对未来楼市，有了新判断

2025年的房地产市场，仍在深度调整。

很多地产人既迷茫又困惑，都说要促进房地产市场止跌回稳，为什么房地产市场还在持续下行？未来行业将何去何从？

在刚过去的业绩发布会上，头部房企给出了很多思考，这些思考提供了一个我们观察行业以及观察未来的窗口。

市场趋势

房地产有3变3不变

自从去年中央提出“促进房地产止跌回稳”以来，救市政策频频出台。

然而进入今年四五月，市场再次出现走弱迹象，行业的不确定性依然存在。

面对未来走势，几家头部房企给出了不同角度的判断。

绿城管理层认为，行业正处在“三变三不变”的转折期：政策导向已从去杠杆转向防风险，需求由普涨变为分化，竞争也从规模扩张转向质量比拼。

但不变的是，城镇化的长期逻辑仍在，居民对美好生活的追求没有改变，“房住不炒”的大基调依旧清晰。这意味着，尽管当下艰难，但行业仍有长期支撑。

龙湖管理者则直言，短期走势仍要看政策刺激的力度。经历四年深度调整，不少城市的房价相比高点已下跌三成甚至更多，楼市的止跌回稳不仅关系行业本身，更关乎宏观经济与金融稳定。中长期来看，龙湖依然坚定乐观，原因在于一二线核心地段依旧缺乏真正的“好房子”，改善性需求韧性强，而建好房子、提供好服务，依旧是一门值得长期深耕的生意。

万科管理层也在会上延续了务实基调。他们指出，新房供应仍偏紧，供求关系的改善为市场走出低谷提供了条件。

当下房地产市场是“增量容易，存量难”，未来只能“以时间换空间”，耐心等待信心恢复。

贝壳管理层也持有相同的判断：后市的关键在于政策力度与供需修复节奏。

一方面，头部城市限购放松、房票安置和购房补贴等举措有望释放需求潜力；另一方面，供给端“好房子”加速入市，叠加限售放松，带来更多次新房流入二手市场，优质房源的增加将推动市场走出“前低后高”的轨迹。

投资策略

尽量拿小地块，快进快出

3月份以来，杭州、成都、北京、上海等热点城市不断刷新地价，地王频现。

但值得关注的是，土拍市场同样分化严重，上半年土地成交基本高度集中在一二线城市。

对于下半年拿地策略，头部房企都表示会非常谨慎，并聚焦一二线，毕竟寻找确定性，在房企投资行为中已被放到第一位了。

绿城上半年积极拿地，35个项目货值超900亿，一二线占比高达88%。但管理层坦言，下半年会主动放缓节奏，更加谨慎，全年拿地目标在1200亿–1300亿之间。核心逻辑是“做一成一”，确保新项目的安全性与盈利性。

相比其他房企聚焦一二线重点城市，绿城中国是少数还在布局三四线城市的企业。

绿城管理层表示，对三四线的态度是“谨慎+机会主义”，三四线安全性确实不如一二线，但优势在于大公司不关注、地块容易低价成交，溢价率低甚至可以底价拿地。但目前三四线城市在绿城中国新取得的货值中占比不足10%。绿城强调，若做足前期功课、细致考察项目成立条件，仍能获得较高效率；尤其在浙江区域的三四线，投入资金可以换取更高的货值量。

越秀管理层强调，未来公司拿地策略是“精挑细选、尽量小地块”，保证快周转和低风险，要小盘快进快出。越秀上半年权益投资超百亿，其中92%集中在一二线核心区域，平均溢价率仅9%，强调“少量、精准、低溢价”的拿地原则。

龙湖管理层则认为，目前债务安全、保交楼的重要性优于新增投资。今年上半年，龙湖只在上海、苏州、重庆等核心城市拿了4块地，总建面25万方，权益建面18万方，新增货值约50多亿。

截止今年6月底，龙湖未竣备的总土储还有2840万方，权益土储2113万方。整体未售货值超过2000亿，其中一二线城市占了七成。

建发国际管理层年初就提出，要全面推进灯塔项目战略，即打造位于核心城市核心地段的高端改善型项目。因此，在拿地策略上，建发国际的目标是拿好地，拿核心城市的核心地块。建发认为，稀缺性项目所带来的利润，一定程度能减少旧库存计提减值的亏损。他们预估，今年上半年入手的33宗地块利润率大概在7%-9%之间，而下半年入市产品的利率润应该在7%。

住宅产品“平权化”

