36岁、富八代，菲律宾最古老财团“掌舵人”

十多年前，24岁的玛丽安娜·阿亚拉还在华尔街当股票分析师，某天接到了父亲詹米·奥古斯托（Jaime Augusto）打来的电话。身为菲律宾历史最悠久的综合企业集团——阿亚拉集团董事长的父亲委婉地劝说长女回国发展。

“他说菲律宾有很多机会，”玛丽安娜回忆道。不过她随即补充说，父亲并没有给她任何压力，充分保留了她日后重返纽约的选择权。但最终责任感占了上风，玛丽安娜从摩根大通离职：“我觉得这是正确的选择。”

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在这个横跨银行与地产等多个产业、拥有191年历史的集团中，玛丽安娜先后在多个岗位历练十二载，今年3月，36岁的她正式出任集团董事总经理。

她肩负的重任是盘活集团庞大的租赁资产组合，包括老旧的商场、写字楼及酒店，其中有不少是在1988年阿亚拉集团将不断扩张的房地产业务分拆、并于三年后推动阿亚拉地产（Ayala Land）上市之后兴建的。

阿亚拉集团董事长詹米·奥古斯托·佐贝尔·德·阿亚拉（Jaime Augusto Zobel de Ayala）。图片来源：COURTESY OF AYALA CORP.

玛丽安娜晋职的同时，34岁的弟弟詹米·阿方索（Jaime Alfonso）与37岁堂兄詹米·乌尔基霍（Jaime Urquijo）也双双获任集团执行董事。随着这一系列任命，阿亚拉集团新一代领导梯队正式就位，成为推动集团持续增长的中坚力量。

“未来几年，我们将全力以赴推进各项业务。”玛丽安娜在位于马卡蒂市的阿亚拉三角花园二号大厦顶层办公室接受《福布斯亚洲》采访时表示。这栋39层高的建筑不仅是阿亚拉集团总部所在地，也汇聚了菲律宾其他企业巨头，譬如方便面食品企业Monde Nissin和电信公司PLDT等。这座蓬勃发展的金融中心正是阿亚拉家族首个房地产开发项目，当年还是大片农业用地，在菲律宾还是西班牙殖民地时期便被阿亚拉家族收购。

AC Mobility首席执行官詹米·阿方索·佐贝尔·德·阿亚拉（Jaime Alfonso Zobel de Ayala）。图片来源：COURTESY OF AYALA CORP.

身为这个历史悠久的家族企业的守护者，再加上父亲的办公室与她只隔着几扇门，拥有哈佛与欧洲工商管理学院（INSEAD）双学历的玛丽安娜并不敢掉以轻心。“我们亲眼见证了前几代人是如何开辟新道路的，”她说，“我们希望自己也能延续这一传统。”

玛丽安娜的弟弟詹米·阿方索担任AC Mobility的首席执行官，负责集团的电动汽车基础设施与汽车分销业务，堂兄詹米·乌尔基霍则任集团的首席可持续发展与风险官，专注于集团推进ESG（环境、社会与治理）目标，而玛丽安娜本人承担着发展阿亚拉地产的艰巨任务。阿亚拉地产作为菲律宾第二大地产开发商，市值达65亿美元。

目前，玛丽安娜正与阿亚拉地产总裁兼首席执行官安娜·玛利亚·玛格丽塔·保蒂斯塔·李（Anna Ma. Margarita B. Dy）紧密合作，推进集团迄今为止最大规模的资本投资之一：未来五年内投资25亿美元，拓展阿亚拉地产在菲律宾全国的业务版图。“这不仅仅是为了我们家族的股东，也关乎社会公众股东，”玛丽安娜表示，“我们身负重任。”

阿亚拉集团首席可持续发展与风险官詹米·乌尔基霍（Jaime Urquijo）。图片来源：COURTESY OF AYALA CORP.

