一线城市密集调低出让地块容积率，为卖地“开绿灯”

今年以来，北京密集下调挂牌出让住宅地块的容积率。

截至6月1日，北京规自委今年一共挂牌了21宗住宅用地（已成交18宗，计划于6月份竞拍的地块3宗）。其中，有5宗地块在出让过程中调降了容积率，约占总量的四分之一。

这些地块中不乏热门宅地。比如，保利以41.544亿元拍下的丰台区太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块，成交溢价率15.4%，是今年溢价第二高宅地。

该地块在4月14日进入预申请环节时，其规划地上建筑面积从最初的8.65万平方米调整为7.21万平方米，容积率由2.4下调至2.0。

今年调整力度最大的是5月28日成交的石景山黄庄村43号棚改地块。这宗地块2024年首次挂牌时，容积率2.55、起始总价42.43亿元、附带8.2万元/㎡销售指导价，指标严苛、总价过高，房企利润空间被极度压缩，最终因无人参与竞价而撤牌。2026年该地块重新返场后，被全方位松绑：容积率降至2.15，建面从8.49万元㎡缩减至7.23万元㎡，起始总价大幅降至22亿元。

密集下调宅地容积率，不止发生在北京。5月29日，广州正式挂牌出让的琶洲中二区地块，总建面2.27万平方米，起始价9.4亿元，容积率卡在了2.5——这块地最初被列入供地计划的时候，容积率高达4.1。

广州因老城旧改存量庞大，历史遗留超高密地块较多，整体基准容积率高于京沪。据统计，2020年广州住宅用地平均容积率高达3.05，荔湾区白鹤洞地块的容积率更是高达7.5，越秀区越秀南地块的容积率高达6.0。旧改地块超高密，是彼时市场主流。

但2024年之后，“降容”同样成为广州土地市场新趋势。据广州市房地产行业协会统计，广州2025年的土地供应中，容积率处于2.0至3.0区间的地块比例较去年显著提升了15个百分点，超过3.0的宅地占比显著减少，超高容积率地块更是几乎绝迹。

例如，越秀区广州客运站地块，原超高容积率7.5腰斩至4.0，降幅高达47%，超高层开发体量被大幅压缩。而外围的地块降容更为明显，南沙市民广场北地块的容积率从原计划的6.36下降至2.3，相当于把楼高“砍掉了”一半多。

放在几年前，一线城市核心宅地主动降容是罕见的操作，彼时核心地块普遍追求高容积率、大体量开发，低密宅地更是近乎“绝版”的稀缺资源。但如今，调降容积率早已不是个别城市的临时操作，而是由一线城市带头，二线城市更激进的全国统一落地的常态化供地手段，曾经一房难求的低密地块，正在批量回归。

据克而瑞、易居研究院统计数据，从2016到2026年，全国25个主要城市的宅地容积率一直持续下降，行业平均容积率从2.32回落至今年一季度的1.84，十年累计降幅高达20.7%。

2026年一季度，容积率2.0以下（不含2.0）的成交用地占比达49%，比上年同期提高8个百分点；容积率1.5以下（不含1.5）的占比为24%，提高5个百分点；容积率1.2以下（不含1.2）的占比为11%，提高1个百分点（易居研究院数据）。

低密化供地已经成为改变住宅市场供给结构的长期走势，用地紧张的一线城市也不例外。

以北京为例，截至目前，今年北京成交的18宗宅地中，只有5宗容积率在2.0以上，达到2.5的只有1宗。容积率在2.0及以下的地块占比在7成以上。

作为楼市风向标的上海，也是一样。据好地大数据显示，2025年上海出让宅地平均容积率1.96，较2024年的2.1，低了0.14，比2023年的2.35，低了0.39。进入2026年一季度，容积率继续降低为1.62。

容积率对于住宅的形态有着决定性影响。一般来说，独栋别墅的容积率在0.2-0.5之间，联排通常在0.4-0.7之间，叠拼0.8-1.2，洋房则为1.5-2.0。

容积率全面降低，一线城市平均容积率趋向于全面降至2.0以下，意味着曾经“火爆”的超高层形态将全面退出市场，接下来市场供应将是洋房及小高层占绝对主流。

这一轮大范围的容积率下调，迎合了人居升级、打造高品质住宅的政策导向。同时，“降容让利”的方式也为土地出让和住宅市场新盘顺利销售打开了绿灯。

2024年至今，北上广所有溢价成交的核心优质地块，全部为容积率2.5以下的调容低密地块，高密地块基本绝迹溢价行情。

除了调低容积率“瘦身”，部分地块还优化了出让指标进行“提质”，包括但不限于缩减低效商业配比、增加公共配套、放宽建筑限高等一系列优化动作，全方位降低房企的开发门槛，为土地顺利出让铺路。

这一系列动作，也使得全国主要城市的土地市场和新房市场保持住了一定的流动性，稳定在了安全线之上。

宅地降容，客观上也对房企形成了解绑、减负作用。低容积率、建筑规模小、位置好的地块成为房企眼中的“抢手货”——这些地块容易被开发出差异化的产品，需要的启动资金量又相对较少。

值得关注的是，宅地容积率大跨度下降，大规模低密地块的批量入市，加速了房产产品的迭代，最直观的影响就是新房与存量老房的产品代际差被彻底拉大，楼市正式进入“品质分层时代”。

2020年之前建成的一线商品房，大多依托高容积率地块开发，楼栋密集、公共空间局促、户型同质化严重。这些产品正在陆续进入二手房市场，它们与新产品的代际差直接反映在市场价值上，交付即破发成了这些次新房的常态。

二手房市场成为消化“旧产品”，用降价换流动性的“缓冲区”，这也是今年春天以来一线城市二手房成交量回升，但是价格企稳出现滞后性的原因之一。

土地市场的风向，永远是楼市最真实的晴雨表。随着低密供地常态化，一线城市楼市彻底告别高密快周转的粗放时代，房企产品又进入了“百花齐放”状态。而当这些新产品在数年后流入二手房市场，“老房子”们也将被迫迎来一次价值重估。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。