未来好产品是基础门槛

如果说过去几年，行业习惯把政策当成救命稻草，那么今年的业绩会上，几乎所有房企都在强调一个共识：产品力才是穿越周期的关键。

今年5月，好房子新规落地，更是将产品内卷推向了新的高潮。

对于好房子，不同房企有不同看法，关注点也有所不同。

龙湖管理层表示，在好房子的核心价值之下，龙湖重点关注产品的细节和品质，包括社区配套以及物业服务等方面做大幅的提升，兼顾产品本身的功能性、舒适度和美观度的需求，为客户提供物超所值的房子。比如现在的空中庭院、精装大堂、风雨连廊、社区会所等等，曾经被视为“顶豪”的专属标签，已经下沉到改善和刚需项目。

龙湖管理层认为，未来产品“平权化”将成为趋势，这种产品“平权化”现象正在打破居住资源的阶层壁垒。以前有钱不一定买得到好产品，现在预算有限，也能享受过去只有豪宅项目才具备的居住体验。

现在的住宅市场跟汽车行业很像，以前智能座舱、辅助驾驶是豪华车的‘专利’，现在国内新能源的品牌，已经把它们下放到10万元级车型里，倒逼传统豪华品牌跟着调整。同样的，现在房地产的好产品不再是奢侈品，而是市场竞争的基础门槛。

上半年打造了两个豪宅项目的贝壳，在行业备受瞩目。

在业绩发布会上，贝壳管理层回应，“不是要做开发商，我们明确不会采用重资产模式”。贝壳管理层表示，传统开发模式有两个核心生产要素，土地和钱。当下的市场环境下，多了一个新的变量和生产要素，就是C端客户思维。

贝壳希望在这个维度上，基于贴近客户的界面，沉淀对客洞察和数据，给第三个变量增加价值。现在在做的一些前期尝试，包括两个自操盘项目，是为了检验自己的理解能力，同时去检验贝壳究竟为第三维度增加了什么价值。

在他们看来，从客户需求出发的产品化能力，也是市场向买方转移过程中至关重要的。“因为供给侧需要提供差异化的产品，而不是同质化的产品。”

而在不久前的行业峰会上，阿那亚创始人马寅也提到，未来行业可能会回到以个性化项目公司为主的时代，还是一个项目一个项目慢慢做—— 至少在效率和速度上，会趋近于那个状态。

在他看来，行业对“好房子”的理解仍过于单一，还停留在居住的维度层面，只是琢磨如何做硬件升级，却忽略了居住和生活之间的关系。真正的好房子，应是居住与生活的紧密融合，比如下楼左手咖啡馆、右手面包店，对面是书店、美术馆、音乐厅，让日常需求与居住无缝衔接，所有需求在房子周边十五分钟内就能解决。

利润继续下探

成本提效的事情，要自己做了

这两年，房企利润下滑是逃不过的话题。据亿翰智库数据，60家A股上市公司中，有超过6成房企预计亏损。

而那些没有亏损的房企，利润也在往下走。

总的来看，之所以亏所或者利润下滑，核心原因有两点，一是结转规模下降，导致收入下滑，房子卖少了；二是计提资产减值损失，也即房价下跌，资产缩水，记上一笔亏损。

当然，也有少数优秀房企利润表现是很亮眼的，比如中海、华润置地、龙湖等。

华润置地的利润表现可以说羡煞同行，尤其是其占总营业额仅有21.7%的经常性业务成了“主力军”，贡献了60.2%核心净利润，为60.2亿元；开发销售型业务带来了39.8亿元核心净利润。

华润置地的经常性业务确实很强，盈利能力大幅领先同行，对企业的利润贡献很高。不夸张地说，现在资管方面，华润置地已经遥遥领先了。

虽然转型成功，但华润置地管理层表示，短期内，开发销售业绩仍是公司现金流的重要来源，也是支撑其他业务拓展的基础。华润置地预计，长远来看，经常性业务和开发销售业务利润贡献占比大约是各占50%。

中海上半年净利润95.3亿，核心归母净利润87.8亿，核心归母净利润率达到10.6%，同比略有下滑，但还是大幅领先同行的。

之所以保持能保持这样的利润，中海回应道：一是今年上半年中海已售未结转金额和回报率都处在高位；第二，近几年聚焦一线城市、强二线城市投资，投资规模始终处在行业第一位，量足质优，为未来利润和毛利率奠定了基础；第三，中海在一线城市核心地段布局商业，未来商业资产收入和利润也会形成创利增效；第四，在穿越周期过程中，中海不断塑强成本费用管控能力。

据介绍，中海地产行政销售费用仅占3.8%，平均融资成本2.9%。成本力一直是中海的长板。

对于成本提效，这两年在亏损的万科，很有发言权。业绩发布会上，万科管理层分享了万科如今的“持家之道”，表示在成本提效方面“有更多的事情要自己动手做了”。

第一是要求采购人员直达产地掌握第一手信息，而不是坐在办公室里听供应商报告。第二是住宅售价15000元和以下的，样板间不能委托软装公司，现在自己动手也是可以丰衣足食。第三是加强项目全周期全维度现金流精算。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，36氪经授权发布。