万科的“终局”，会如何？
万科正在经历第三次渡劫。
从1994年的“君万之争”，到2015年的“宝万之争”，再到如今2025年债务高峰年的到期危机，次次惊心动魄。
如今2025年的万科，到了生死存亡最关键时刻。眼下，外界只看到深铁不断的借钱给万科输血260亿，但同时，万科自身积极自救也全面进入“壮士断腕”的阶段。
显然，光输血是不够的。
01
最近三个事，可以映射万科的这种自救也进入关键时刻。
其一、资产端的“壮士断腕”。
都知道优质资产不到万不得已，都是舍不得贱卖的。就在上周，万科又开始抛售核心资产，大手笔“卖卖卖”。
9月17日，万科旗下广州万溪的2宗资产——即广州核心区越秀区的“1723㎡商办物业、4742㎡办公楼”同时被摆上货架，这两个上架“资产”，来头很大。
它是源自 2017 年万科551 亿大手笔收购的“广信不良资产包”的一部分。
这个资产包是香馍馍。彼时被业内视作“稀缺战略资源”，如今开始成为万科回笼资金的“战备仓库”。
更扎眼的一条公示是，万科在这2宗资产出售招标公告中有一条“急切切”的付款要求——“最迟 2025 年 12 月 15 日前缴清全款”！这很醒目。
几乎不到3个月的付款周期，万科要钱有点急。
这在眼下国内商业地产本来高空置率和消费下行降级背景下，万科要把商办资产“卖得快、拿钱快”，这显然要做一些“价格让渡”，如同2024年低折扣出售深超总、上海七宝广场一样，必须“壮士断腕”。
其二、债务端的“虎口拔牙”。
除了卖资产求3个月内付全款外，万科第二个积极自救是这2天传闻
万科正在与境内主要债权人谈判希望将部分债务年度利率从目前至少4.3%下降到3%或是更低。
这好比是债务断的“虎口拔牙”，虽然难，但根据彭博新闻社报道看，万科多渠道筹集现金流是一方面，与债主沟通“减债缩债”则是另一方面。
其三、销售端的“壮士断腕”。
最近万科重庆、广州、深圳都在大幅降价销售，回收现金流，这也是在销售端的“壮士断腕”。
以上三个动作，代表了万科的2025年，已进入关键时刻。
02
壮士断腕的万科三大自救，是为何了？
核心还是债务的倒逼，特别是2025年，正是万科偿债的高峰年。
首先，按照现金短债比口径看，万科2025年面临着较大短偿压力。截至2024年底，其短期有息负债高达1582.8亿元，而货币资金为881.6亿元，现金短债比低至0.56。
其次，从公开债到期绝对值大小口径看，2025年是显而易见最多的一年。纵深看未来3年（25年到27年）到期公开债是跳水式降低。
2025年万科到期公开债总额是431.5亿
2026年到期公偿债约100亿。
2027年到期公开债是52亿，境外公开债清零。
对比看，2025年是万科偿债高峰年。
03
该如何走出最艰难的2025年？万科在2025年又面临一个什么样的真实状态？老潘穿透一下万科当下的底层逻辑。
其一，债务破局，终究本质要“靠自我造血”，而不是靠爸爸“输血”。
尤其是眼下，无论造血还是输血，这2个“血口”，万科都承压了。
一方面，2025年房地产销售大环境整体继续下行，万科加上之前拿新地少，新规地少，靠本就难去化的存货销售，最终2025年上半年万科销售才691亿，同比大降45.7%。
25年本就是债务高峰年，但恰恰万科自我造血的销售却失守了，大降45.7%，这就是坏事都凑在一块了。
当然值得一提的是万科第二曲线经常性收入占比虽然2025年达到19.8%，但无论利润还是营收，最终万科第二曲线量级还是太小，也很难“乱世救主”！
另一方面，下行期万科靠销售自我造血失守后，就只有靠不得已的“输血、补血”来度过眼下的难关。这也是后来大家看到的，深铁2025年累计向万科提供借款近260亿，无休止的一次又一次输血，这让地产看官们直言看不下去。
过去20多年的行业一哥，如今竟如此不堪。
但这对深铁而言，战略性输血却又是不得已的，这本质源于深圳和万科两者深度绑定后，深铁不得不，一路维护万科信用，为万科自救争取时间。
深铁输血不是长期之策，更多只是让万科“有时间换空间”。
