一场耗时三年的土拍马拉松 中国金茂20亿“捡漏”长沙昔日地王

 一场持续三年的土拍拉锯战，终于在今天画上了句号。

3月17日，备受关注的长沙S10地块迎来第三次竞拍，最终，中国金茂旗下长沙如茂企业管理有限公司以20.27亿元的底价拿下，折合楼面价1.1万元/平方米。

事实上，自2023年以来，S10地块经历了三次挂牌、两度封王、三番易主，像一场迟迟不愿落幕的连续剧，如今迎来了真正的归属。

对中国金茂来说，此次落位湘江边上，无疑是一次重要的土地补给。

接下来，在“骨折价”捡到长沙地王之后，中国金茂打算交出怎样的答卷？

前世今生

公告显示，[2026]长沙市008号地块，即开福中心S10地块，以底价20.27亿元成功出让，竞得者为金茂旗下的长沙如茂企业管理有限公司，折合楼面价1.1万元/平方米。

这是一块自带流量的明星地块，位于湘江边上，坐落在开福区黄兴北路片区，湘雅路以南、湘江大道以东，宗地面积6.14万平方米，规划建面18.41万平方米，土地用途为商业、二类居住用地（商住比1：9）。

事实上，这宗地块已经是第三次登场了。

时间拨回2023年12月12日，S10地块首秀，中海、金茂、建发、中建信和、运达五家房企经过37轮激烈争夺，中建信和以27.58亿元胜出，溢价率36%，楼面价逼近1.5万元/平方米，刷新长沙单价地王纪录。

2024年1月3日，距离土拍仅22天时间，长沙市自然资源和规划局发布挂牌中止公告，称竞价过程中因系统故障导致报价异常，决定中止该地块的网上挂牌出让活动。中建信和到嘴的鸭子飞了。

这场闹剧过后，长沙S10的热度不降反升。

仅仅两周过后，S10地块重出江湖，这一次起拍价直接定在27.58亿元，也就是首次出让的最高报价。

上一轮的赢家中建信和再次杀回战场，这一次的对手仅剩湖南运达。

第二次竞价，两家宿敌上演了一场闪电战，短短2分47秒结果便已分晓。运达以29.81亿元的价格拿下长沙新地王，溢价率47.07%，楼面价被推高至1.62万元/平方米。

然而，1比9的商住比、180米限高、玻璃幕墙要求、配建地源热泵等出让条件，将地块的建安成本推高了42%。

拿地后不久，市场便有传闻称，运达扛不住资金压力，准备退地。

2025年4月，S10地块再次出现在开福区土地推介手册上，运达退地传闻被坐实。对此，运达地产相关人士仅留下一句话：“集中精力打造碧沙湖地块”。

这个地块在400天后在的2026年3月再度挂牌，起拍价从29.81亿元高位跳水至20.27亿元，楼面价便宜了5170元/平方米，总价折让32%。

“骨折价”甩卖，无疑是抄底的时机。

竞价开始之前，坊间曾传出华润置地、保利发展、中国金茂、厦门建发等企业均对该地块有购买意向，S10地块或将再次掀起厮杀。

然而，预想中的贴身肉搏并未上演，中国金茂一锤定音，以底价夺得昔日地王。

市场普遍认为，地块的入场条件阻拦了大部分企业。

出让公告明确，项目须采用地源热泵打造集中供冷供热系统，计容建面不低于10万平方米；

其次，竞得人须自持1万平方米以上商办物业，自持年限不少于5年；第三，竟得人须导入有孵化能力的新能源产业，且引进不少于1家新能源产业企业总部。

换言之，这不是简单的卖地，而是“以地引产”。

这些条件犹如一把筛子，滤掉了追求快速周转的中小房企，而中国金茂在绿色建筑、城市运营方面的经验，恰好与之匹配。

因此，在土地成交之后有不少市场人士表示，这是政府在研判市场、摸透房企逻辑后的一次“精准配对”。

三次挂牌，两次地王，一次退地，这场有关S10地块的大戏终于落下帷幕。

金茂谋局

对中国金茂而言，此番拿地补上了长沙“一江两岸”核心版图的最后一块拼图。

从地块属性来看，位于中心城区，距离地铁文昌阁站仅为50米，1号线、6号线无缝换乘，交通优势明显。

其次，周边有明德华兴中学、周南实验中学和三角塘小学，湘雅医院、省妇幼保健院近在咫尺，教育资源、医疗资源丰富。

更重要的是，地块临近湘江，眺望可观岳麓山，附近有长沙三馆一厅、开福寺、烈士公园，距离长沙人流最大的商业中心五一广场也仅有两站距离。

“市中心+一线江景”的稀缺配置，无疑给S10地块镀上了一层纯金底色，可谓含金量十足。

不过，中国金茂的考量或许不止于此。

观点新媒体查阅发现，中国金茂当前在长沙的土地粮仓已然见底。

翻阅过往数据获悉，2025年，中国金茂在长沙并未拿地，而2024年12月接连在长沙拿下两宗地块。

其一为开福区三角洲片区商住地块，目前已打造成为湘江金茂府，于2025年入市。

从长沙市住房和城乡建设局披露的数据来看，项目预计开发5栋住宅，可售面积为5.32万平方米。截至目前，该项目共计获取四张预售许可证，预售总面积4.66万平方米，除去商业部分，住宅板块网签去化已达96.83%。

另外一宗在梅溪湖，由中国金茂及梅溪湖投资联手拿下，前者持有85%权益，同样在2025年开盘。

上述两个项目均预计2026年竣工。

再往前翻，中国金茂在长沙还有一个位于湘江新区的长沙国际社区项目，可售面积为4.06万平方米，持有64%权益，从2022年便开始销售，同样于2026年竣工。

换言之，金茂目前长沙在售项目只有三个，且基本进入尾声，如果这次不拿地，接下来将面临无新盘可推的局面。S10的出现，显然填补了中国金茂在长沙市场的空白。

但拿地仅仅是第一步，S10所在的开福中心板块，如今已经是长沙豪宅市场最卷的地区，万科瑧湾汇、建发养云、华发四季云玺等高端项目聚集于此。接下来，中国金茂这个顶配地块又会交出怎样的答卷？

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。