西侧，就是即将于7月27日在科创板挂牌上市的长鑫科技（688825.SH）总部。

十年前，这片紧邻合肥新桥国际机场、距离主城区40多公里的区域，还是成片的村庄和农田。2016年长鑫科技项目落地，2019年投产，变化最初并不明显。

真正的转折出现在2024年，大量员工和产业链企业涌入，原本冷清的回迁社区聚集起人气，房租上涨，希尔顿、肯德基、麦当劳、瑞幸咖啡相继落地。曾经在这片土地上耕种的村民，如今把回迁房租给长鑫科技的员工。

长鑫科技上市在即，也意味着安徽省、合肥市及合肥经开区等国有股东将迎来可观回报。长鑫科技最后一轮增资价格为每股2.63元，本次发行价为每股8.66元，账面增值超过两倍。

从村庄农田到芯片新城，从人口流入、住房租赁到产业集聚、资本回报，一家企业正在重新塑造一个区域的发展节奏。

租赁一房难求

从合肥市区驱车前往长鑫科技总部，需要近半个小时。离开城区后，道路两侧逐渐变成农田和村庄，直到厂区附近，密集的住宅小区才重新出现。

一位网约车司机告诉经济观察报，他不愿意接长鑫科技方向的订单，回来基本接不到客人，还得往机场方向多跑十公里才能接到派单。在网约车司机眼里，这里仍是城区之外的偏远地带，但在租房市场上，这里已经一房难求。

长鑫科技总部规模不算大，厂区东侧集中了十余个住宅小区，既有新桥家园、连环新村等回迁社区，也有长鑫嘉园、长鑫公寓等员工宿舍，以及海诚如寓、泊寓等长租公寓。厂区北侧还有华侨城国际小镇住宅区。

2019年，合肥市政府与长鑫科技、华侨城集团、北方华创等企业签署合作协议，启动长鑫集成电路制造基地项目，总投资超过2200亿元，包括12英寸存储器晶圆制造基地、空港集成电路配套产业园和华侨城国际小镇等项目，希望围绕长鑫科技打造完整的产业和生活配套。

华侨城国际小镇是长岗片区唯一的商品房项目，前期主要面向长鑫科技员工销售，售价为每平方米1.2万元至1.4万元。但项目整体去化偏慢，目前已全面放开销售，销售人员介绍，在售的5号地和8号地均为现房，洋房均价约每平方米8000元，高层价格更低。

租赁市场却是另一番景象。

华侨城国际小镇一位业主告诉经济观察报，2025年初，两居室月租金约2000元，可出租房源不少；今年月租普遍涨到3000元左右，很多小区已经没有空房。

新桥家园一位居民对这种变化的感受更直接。她是附近村民，拆迁后家里分得三套住房，一套自住，两套出租给长鑫科技员工，两居室年租金约2万元，三居室约2.5万元，租客入住后很少更换。她家的收入主要靠丈夫务工和房租。过去这些房子长期空着，这两年周边住房越来越抢手，都租了出去。

多位居民证实，今年周边几个回迁小区几乎没有空置房源，甚至大量还没来得及装修的毛坯房也被租客抢走。租客除了长鑫科技员工，还有配套企业员工、外包人员和二期项目的建设工人。

这片区域曾经和多数城郊村庄一样人口外流，如今，外来的年轻人反而住进了村民的回迁房。

紧邻新桥家园的连环新村同样满租。

一位房产中介告诉经济观察报，小区目前几乎没有可出租房源，想租房只能等现有租客退租，即便等上两三个月，也未必能租到。

这位中介介绍，周边共有9个回迁小区，合肥新桥国际机场建设时，即开始建设回迁房，这些回迁房取得产权证后均可上市交易，二手房成交价约5000元/平方米，但买卖并不活跃。真正的变化发生在租赁市场。2025年不少房源还难以出租，今年长鑫科技持续扩招，新增住房需求快速释放，附近可出租的房源几乎都被消化。

