“小长假”前一天北京拍地91.597亿，最贵楼面价超6万
4月最后一天，北京楼市迎来一次春季土拍盛宴，分别位于朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平北七家的三宗宅地成交，总价合计91.597亿元。
2026年1-4月，北京合计出让住宅用地13宗（2025年同期成交7宗），总成交价为217.577亿元（2025年同期成交约334.9亿元），相比去年同期有约35%的金额降幅。
但今年1-4月成交宅地规划总建面约83.7万㎡，与去年同期成交总建面82.2万㎡的总量基本相当。
从成交情况来看，今年北京土地市场偏冷。目前最高溢价率为4月21日成交的亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块（瀛海地块），溢价率也只有8.7%。而2025年前4月成交的7宗宅地中，有3宗地块溢价率超15%，其中2块地成交溢价率超20%。
截至目前，北京海淀、朝阳五环内尚未有宅地出让——或许是土地市场偏冷的主要原因。
01
4月30日，北京成交的三宗宅地分别为：
- 华润置地以57.711亿元底价摘得丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0007地块，楼面价5.85万元/㎡，加上代建河道绿化带的成本，实际楼面价约6.23万元/㎡；
- 金茂以20.981亿元摘得朝阳区东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块，溢价率只有0.1%，楼面价约4.1万元/㎡；
- 华润置地+未来科学城联合体以12.905亿元底价摘得昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目CP01-1203-0002地块，楼面价约2万元/㎡。
其中，总价最高的丰台万泉寺地块，规划地上建面约98651平方米，原先为综合性商业金融服务用地，后经调整规划，改为二类居住用地出让。按照出让要求，未来华润置地在建设项目的同时，还需要无偿建设沿莲花河两侧五块共计约17公顷的河道绿化带，建设标准不低于2200元/㎡——这意味着华润要额外背负约3.74亿元配套代建成本，实际楼面价由5.85万元/㎡升至6.23万元/㎡。
该地块位于北京西南二环至三环之间，属于丽泽商务区核心位置，是今年关注度比较高的地块。但由于地块形状不规则、文物原址保留等限制，对项目的开发要求较高。再加上丰台楼市竞争激烈，所以在竞拍过程中，华润置地并未碰到竞争对手。
目前该项目未来售卖的主要竞争对手是中海在售的中海丽金府和中海丽泽叁號院，中海两个项目的网签均价在10万元/㎡左右，但目前去化率并不高。预计未来华润项目售价也要在9万元/㎡以上。
丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0007地块位置
朝阳东坝地块是今天成交的唯一出现溢价的，但溢价率只有0.1%——建发抬了一手，最终由中国金茂摘得。
该地块紧邻东五环，规划地上建面5.11万平方米，容积率为2.0，要求按照高标准商品住宅基本品质要求建造。
东坝地块的优点是周围配套齐全，缺点是与五环之间只有绿篱间隔，交通界面也不完善，距离最近的东坝地铁站超过2公里。
不过，目前该项目所在板块内的新盘售价在7万元/㎡以上，对于金茂来说有一定的利润空间。
东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块位置
昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目CP01-1203-0002地块毫无疑问被华润置地+未来科学城置地摘得。该地块规划的地上建面约6.45万平方米容积率1.8，楼面价只有2万元/㎡。
虽然该地块距离最近的8号线平西府站步行距离较远，有约2.5公里，但不高的容积率、临近北清快速路、城市界面较好等优点，可以弥补一定的不足。
值得一提的是，北七家平西府地块在2025年出让清单中出现过，当时是计划捆绑商业、公建一起挂牌的，但这一次直接把捆绑部分摘出去了，容积率也从原先的2.5下降至1.8。
该地块旁边就是北清橡树湾，目前后者的二手房挂牌价约为5万元/㎡（链家网信息）。较低的楼面价，为华润和未来科学城的操盘留下很大空间。未来这个地块可能会建设北清橡树湾二期。
北七家镇平西府土地一级开发项目CP01-1203-0002地块位置
02
截至目前，北京1-4月成交13宗宅地，竞得方全部为央国企，拿地最多的为中建智地、华润置地、未来科学城三家企业。
从北京市规自委的信息来看，今年上半年海淀这样的热门区域可能会出现“0”供地。不过，在供地计划中，海淀区2026年还有朱房二期（资金平衡地块）、四季青西冉片区地块、西北旺 D1 地块三宗重磅地块待上架，预计将会在下半年引发北京土地市场的新一轮抢夺。
相比之下，长三角的土地市场更为火爆。4月30日同一天，杭州萧山区市北单元XS070101-18、XS070101-19地块经过43轮竞价，最终由绿城+滨江联合体以总价26.1亿元竞得，成交楼面价约36170元/㎡，溢价率高达57.26%，创下市北板块地价新高，刷新了2025年晓澜玉华创造的3.5万元/㎡纪录。这块地的成交，也把杭州4月宅地成交的平均溢价率推高到了33.5%。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，北京本次三宗地块集中出让，显现出土地市场“分化加剧、理性聚焦”的主线。丰台万泉寺核心地块虽条件优越，但高总价、高配建门槛使其仅获华润一家底价成交，印证了当前房企对核心资产也需“精打细算”；昌平平西府地块通过“减量提质”精准适配北部职住需求，实现高性价比供应；朝阳东坝地块则为成熟板块注入新房供给，以产品力应对存量竞争。在国企主导、理性聚焦的背景下，北京楼市正从“量”的扩张转向“质”与“效”的精细化竞争。