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这项宏伟规划的组成部分之一是斥资15亿美元改造旗下零售物业，包括翻新现有34座购物中心中的8座，并将新建商场，目标是到2028年前，在现有的220万平方米基础上新增70万平方米的可租赁总面积（GLA）。此外，集团旗下多家酒店与度假村——由阿亚拉集团培育的本土品牌Seda Hotels和El Nido Resorts运营——也将同步进行升级改造，同时计划引入新的国际品牌合作伙伴。今年，阿亚拉地产还将推出首批两座“科技园区”，为科技与科研类企业量身打造专用办公空间。

“我们的商场、写字楼和酒店为公司提供了稳定的经常性收入，恰好补充了房地产开发业务的动态特性。”安娜·李在邮件中表示。“在玛丽安娜的领导下，我们所做的不止是在翻新，更是在重新构想……打造能够回应新一代用户不断变化的需求的空间。”

无论从哪个角度看，阿亚拉地产都绝非落后者。

2024年，阿亚拉地产创下营收新高，达到1810亿比索，较前一年增长五分之一。但位于马尼拉的AP证券（AP Securities）研究负责人本杰明·加西亚（Benjamin Garcia）指出，如何让企业经得起未来考验、保持竞争力，是阿亚拉的核心要务。阿亚拉的首要挑战之一，便是降低对周期性住宅销售的依赖——这一块目前仍是其营收的最大来源。同时，阿亚拉也需应对资金实力雄厚的竞争对手。

其中之一是菲律宾首富施氏兄弟姐妹（Sy siblings）持有的SM Prime，该公司是菲律宾最大的购物中心开发商，在全国拥有88家商场，可租赁面积总计1000万平方米。SM Prime正投资100亿比索，计划新开7家酒店，扩大其酒店业务版图。而由吴诗农（Lance Gokongwei）及家族（位列《福布斯》菲律宾富豪榜第14位）掌控的Robinson Land已在6月分拆出旗下56家购物中心中的9家，注入其商业房地产投资信托基金（REIT），用于筹集资金进行扩张。

此外，从地产跨足酒业的亿万富豪吴聪满（Andrew Tan，位列菲律宾富豪榜第15名）的地产公司Megaworld正在大马尼拉市（Metro Manila）以外的地区建设新的度假村，并于近期与法国雅高国际酒店集团（Accor）达成合作。

Greenbelt 1购物中心效果图，预计将于2028年竣工。图片来源：COURTESY OF AYALA LAND

玛丽安娜在母公司战略与业务发展团队工作两年后，于2015年加入阿亚拉地产，此后切身体会到了低估竞争对手的风险。她从项目经理做起，曾负责马尼拉东部一栋19层综合用途建筑项目——The 30th Corporate Center，两年后该项目的购物中心开业，她晋升为总经理。虽然写字楼几乎全部出租，但购物中心的出租率只有大约80%，远低于公司设定的95%目标。

事后回顾，玛丽安娜称她和团队当时犯了一个错误——以为凭借阿亚拉的品牌，“只要我们建了商场，人们自然会来。”他们也过于低估了仅一公里开外施氏家族的购物中心SM Megamall所带来的竞争压力。安娜·李表示：“这些早期的历练让她能够从最基层出发，深入而全面地理解整个业务。”

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今年起，阿亚拉地产将斥资180亿比索，对旗下四大旗舰商场进行升级改造，其中三家位于大马尼拉市，一家位于宿务（Cebu）。阿亚拉地产将制定详尽的战略计划，精准投放这笔资金。玛丽安娜解释道：“我希望我们的商场不仅仅能服务周边，更要能吸引人们专程前来。每一个商场都应该有自己的故事。”

升级改造的首要项目便是位于马卡蒂的Greenbelt 1商场。

Greenbelt 1建于1980年代，是阿亚拉集团历史最悠久的购物中心，已于去年拆除。阿亚拉将在原址新建一座综合用途的建筑群，并请来美国建筑设计事务所Gensler担纲设计。玛丽安娜表示，Gensler以融合全球视野与本土美学闻名（代表项目包括将纽约哈德逊广场的一处铁路货运站改造成谷歌办公大楼）。重建后的Greenbelt 1商场将有三公顷的花园，公园还配备了专门的雨水收集系统，“它将成为我们最顶级的开发项目之一，”玛丽安娜说道。

