产业园区零租金，被叫停

临近年底，又到了一年一度要交答卷的时候。很多产业园区都感到压力山大，因为招租太难了。

最近，跟一国企产业园区的老总闲聊，他就直言：焦虑得晚上经常失眠。小明问：你们不是推出了零租金的产业空间吗，怎么还不好租？他听了更是连连摆手：零租金的事，已经踩刹车了。

聊完，小明又特地深入调研了解了一番，还真如这位老总所说：零租金产业园，因为问题太多开始踩刹车了。产业园区想要做好招商引资，提高出租率，还是要回归产业空间运营的本质，不能指望一招制胜。

零租金产业园区

推出时间不长，但问题不少

零租金产业园区的本意是好的，那就是城市用空间资源购买「产业期权」。这跟过去返税和低价甚至零地价招商引资，有异曲同工之妙。可是，跟前者一样，实践下来产生的问题很多。

首先是各地盲目跟风，不管有没有条件都一拥而上，使零租金产业空间慢慢偏离了政策初心。

去年8月1日，《公平竞争审查条例》正式施行，返税式招商行不通了，亟需新的招商工具。以投促引的门槛相对比较高，而且「投」还要新投入，但「零租金」门槛很低，因为产业园区是现成的，这些存量产业园区本来就要盘活。执行「0租金」的园区运营主体，均为国资或区属国企、政府平台公司。

不少地方抱着「反正空着也是空着，零租金租出去，好歹能收个物业费，有了人气，配套的商铺也就能租出去了」的想法，迅速跟进。所以，零租金产业园区一出现，很快就在各地蔓延开来。问题，也随之产生。

早期推出的零租金产业空间，想要真正零租金是有很多限制条件的。部分项目也因此取得了不错的招商效果。可是，各路媒体报道解读时，过度关注「零租金」，限制条件有意无意的忽略或一笔带过，对市场信心造成不小的冲击。

民营产业园区一看这势头，赶紧降价去化；导致国有产业园区要么跟着降价，要么眼看着客户流失，空置率上升。为了将空间租出去，一些本来不具备条件的国有产业园区，也出台零租金或类似零租金的政策，使得整个市场更加失衡……

其次是有人借机钻政策空子。

去年，中纪委、国家监委网站刊发的《深度关注丨护航产业园区高质量发展》一文，揭开了产业园区招商的诸多弊病。

其中就包括入驻企业申领了远超其实际使用面积的厂房，因为申领厂房的面积越大，补贴就越多。结果：招商中介赚了服务费、一些干部收了「好处费」、入驻企业违规领了奖补，当地成了大输家。

零租金产业园区也有类似的问题，其入驻企业的公示、资质审核等环节，都比较容易出现寻租空间。有些企业为了入驻这些产业园区，向所谓的中介支付「服务费」，让后者为其提供包装。还有企业先套出零租金产业空间，再低价转租牟利……

最后，一些产业园区，原本的核心目标就是孵化产业，租金已经很低了，现在再来个零租金，租金收益就更低了，相关的配套措施又没跟上，导致运营服务工作人员没有动力去服务新入驻的企业。

此外，还有一些产业园区，要么前期建设成本偏高，当初设定的租赁评估价远超当前市场行情，索性推出零租金政策，以绕过降价难题（国企受评估价刚性约束无法灵活降价），要么产业园区位于城市郊区，本来就很难招租。

这种情况下，还推行零租金入驻，后续的运营服务很难跟上。最终，原来进驻的企业，也会陆续用脚投票。

据了解，零租金全国蔓延之时，中部某地的国有产业园区也打出「企业入驻免租三年」的旗号。一时间吸引了不少企业上门考察，而且意向签约率接近100%，可是，随着零租金产业园区的热度下滑，先前签了意向协议的不少企业也冷静下来了：当地配套服务缺失、产业生态不完善，而且当地财政也不宽裕，政府要落实承担全部运营成本并不容易，最终并没有实际入驻该园区。

产业园区的核心

还是要回归价值创造的本质

免租，固然能为企业减轻负担。可是，生产/研发/办公空间的租金，并非企业成本的大头。如果过分聚焦只占企业成本小头的租金成本，忽视了企业更核心的需求，那无异于是舍本逐末。

今年率先推出的零租金产业空间，都设置了很高的资质门槛，要么是高新技术、专精特新、独角兽企业，要么是地方认定的重点项目、通过数字化遴选的优质企业，要么是拥有高端人才团队、核心专利的潜力科创企业。

这些企业都是各路资本追逐的对象，基本上不可能缺钱，更别说支付租金了。对这些企业来说，最需要的其实并非是免租，而是切实降低综合成本的生态，这包括帮助其做成生意。

想要大招商招大商，最终还是要回到本质：一要提升专业化服务能力，针对不同行业不同企业的不同发展阶段提供精准支持；二要构建产业协同网络，促进上下游企业对接合作，最终形成产业生态；三要创新金融支持手段，切实解决企业融资难题，因为新兴产业一旦成功回报很高，但前期的投入也很大，这也是为何近些年越来越多的城市做起了产业投资。

事实上，即便是运作得不错的零租金产业园区，其最核心的竞争力也不是零租金，背后的整个生态，才是关键。

一是资金支持。深圳、广州、成都，其国资平台不仅能提供免租空间，旗下还有庞大的创投基金群。二是应用场景。比如，深圳先后发布近200个「城市+AI」应用场景清单，在多个领域出现一批标杆案例。三是生态协同。如此一来，零租金产业空间，就不仅仅只是噱头，而是形成了「空间让利→企业成长→收益反哺生态→再吸引企业」的闭环，实现滚雪球。

一位国企老总一针见血地指出：企业选择园区，短期看成本，中期看服务，长期看生态。一味「卷租金价格」，短期数字好看，但长期留不住企业；相反，努力「搞生态建设」，短期比较煎熬，但将周期拉长，路会越走越顺……

事实上，现在企业也越来越精明了。真正想干实事的企业，在选择入驻产业园区时，会更多关注是否符合企业长期发展战略，是否能真正降低综合成本等，而不仅仅是看租金是否便宜。

相比于租金的高低，越来越多的企业在选择产业园区时，更加看重「业务获取」和「营商环境」这些核心点。

所以，打铁还得自身硬。天下没有免费的午餐。「零租金」的背后，是多方算账的复杂博弈。产业园区的竞争，终究应回归到价值创造的本质。

产业园区持久的竞争力，源于构建让企业持续盈利的产业生态。所以，零租金踩刹车未尝不是一件好事，有助于各地放慢脚步，由过去的规模扩张转向精准服务，真正助力企业更好成长，产业更好升级，最终实现多赢。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：凌峰，36氪经授权发布。