深圳商业下半年“炸裂”开场：深圳湾万象城二期官宣，大悦城来了！

2025年上半年，深圳商业市场在“存量焕新”与“增量突破”中走出稳健步伐。据赢商网不完全统计，全市新增商业体量超40万㎡，重点项目以差异化定位激活市场活力——既有20年老商场“改头换面”重获年轻人青睐，也有城市更新地标通过“产城融合+文化赋能”重构片区价值，更有传统百货转型焕新，共同演绎“老空间新生”与“新场景破局”的双重逻辑。

而就在近日，深圳湾万象城二期正式官宣“金秋璀璨启幕”，为后海超级商圈注入新变量的同时，也揭开了下半年深圳商业“集中爆发”的序幕——据不完全统计，下半年还将迎来超10个新商业体入市，除了即将于近期亮相的深圳大悦城，还有前海·华发冰雪世界、怀德万象汇、湾区之眼、罗湖国贸SPRING、光明星河COCOCity等，覆盖罗湖、福田、南山、宝安、光明等多区域，商业版图持续向纵深拓展。

01.

商业新势力：

上半年“各显神通”

存量改造和城市更新引发关注

上半年深圳商业的关键词，非“焕新”莫属。7个新开业/升级项目中，4个为存量改造项目，3个为全新商业体，共同演绎“老空间新生”与“新场景破局”的双重逻辑。

存量改造：老商业的“精准焕活”样本

存量改造并非简单的“翻新”，而是基于区位客群与商圈需求的“精准手术”。上半年深圳4个存量改造项目，通过差异化定位与业态重构，成功激活老商业的生命力。

■ in城市广场（原中信城市广场）——破而后立的“年轻化转型”

作为20年历史的“元老级”商业体，印力集团接手运营后启动闭店改造，历经近一年半焕新，于4月29日以“iN城市广场”全新身份回归。项目以“年轻力生活情绪场”定位，以“运动+社交+美食”模式重构公共空间价值：3万平方米的FUSION PARK（深圳最大户外运动公园）、都市绿洲、劈酒街、湾区粮仓四大特色场景，覆盖潮流运动、宠物社交、亲子生活与夜间消费，汇聚250+品牌，实现招商率97%、开业率95%的成绩。

图源：项目官方

■ PAmall（原PAFCmall，福田CBD）——地标商业的“焕新”样本

今年5月20日，位于深圳第一高楼平安金融中心楼下的PAFCmall正式更名为PA MALL。华润万象生活自2023年6月接盘后，采取“边运营边改造”模式历时2年对项目进行的“深度焕新，包括空间布局与动线优化（打通中庭穹顶、增设垂直扶梯，提升高区可达性等）、品牌矩阵重构（零售占比提升，引入轻奢、高化香氛、运动潮流品牌）、主力店与门头调整。改造后，项目出租率达98.9%，以“高端商务+品质生活”构建福田CBD商务社交首选地。

■ 老百货转型双案例

南山海雅缤纷广场改造为3万㎡“潮购科技”主题的深圳首座京东MALL，以科技体验重塑年轻化标签；原新世界百货梅林店升级为新世界时代汇，转型品质社区商业中心，填补区域“家门口品质商业”空白。 

城市更新：大型综合体的“片区价值重构”

城市更新不仅是空间改造，更是片区价值的系统性提升。上半年两大代表性项目，以“产城融合”与“文化赋能”，成为深圳城市更新的新范本。

■ 蛇口太子湾——深圳城市更新的“滨海样本”

作为招商蛇口联合香港新世界打造的“湾区海洋门户地标”，其核心商业板块Q2集中亮相，以“产城融合+文化赋能”重构片区价值，成为深圳城市更新的“滨海样本”。

图源：项目官方

K11 ECOAST（首阶段开放）：依托270°海景长廊与“港口+文化+生态”复合基因，4.30首阶段亮相即展现强内容运营能力，以艺术展览（如陆扬、露西·斯帕罗等展览）、艺术装置（热狗巴士、剑龙雕塑等）、高频文化活动（海滨文化节、海风艺术季）和特色品牌生态等商业内容，培育消费黏性等构建“艺术+自然+在地”的沉浸式体验场，成为深圳滨海商业的“破局者”。

太子湾villa街区：作为蛇口滨海文化艺术区组团之一，以“低密滨海”为核心，8栋独栋建筑构成天然美术馆式空间，引入黑珍珠餐厅、户外集合店等特色业态，打造“看海喝咖啡+买手店探店+海边晚餐”的沉浸式微度假场景，开业即跃升为深圳“滨海生活方式”新地标。

■ 罗湖益田假日广场——老城区价值焕活的“烟火样本”

作为深圳17年城市更新巨著益田御龙天地综合体的商业核心，项目以“烟火气”激活老城区，精准捕捉深感两地客群需求，打造“港人常来、深人常往”的近邻式消费场景。开业2个月交出亮眼成绩单：首月客流200万人次、港客消费占比30%、会员超15万、100%招商率与95%开业率，成为老城区“商业激活”在地消费的典型样本。

图源：项目官方

02.