毕竟深铁自身2025年上半年也出现亏损，其地产反哺地铁的模式也开始承压，所以深铁自身也并非“无限”土豪，更多是权宜之计，深铁的救助更多只是“债务兜底”，本身已经很难有余力再去进行万科大规模的“市值管理”或直接入股。
所以万科真正的救赎和站起来，有且只有万科自己！
其二、万科的2025年偿债高峰年的突围，当自我造血销售失血45.7%时，当输血又不能“无限模式”时，万科如何积极自救？
所以我们就看到万科近期的几个大手术，大动作就很容易理解了。
首先，光输血是不够的，深铁闪电把“费血”的给清理了。
即前不久深铁大刀阔斧的主导了万科组织架构的“大手术”，目的在于极限“砍成本”。
本来，随着万科地产销售规模从过去7000亿量级跳水到如今2025年只剩1000多亿量级，过去的组织，的确眼下臃肿了，所以深铁果断砍掉万科所有区域公司编制，同时额外赠送了万科“管理层大换血”第2个大手术，最终，深铁将万科过去三级臃肿架构，缩减为高度扁平的二级管控，这让今后万科业务管理更扁平化、更高效的同时，又显著降低了管理成本。
其次，对组织缩减大手术之外，大手笔果断出售万科存量资产则是又一关键自救举措。
自2023年以来，万科已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿。仅2025年上半年，万科存量盘活回款57.5亿，大宗交易签约额64亿。
通过盘活出售资产快速回笼资金，这是应对债务到期最快速的现金流来源之一如今9月，万科再次拆售550亿广州资产包，更多还是源于多重压力下的必然选择。
一则债务压顶，急需现金流；
二则万科活下去，非主业的资产也该清理掉，最终让万科“轻装”活下去。
三则7月、8月销售下行，9月继续低迷，金九银十承压。
所以，拆售优质资产包又开始启动了。
其三，有了国资深铁的背书，万科新增融资也在go on。
仅仅2025年上半年，万科新增融资和再融资竟然高达249亿。
比如深铁除了股东借款外，还通过参与 REITs 认购等方式，为万科补充流动性。比如2025 年万科被纳入 “白名单” 机制扩大房企融资支持，优先获得开发贷、经营性物业贷款等资源。
全局看，万科从退出冰雪、养猪、商办等非主业，到加速现房销售回款，快速拆售资产，再到深铁主导万科后左手组织手术，右手借款输血，这2年万科每一步大棋，本质都指向4个字：“现金为王”！
小结
未来万科的终极命运，会如何？这是个既悲壮又理性的问题。
综合看，看似深铁不断给万科输血，让万科能保持信用活下去，但这只是表象，本质逻辑看，深铁的救助输血，更多是为万科赢得了时间，避免了最坏情况爆发，深铁真正给万科带来的机会窗口期是——
在深铁为万科争取的宝贵时间窗口期内，万科要利用这个安全缓冲期，让销售业务尽快企稳回升，大规模处置变现存量资产，同时辅助组织收缩的精兵简政和成本压缩，并同步尽可能争取更多的新增融资，最终多渠道获取足够现金流以覆盖债务。
以时间换空间，静待房地产行业止跌回稳，在合适时机开启更多的增量拿地，最终让万科恢复自我造血，这才是深铁收购万科故事的最好的结局！
当然也不得不说，这样的以时间换空间，这种壮士断腕，只是一种短期被动活下去，万科的长期主动性发展却在丧失动力和底牌。
尤其是万科这2年被动出售优质资产，快速收缩增量拿地，以及伴随万科优质人才的流失……这都意味着只要行业继续下行或是即使维稳，万科25年、26年销售规模，还将进一步下滑和收缩。
若后期销售未能实质性回暖，亏损可能侵蚀净资产，进一步削弱融资能力。
所以，辩证看，万科如今自我断臂的策略，固然可以维持生存，但长期竞争力却也在同步受损。除非房地产尽快止跌回稳，房价回升，这对万科将是一个意外的利好，会让万科能借助市场外力，更快恢复体能和更强的自我造血。
所以，万科的自救救赎和涅槃重生既靠深铁，又靠自己，更靠行业大势护盘。
但从眼下不乐观的地产大势来看，万科要站起来，“以时间换空间”的故事，短期，还得继续！
本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。
