同一小区同一户型价差1万4，杭州新房为什么越卖越贵？

越卖越贵了。

前两天，未科新盘建发元序，新领的1#，均价来到了56506元/㎡，最便宜的一套1-202，总价约1200万。两个月前，同样是233㎡的8#，均价53972元/㎡；更早之前开盘的16#，233㎡均价52651元/㎡。

短短3个月，同一户型不同楼幢，均价上浮3855元/㎡，套均总价贵了90万。

比它们更早涨价的，是江南岸的奥映世纪，几乎每开一次盘，价格就上调一次。以最小的238㎡为例，上个月三开时，4#的西边套，均价差不多85800元/㎡，二开时1#的西边套，均价75000元/㎡，东边套均价更便宜，才71600元/㎡。同一户型，均价能差14200元/㎡。

不光是它们，据悉江南岸某新盘加推，同样是高层、相同的户型，均价也要上调超千元，一套房差不多要贵20多万。

新房涨价不是新闻，毕竟每次开盘的楼幢不同，定价本就不一。但多数新盘顶多涨个小几百块，像这样连续跳涨上千元的，并不多见。

毕竟，现在不比前两年，很多新盘蓄客了几个月，才开1栋楼还卖不完，涨价更是想都不敢想。

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不论是元序，还是奥映世纪，涨价的理由都很“直白”。

比如元序，最新领证的1#，虽然跟前期开盘的8#、16#都位列第一排，但1#是小高层，且楼幢做了一定倾斜，加上大南厅的户型设计，直面阿里公园跟河道，景观更正、更辽阔。

奥映世纪4#的西边套卖得贵，因为西边套能看到钱塘江。江南岸某新盘呢？加推楼幢直面小区园林景观，位置、视野较首开都更好。

这些涨价的理由能成立，前提还是房子卖得动。

现在的“好卖”，不同于前些年的一开盘就“日光”。它不需要开盘就清盘，只要保持流速，每个月都能稳定去化，就够了。

这是元序第7次领证，也是整盘最后一幢233㎡。放眼未科，有类似面积段的新房，要么位置没有元序核心，要么产品不及元序创新。奥映世纪所在的钱塘湾未来总部基地，虽然不乏潜在供应，但毕竟上市时间未定，有没有江景这一加分项也是未知数。

当细分市场里没有对手时，定价就不再是“市场均衡”，而是“我说了算”。

开发商只需要在“购房者能接受的最高价”和“慢慢卖也不着急的时间成本”之间，找到平衡点即可。而这个平衡点的定价，显然比限价时代高得多。

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限价时代，开发商是被动定价。天花板早就画好了，再好的房子也只能卖那个价。

景观的价值、产品的差异、资源的稀缺，统统被压缩在一个狭窄的价格区间里，无法在价格上很好地体现。

现在，定价权掌握在开发商手上，完全可以根据产品力、景观、市场需求自主决定卖什么价。

开发商在试探市场的深度，市场又是如何回应的呢？

2026年上半年，杭州总价1000万以上新房，累计成交2158套，较去年同期大涨65%；总价2000-5000万新房，累计成交643套；而5000万以上新房，成交了57套，创下近10年同期历史新高。

高端市场在狂飙。资金在向头部集中，而头部资产又在向最稀缺的资源集中。

江景、河景、甚至园景等，成为这轮涨价的一大定价筹码。望天际首开售罄便是最直观的佐证。同一小区江景房跟非江景房，新房价差高达4-8万/㎡，依然售罄。

这背后，还有开发商商业模式的切换。前几年，杭州楼市的核心逻辑是“高周转”，拿地、开工、预售、回款，越快越好。限价锁死了利润率，开发商只能靠“快”来放大收益。快的最佳解法，就是价格优势。

现在不一样了。以元序为例，最后一幢233㎡，一共才24套。如果按前期同户型5万2的均价卖，销售额约2.9亿，现在销售额能实现3.16亿。销售周期拉长几个月，利润多2600万。

对购房者来说，需要尽快适应一个现实：楼市的定价规则已经变了。

过去，同一楼盘的价差逻辑很简单：楼层差几百一平，东西朝向差几百一平。现在，同一小区同一户型单价可以差几千，不同楼幢单价差甚至可以上万。

未来的杭州楼市，景观溢价会继续放大，因为不可再生的自然资源会越来越稀缺；同盘不同价会成为常态，因为每一套房源都有自己独特的价值坐标。

而资金，会向更安全的资产集中。至于这轮涨价实验能走多远，就看开发商还能不能讲出新的稀缺故事，也看市场还能接纳多少个“新锚点”。

而杭州，稀缺的故事还有很多可以讲。

本文来自微信公众号“层楼”，作者：江公子，36氪经授权发布。