繁华初现

住房之外，周边的商业生态也在改变。

距离长鑫科技大门100多米，小红经营着一家便利店。她是本地人，最初在附近回迁小区开店，卖日用品和蔬菜水果，顾客主要是周边居民，收入仅够维持一家人的日常开支。

2019年长鑫科技投产后，她和丈夫把店铺搬到厂区附近。新店周边聚集了不少餐馆，员工吃完饭顺手买水、买烟、买零食，客流明显增加，生意比以前好了不少。店铺搬迁的方向，也是这片区域重心转移的方向。

2024年底，服务长鑫科技的硕金广场开业，各类餐饮、便利店陆续进驻，竞争更加激烈。不过，长鑫科技持续扩招，新增消费需求很快消化了新增供给。除2025年上半年企业人员调整期间生意短暂受影响外，店铺经营一直比较稳定。

2025年下半年，存储芯片市场回暖，长鑫科技重启大规模招聘，小红店里的客流恢复增长。今年上市临近，周边商业氛围进一步升温。

小红店铺客流的起伏，背后是长鑫科技员工规模的变化。招股书显示，公司员工人数由2023年底的9605人增至2024年底的13858人；尽管2025年上半年进行人员调整，当年年底员工总数仍达到19298人，绝大多数在合肥总部工作。2026年以来，长鑫科技继续扩大招聘，7月22日，其官网仍有1201个社会招聘岗位和43个校园招聘岗位开放。多位员工预计，到今年年底，员工总数有望增至2.5万人。

员工规模持续扩大，为周边商业提供了稳定客源。

长鑫科技一位技术岗位员工告诉经济观察报，他入职一年多，在合肥同类企业中，长鑫科技的薪酬福利有一定竞争力。加班较多，但强度可以接受，他所在部门通常晚上10点前下班，部分周六需要加班。

长鑫科技的厂区设有员工食堂，但午餐高峰排队时间较长，不少员工选择到园区外就餐，也有人饭后到商业街休息、购物。长岗社区午间的热闹，正来自这些员工。

一位餐馆老板告诉经济观察报，他在长鑫科技建厂初期就在附近做餐饮，当时顾客主要是项目建设工人。硕金广场开业后，他把门店搬入商场，消费群体转为长鑫科技员工及配套企业员工。从建设工人到产线员工，顾客换了一批，长岗片区也从工地变成了园区。

他说，商场开业初期客流并不稳定，直到2025年下半年长鑫科技扩招，饭店经营才真正步入正轨，目前日营业额稳定在2000元以上，高峰时可达3000元。

在多位商户看来，长鑫科技二期项目投产后，员工规模还会增长，周边商业仍有扩容空间。

供应链协同

住房和消费只是长鑫效应最直观的部分，更深层的影响在于一条集成电路产业链的成形。

2016年，长鑫科技项目在合肥启动，一期总投资180亿元，其中合肥产投出资144亿元，占比80%。彼时，中国大陆尚未实现DRAM芯片规模化量产，长鑫科技项目所在地还是农田和村庄，这笔投资更像一场充满不确定性的长期押注。

DRAM是手机、电脑、服务器、智能汽车等电子产品的核心存储器，也是全球半导体产业竞争最激烈的领域之一。长鑫科技采用IDM模式，覆盖研发、设计、晶圆制造、封装测试到销售全流程。目前，全球具备这一完整能力的企业仅有三星电子、SK海力士、美光科技和长鑫科技四家。2025年，前三家公司仍占据全球九成以上市场份额，长鑫科技市场占有率不足一成。

围绕长鑫科技，合肥规划建设了空港集成电路配套产业园。如今，北方华创、万维克林精密装备、合盟精密工业、芯物半导体材料、壹月科技、孚烜自动化、知常电子设备、贝斯兰电子等设备、材料和零部件企业相继落地，初步形成覆盖上游关键环节的配套体系。

长鑫科技厂区周边还聚集了合光光掩模科技、沛顿存储科技、广钢气体、上超材料、亚越半导体、至汇半导体应用等企业，业务涵盖光掩模、封装测试、电子特气、新材料等领域。过去需要跨区域协作完成的产业链环节，逐步向同一区域集中。

在合肥的产业规划中，这片区域被命名为集成电路产业园，单个项目投资规模普遍达到数十亿元，数十家配套企业共同构成了围绕晶圆厂运转的产业生态。十年前从零起步的一座工厂，如今成了一片产业集群的圆心。

