代建TOP30格局生变，行业排位赛依然激烈

丁祖昱评楼市·2025年09月23日 10:07

本轮行业洗牌中，代建企业如何胜出？

2025年上半年代建企业综合能力TOP30出炉，行业排位赛依然激烈。

这30家代建企业总合约面积达到10.19亿平方米，同比增长25%。其中，TOP10企业格局整体稳定，但是“尾部”洗牌加剧，TOP21-30中有三家代建企业被新入局者挤出。

值得注意的是，在市场上有意愿、有能力的房企几乎全部投身代建领域，这个数字超过100家。但是，2025年上半年这一数量并没有增加，行业格局已趋于稳定，主要有两个特征体现：市场渗透率高但增速放缓、入局企业饱和。

“僧多粥少”的局面将加剧代建市场“洗牌”。

代建进入平稳分化新阶段

2025年上半年，代建新拓面积增速也迎来“止跌回稳”，并进入了平稳分化的新阶段。

这个阶段最大的特征是，代建市场渗透率创新高，增长动能明显放缓。

根据CRIC数据统计，2025年上半年38个重点城市代建渗透率为7.8%，创历史新高。而2022年时，代建渗透率仅为0.9%。

不过代建渗透率增速逐年下降，2025年上半年渗透率较2024年仅提升不到1.2个百分点，增速明显放缓。2023年增长3.1个百分点，2024年增长2.6个百分点。

另外一个明显的特征是，入局企业饱和，随之而来的是行业格局洗牌与分化。

目前已有超过100家房企涉足代建或承接代建业务，但是2025年上半年入局企业数量并没有增加，行业格局趋于稳定。

但入局企业之间的竞争也愈发激烈。大量涉足代建业务的企业中，在市场中真正沉淀下来、持续扩张并承接新业务的企业不超过40家。

从规模来看，综合能力TOP30的总合约规模梯队表现为向上流动，绿地智造、金建管、远洋建管的综合约规模梯队都有所提升。

截至2025年上半年，代建综合能力TOP30企业的总合约面积达到10.19亿平方米，同比增长25%，较2024年末增长12%。其中，有4家企业上半年总合约面积同比上涨超过100%，同比上涨超过50%的也有4家企业。

在规模排位赛中，绿城管理和蓝城集团是唯二总合约规模超1亿平方米的企业。

整体经过一年多洗牌与调整，目前代建赛道整体格局保持相对稳定。各梯队之间竞争加剧，整体表现出“头部稳定、腰部发力、尾部洗牌”的格局。

从TOP30代建企业来看，上半年综合能力TOP10企业格局基本稳定，其中半数企业排位与2024年基本一致，整体与2024年企业重合度为100%。与2023年重合度也高达80%，中原建业从2023年的第6位降至2025年上半年的第16位，蓝绿双城也被挤出前十。整体来看头部企业格局相对稳定。

在TOP11-20企业的排位赛中，万科地产和国贸地产两家企业出局，整体变化不大。

变化最大的是TOP21-30企业，2025年上半年与2024年重合度仅为50%，与2023年甚至只有40%，大幅变动也印证了当前竞争激烈下，代建企业在不断的洗牌和淘汰。

TOP21-TOP30代建企业中，联发集团、久筑共建和正商管理新增入局，取代了2024年TOP30中的卓越集团、仁恒置地和大海置地。

“新入局”企业继续保持高增长，凭借差异化特色与独特核心竞争力，迅速崛起并成长为行业关键力量。诸如旭辉建管、龙湖龙智造等已晋升头部企业。

而部分发展较早的浙系房企及依靠纾困代建参与市场的房地产企业，在这一轮扩张中也已销声匿迹。

代建行业格局初定，先发企业稳居头部，后发企业面临洗牌，各类代建玩家均承受增长压力。

在当前市场环境下，代建企业需要拓宽视野范围、深挖细分领域，关注例如城市更新项目、深挖城投拿地未开工项目、保障房和纾困项目等；同时，从项目服务的各个环节来看，可以深挖前期咨询策划服务需求、建成后的装修运营服务需求等，力求从全方位、多角度、各链条环节寻求业绩增长点。

通过对外开拓新赛道、对内锤炼真功夫提升自身的竞争力，代建企业才能在这轮行业洗牌中胜出。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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