玛丽安娜正为商场在2028年重启筹备一系列奢侈品牌入驻。

目前阿亚拉地产已拥有巴黎世家（Balenciaga）、爱马仕（Hermès）和路易威登（Louis Vuitton）等高端租户。马尼拉Maybank Securities证券分析师拉菲·门多萨（Raffy Mendoza）指出，“这表明高端市场需求旺盛，而这一直是他们的核心市场。”该公司近期也在调整其零售组合，新增了新加坡时尚连锁品牌Love、Bonito、纽约香水品牌Le Labo及澳大利亚居家生活品牌Anko等。

尽管网购冲击日益加剧，玛丽安娜仍坚定看好实体零售。

她解释道：“因为菲律宾公园不多，商场已成为家庭朋友聚会的社交场所。”2024年，商场业务为阿亚拉地产贡献230亿比索营收，占总收入的13%；住宅项目仍是主要收入来源，但该板块在2025年第一季度的增长已经放缓。摩根大通驻马尼拉分析师杰琳·加萨（Jelline Gaza）在最新研报中指出，大马尼拉地区公寓供应过剩是导致住宅销售低迷的主因。

BPI大厦效果图，预计2029年竣工。图片来源：BANK OF THE PHILIPPINE ISLANDS

菲律宾首都的办公楼空置率也在不断攀升。受全球紧张局势影响，利率居高不下，借贷成本上升（该公司去年债务增长9%至2820亿比索），阿亚拉地产股价遭受重挫，过去12个月累计下跌近20%。据Leechiu Property Consultants数据，2025年上半年，大马尼拉地区写字楼空置率达18%，租户共退租约47万平方米办公空间。

尽管面临供应过剩，阿亚拉地产仍将投入286亿比索扩张办公地产组合。玛丽安娜强调，核心地段需求依然强劲，便利性是关键优势。公司称，其写字楼平均空置率仅为9%，其中包括One Ayala这一集零售与办公于一体的综合体，项目直通通勤铁路和公交换乘站。

玛丽安娜还参与了阿亚拉三角花园一号大厦的翻新工程——该大楼建于1996年，翻新后将提供日托中心和健身房等配套设施，以增强租户黏性。在商业核心区主干道阿亚拉大道对面，集团正在建设旗下另一颗“皇冠上的明珠”——菲律宾市值第二高的银行菲律宾群岛银行（BPI）新总部。这座45层的办公大楼将于2029年竣工，届时将刷新马卡蒂的天际线。加上位于马尼拉南部的拉古纳和中部的伊洛伊洛即将建成的新科技园区，到2029年，该公司的可出租办公面积将增加26%，达到约180万平方米。

阿亚拉三角花园二号大厦，阿亚拉集团总部。图片来源：COURTESY OF AYALA LAND

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在另一条战线上，阿亚拉地产正全力扩张酒店业务版图，押注旅游业的繁荣。公司将投入5亿美元用于酒店翻新与新建项目，计划到2030年将客房总数从现有规模翻倍至8000间。今年5月，公司从香港新世界发展（New World Development）收购了拥有578间客房的New World Makati，具体交易金额未披露。新世界发展由郑家纯（Henry Cheng）及家族控股，目前已负债累累。

“菲律宾旅游业尚处价值洼地，”玛丽安娜表示，“只需少量的新增投资，我们就可能获得巨大收益。”政府数据显示，2024年该国游客增长近9%，达540万人次，但仍远低于2019年疫情前创下的830万人次的峰值。

位于马卡蒂附近Bonifacio Global City的Seda酒店。图片来源：COURTESY OF AYALA LAND

根据阿亚拉地产的数据显示，其酒店业务在2024年全年营收增长11%，达到97亿比索；2025年第一季度又增长了10%，达到26亿比索。玛丽安娜表示：“我们的酒店运营得非常好。”她补充说，3月份，公司位于巴拉望的豪华度假村El Nido Resorts的客房价格较去年平均上涨近80%，由于对岛上别墅的强劲需求，这些别墅每晚价格可超过1000美元。玛丽安娜还表示，除了扩展旗下管理着12家酒店、约3300间客房的Seda商务酒店集团外，公司正在筹备推出两个全新的本土品牌，向游客提供菲律宾风格的热情款待。