集聚还在向更大范围延伸。集成电路产业园南侧预留了大片产业用地，北侧连接着以蔚来汽车为核心的智能电动汽车产业园，该区域已聚集三座整车工厂、三座动力电池工厂以及大量汽车零部件企业。新能源汽车与集成电路两条产业链在空港片区交汇，进一步提升了区域的产业承载能力。

长鑫科技与产业链企业的联系，也不止于供应关系。此次IPO战略配售名单中，既有中微公司、拓荆科技、屹唐股份等半导体设备企业，也有沪硅产业、安集科技、奕斯伟材料等材料企业，以及通富微电等封装测试企业；小米、TCL科技、蔚来、阿里云、中兴通讯、华勤技术、传音控股、快手、奇瑞汽车等终端应用企业同样出现在战略投资者名单中。

从设备、材料、制造到终端应用，产业链不同环节通过股权投资建立起更紧密的联系，既有资本纽带，也有业务协同。长鑫科技正在成为国内存储产业的重要连接节点。

耐心与回报

从住房、商业到产业链，今天的长鑫效应建立在合肥持续十年的投入之上。长鑫科技登陆资本市场，这场投资开始进入兑现期。

2016年，长鑫科技前身合肥智聚成立，至IPO前，长鑫科技先后完成九轮融资，累计引入60余家投资机构，融资总额约579.2亿元。

作为早期投资方之一，基石资本董事长张维回忆，2016年前后，外界普遍低估了全球科技竞争加剧对中国半导体产业的影响，但在他看来，那已经是一个时代的转折点。

他认为，核心技术自主可控的重要性不断提升，存储芯片这样的基础产业将迎来长期发展机遇，这也是基石资本持续投资长鑫科技等硬科技企业的重要原因。

在长鑫科技的发展过程中，合肥国资始终扮演关键角色。该公司成立初期的融资主要来自地方国资和公司管理层。

2020年，长鑫科技启动市场化改革，合肥产投和合肥经开区国资合计将69%的股权转让给创始团队控制的清辉集电，随后引入社会资本，逐步完成市场化融资。到2025年6月最后一轮融资完成时，长鑫科技估值约1583亿元。

招股书显示，IPO前，清辉集电为第一大股东，持股21.67%；合肥产投集团通过全资子公司持股11.71%，为第二大股东；国家集成电路产业投资基金二期持股8.73%，员工持股平台持股8.37%。地方国资既是企业早期的主要投资者，也始终保留重要股东地位。

资本投入之外，地方政府还承担了大量产业配套建设。据一位官方人士介绍，长鑫科技成立以来，地方政府持续提供资金支持，主导建设了新桥集成电路科技园等产业配套，并通过招商引资引入上下游企业，部分配套企业由地方国资直接参与投资。员工居住的长鑫嘉园、长鑫公寓，以及商业配套硕金广场等项目，也主要由合肥经开区国资建设运营。

这些长期投入，随着企业经营改善开始进入收获期。2025年，长鑫科技首次实现全年盈利，归属于母公司股东的净利润18.75亿元。进入2026年，人工智能快速发展带动存储需求增长，长鑫科技的业绩进一步释放，一季度净利润247.62亿元，预计上半年净利润500亿元至570亿元，同比增长超过20倍。

按发行方案测算，长鑫科技此次IPO预计募集资金579.2亿元；若超额配售选择权全部行使，募集资金总额将达666.1亿元。

对合肥而言，回报不止于账面。长鑫科技上市后，地方国资的长期投入获得资本市场定价，股权价值显著提升；围绕企业形成的集成电路产业集群，带动了人口集聚、住房需求、商业繁荣和产业链协同，为合肥培育出新的产业增长极。

从一家晶圆厂，到一条产业链，再到一座新城，长鑫科技的轨迹折射出地方产业投资的另一种路径，即以长期资本培育战略产业，再以产业集聚带动城市发展。当企业进入收获期，资本、产业和城市，也在同步兑现这场历时十年的投入。

而新桥家园树荫下的牌局、商业街的午间人流、一房难求的回迁小区，是这场耐心投资最日常的回报。

（应受访者要求，小红为化名）

本文来自微信公众号“经济观察报”，作者：田国宝，36氪经授权发布。