二手房成交份额，还在涨？

丁祖昱评楼市·2026年04月23日 10:14

一二手房市场的份额博弈将趋于常态化

在二手房成交韧性好于新房的大背景下，近两年重点城市二手房成交份额不断走高。

截至2026年一季度，这一趋势进一步强化。上海、北京二手住宅成交占比已达到80%以上。

此外，广州、深圳、杭州、成都等城市二手住宅成交占比持续攀升。

不过3月“小阳春”新房供应放量、成交环比大增影响，典型城市二手住宅成交份额迎来动态回落。

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3月以来，重点城市新房市场迎来阶段性修复。

克而瑞数据显示，重点50城新房成交面积环比大增89%，“小阳春”行情特征明显。新房的成交增长，进一步稀释二手住宅市场份额，多数城市二手住宅成交占比出现环比回落。

我们梳理了15个城市3月二手住宅市场份额发现，15城整体二手住宅成交占比为68.26%，环比下降3.41个百分点。

从城市的角度来看，15城中有11个城市二手住宅市场份额出现回落，广州、厦门环比回落幅度超过10个百分点，同时两城也是二手住宅成交占比唯二同环比回落的城市。

3月份，二手住宅份额出现明显回落，核心原因是新房供应放量，小阳春期间新房成交环比大幅增长影响。

以广州为例，3月广州新房成交面积达到75.83万平方米，环比增长201.92%，同比增长8.64%，同期二手住宅成交环比虽然大增97%，但增幅明显不如新房。

二手住宅成交占比环比回落的如上海、北京、杭州等城市，同比仍有正增长，市场结构仍在向二手房倾斜。

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尽管3月份二手住宅成交面积占比较2月有所回落，但二手住宅已成为市场成交的主导力量。

2026年一季度重点城市二手住宅成交份额均达到近年高位。上海、北京二手住宅成交份额突破80%，多数重点城市二手住宅份额站上60%关口。

具体来看，一线核心城市新房供应约束且新房均价普遍较高，市场主流的刚需和部分置换需求多选择二手房，这就推动二手住宅份额持续走高。2026年一季度，上海二手住宅成交占比达到了85%，较2025年全年二手住宅成交占比增长了7.44个百分点。较2022年56.6%的市场份额增加了接近29个百分点。北京二手住宅成交占比也超过八成，达到81%，较2025年全年占比增加3.62个百分点，较近年低点时也有16.32个百分点的增长。

核心城市二手住宅份额持续抬升。成都二手住宅份额从2019年的31.33%，大幅升至2026年一季度的73.31%，是二手住宅成交份额提升幅度最大的城市之一，二手住宅成交规模已连续三年超过新房。

杭州二手住宅份额从2019年的38.49%升至2026年一季度的64.72%，2021-2023年新房供应高峰过后，二手住宅份额快速回升。

西安、天津、武汉等城市二手住宅份额分别从2022年之前的不足50%，升至2026年一季度的69.71%、70.16%、69.81%，二手住宅对市场的支撑作用持续增强。

当前二手住宅价格已回归理性，多数城市二手住宅均价较高点下跌10%-30%，2026年一季度成交均价同比增速仍处于下降通道，“以价换量”带动成交上行。

具体来看，上海2026年一季度二手住宅成交均价为35210元/平方米，同比去年一季度下降15%左右；北京二手住宅均价在2025年结束了自2022年以来三年的下跌后，至2026年一季度再次同比转跌，成交均价同比下降9.05%。广州2026年一季度二手住宅成交均价为23614元/平方米，较2023年成交均价高点时降了27%。