“我们一直在与国际酒店集团洽谈，探索潜在合作机会，”她补充道。阿亚拉地产将于明年在其马卡蒂综合体推出拥有276间客房的文华东方酒店（Mandarin Oriental），最新项目则是万豪集团（Marriott）旗下品牌Moxy酒店，拥有260间客房，计划2026年底在阿亚拉位于马卡蒂边缘的一个综合开发区开业。阿亚拉地产还拥有由费尔蒙（Fairmont）、假日酒店（Holiday Inn）和莱佛士（Raffles）运营的三家酒店。AP Securities分析师加西亚指出，“房地产开发商确实需要将收入来源多元化，减少对住宅项目的依赖，酒店似乎是最佳选择。”

图片来源：GERIC CRUZ FOR FORBES ASIA

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过去三十年间，玛丽安娜的父亲詹米·奥古斯托与叔父费尔南多·佐贝尔·德·阿亚拉（Fernando Zobel de Ayala）一直引领着阿亚拉集团，推动业务从银行与地产两大支柱，逐步拓展至电信、公用事业，近年更进军教育医疗领域。然而BPI与阿亚拉地产仍是集团最主要的现金来源，约占2024年450亿比索核心净利润的95%。

2024年，阿亚拉集团将旗下汽车子公司AC Motors更名为AC Mobility。该公司是本田（Honda）和五十铃（Isuzu Motors）在菲律宾的最大经销商（按门店数量计算），同时也正在詹米·阿方索领导下，加大比亚迪电动车在菲律宾的分销力度。该公司还在全国范围内安装了226个电动车充电站，计划年底前将网络扩展至700个以上。与此同时，在詹米·乌尔基霍主导下，阿亚拉集团2023年温室气体排放较2021年下降四分之一，正稳步迈向2050年净零排放目标。

玛丽安娜坦言，她父亲为集团制定的主要方向是打造更多以消费者为中心的业务，这一点她非常认同。她说，“我很喜欢思考什么会激发菲律宾消费者的热情。”虽然她很感激父亲的指导，但她表示自己还是从观察父亲如何做决策中学到的最多：“即使遇到逆境，他也始终坚持自己的价值观。”

詹米·佐贝尔·德·阿亚拉（Jaime Zobel de Ayala），摄于2014年，集团成立180周年之际。图片来源：EDWIN TUYAY/BLOOMBERG

阿亚拉集团的历史可追溯至1834年，当时安东尼奥·德·阿亚拉（Antonio de Ayala）与多明戈·罗哈斯（Domingo Roxas）当时创立了一家蒸馏酒厂，生产名为“Ginebra San Miguel”的杜松子风味烈酒。该品牌后发展为全球产量最大的杜松子酒生产企业，现由亿万富豪蔡启文（Ramon Ang）控股。安东尼奥的女儿后嫁入佐贝尔家族，他本人则成为菲律宾首家银行——BPI前身的董事。

20世纪40年代末，家族着手开发Hacienda Makati，这里曾是菲律宾第一个商业机场的所在地，二战期间被美军改建为空军基地。第五代家族成员梅赛德斯·佐贝尔·德·阿亚拉（Mercedes Zobel de Ayala）的丈夫约瑟夫·麦克米金（Joseph McMicking）上校制定了发展蓝图，使这片荒原蜕变为菲律宾如今的金融中心。

詹米·佐贝尔·德·阿亚拉现年91岁，是玛丽安娜的祖父，他领导下的家族以34亿美元的财富位列《福布斯》菲律宾富豪榜第7位。1983年堂兄恩里克·佐贝尔（Enrique Zobel，2004年去世）退休后，他接任家族掌门人。当时菲律宾政治经济动荡，最终导致前总统费迪南德·马科斯（Ferdinand Marcos Sr.）下台，詹米稳定了家族企业，并将地产部门上市，命名为阿亚拉地产。20世纪90年代中期，他的两个儿子——詹米·奥古斯托和费尔南多出任集团联席副董事长，集团准备开始扩张。此后，兄弟俩推动集团进入多个新兴业务领域，詹米·奥古斯托则在2006年父亲退休后接任集团董事长一职。

本文来自微信公众号 “福布斯”（ID：forbes_china），作者：Forbes，36氪经授权发布。