上海二手房最热小区在哪里？

2025年重点城市二手房表现出色，其中上海无论面积还是金额都高居首位。

进入2026年，上海二手房市场延续增长态势，网上房地产数据显示，截至1月21日，上海二手房（含商业）网签成交量已突破14000套。

同时，根据上海链家平台的数据，该机构二手房库存挂牌量连续9个月下降。

一方面是成交量保持高位，另外一方面是挂牌量的下降，这是市场自我筑底的信号。

我们统计了贝壳近一年成交及带看情况，结果发现成交周期最快的十个小区平均24.4天就成交一套房，带看量前十的小区中仅4个小区进入成交榜前三十，成交套数靠前的小区平均租售比已达2.34%。

上海二手房成交总量的稳定，代表了上海市场需求的稳定，随着供求关系的进一步调整优化，上海将有望率先筑底回升。

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2025年重点城市二手房市场的表现非常出色，30城成交总量2.14亿平方米，创2021年至今新高。2021年新房市场达到历年成交规模最高点的时候，30城二手房成交总量仅1.7亿平方米。

从30个重点城市一二手住宅成交面积占比来看，2025年二手房成交占比达70%。

二手房成交总量的稳定代表了房地产市场需求的稳定，从这一点来看，现在不是没有人买房，而是大部分都在观望。

具体到城市来看，2025年上海二手房成交面积1961万平方米，同比增长7%，成交金额7727亿元，同比增长3%，上海无论是面积还是金额都高居重点城市首位。

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进入2026年，上海二手房市场延续增长态势，网上房地产数据显示，截至1月21日，上海二手房（含商业）网签成交量已突破14000套。

上海二手房市场为何这么火？究竟哪些区域哪些小区在热销，为此我们统计了贝壳近一年成交及带看情况。虽然贝壳的成交及带看数据不能完全代表上海二手房市场，但其作为头部平台，数据背后的趋势仍有一定的参考价值。

数据显示，上海带看TOP10区域板块分别为北蔡、金桥、三林、泗泾、杨思前滩、周浦、金山新城、大宁、高行、上大。其中，三林、大宁、北蔡三个板块近一年的挂牌率（挂牌房源数/全部房源数）明显低于其他区域，出现惜售现象。

从成交周期来看，上大区域成交周期最短，平均仅89天，这也是热门带看区域中唯一一个平均成交周期小于100天的区域。

聚焦到具体小区来看，带看率最高的小区为位于普陀的中远两湾城，中远两湾城位于上海市普陀区内环，是上海内环线内规模最大的现代化居住区，沿苏州河而建。近一年该小区挂牌均价为77820元/平方米，成交均价约65339元/平方米。

值得注意的是，近一年上海二手房热门带看TOP10小区仅4个小区进入成交榜前三十，这4个小区分别是中远两湾城、奥林匹克花园、上海康城、绿洲康城亲水湾（中央区）。

部分小区虽然带看量高，但成交量并没有跟上，这与市场环境、购房者心理、房源条件都有一定的关系。

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从成交来看，近一年成交周期最短的小区是位于虹口北外滩的临江大厦，成交周期仅10天，该小区成交周期明显较短的原因是成交价74113元/平方米较挂牌价96323元/平方米下降23%，且该项目租金回报率（每平方米年租金/每平方米房价）达3.1%，性价比极高。

从近一年上海二手房成交周期最短TOP10小区来看，折价力度高及租金回报率高是其共同特征。这说明“以价换量”依然是当前上海市场二手房快速成交的不二法门。

据统计，近一年成交套数TOP30小区平均租金回报率为2.34%，其中有多个项目租金回报率超3%。

二手房租金回报率超过2%是个信号。近年来多家大型商业银行多次宣布下调人民币存款利率，下调后，五年期存款整存利率已低于1.8%。2%已经远远高于银行存款利率。因此，我们认为，租金回报率超过2%不应该再降价出售，租金回报率超过2.5%的二手房，不应抛售，超过3%的二手房，应该买入。

当前上海部分区域租金回报率超过3%的板块已经开始出现“新投资者”抄底二手房。

当前上海二手房成交占比约80%，2025年一二手总量加起来约2507万平方米，和上海的常住人口基本一致，且上海已经连续三年一二手成交总量保持2500万平方米水平。这说明上海需求总量是稳定的。

从上海市场来看，从1亿以上的顶豪到300万以下入门级上车盘，各梯队都有各自的市场。豪宅明显以新房市场为主，尤其是“好房子”政策出来之后，已与二手房拉开明显差距；刚需则以二手房市场为主，大量低总价二手房成为上海房地产市场置换链的重要地基。

未来随着经济基本面好转、居民就业收入预期改善，上海市场也将加速形成“好房子”、旧规次新房、二手房、老破小等不同价格梯度，最终共同构成房地产市场新的供求关系动态平衡。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。