第三季度聚焦

后海超级商圈“再进化”：

深圳湾万象城二期官宣定档

随着深圳湾万象城二期官宣“金秋启幕”，后海商圈正式进入“迭代2.0”阶段。

空间联动，后海商圈正通过连廊建设加速“空间缝合”——串联海岸城向海边延伸的深圳湾大街连廊（东延段即将完整呈现）、连接深圳湾万象城与周边写字楼的连廊（建设收尾），未来将实现“商场-办公-地铁”的无缝衔接，形成“步行友好型”商圈。

功能升级，“商业+文化+总部”三大核心驱动——深圳湾超级总部基地向“全能型国际商务中枢”进化（总部大厦相继落成，更多世界500强总部聚集），后海商圈的功能边界进一步拓宽。

建设中的深圳湾文化广场

深圳湾文化广场的加速建设（计划今年亮相），更成为功能升级的关键引擎——其打造的文化场馆聚落（深圳湾美术馆、沉浸式剧院、数字艺术中心、创意学习中心），将与商圈内现有的高端商业、星级酒店、奢华住区、总部办公、体育场馆、自然生态串联成网，最终形成“工作-生活-休闲”全场景覆盖的城市生态圈。

作为后海商圈进化的“关键拼图”，深圳湾万象城二期的“金秋启幕”不仅是项目自身的升级，更将推动商圈价值重构。

二期提出全新品牌主张「BAY TO LIVE」——以“从湾区出发”为锚点，提出“BAY TO EXPLORE 湾区纽带”“BAY TO ART 艺文绿洲”“BAY TO LUXURY 新奢体验”三大核心定位：

BAY TO EXPLORE：通过2公里空中慢行长廊“深圳湾大街”（即将完整呈现），串联深圳湾文化广场、滨海深圳人才公园等城市地标，成为“链接湾区理想生活”的纽带；

BAY TO ART：以四大文化场馆为载体，打造“永不落幕的艺术盛宴”，未来将承接世界级科技与艺文展览，让“艺术走进日常”；

BAY TO LUXURY：在一期已聚集国际顶奢品牌的基础上，二期将完善品类矩阵，引引入SMFK（国内新兴设计师潮牌）深圳首店、Brompton（英国折叠自行车品牌）中国首店、HOKA（美国专业跑鞋品牌）华南旗舰店等多元旗舰，叠加On昂跑、HONOR全球旗舰店、可隆KOLON KRAFT旗舰店、猛犸象深圳首店等首批亮相品牌，形成“首店经济+高端零售”的双重加持，为商圈注入年轻化活力。

03.

下半年观察

10+新项目蓄势待发

城市商业格局再分化

据赢商网数据及最新项目动态，2025年深圳商业市场迎来“量质齐升”的关键年——全市计划新开26个商业项目，总商业体量达182.95万平方米。其中，下半年将成为“主力战场”，多个标杆级项目、特色商业体集中亮相，覆盖前海、宝安、南山等核心区域，为深圳商业注入新活力。

大前海“三核”爆发：地标级项目领跑西部

作为深圳商业增量的“绝对霸主”，深圳西部（以宝安区为主）2025年预计有9个新项目入市，重点聚焦大前海“三核”——空港会展、前海-宝中、前海-蛇口片区，推动区域商业能级跃升。

前海·华发冰雪世界（2025年第四季度）：作为全球规模最大、国内落差最大的室内滑雪场，该项目总建筑面积33.93万平方米，包含10万平方米超雪中心，预计年吸引超千万游客。除冰雪主题外，还涵盖FUNMIX办公、冰雪主题酒店、星光庆典广场等多元业态，将成为前海会展新城“文旅+商业”新地标。

深圳大悦城（2025年7月）：大悦城控股在深圳的首座大悦城，位于前海宝中商圈，商业体量25万平方米。项目以“特区活力新潮向”为定位，打造云端雨林美馔社交场“星厨花园”、潮流地下城“25青年时区”等特色空间，引入寰映影城全国最新旗舰店、PARTYDAY MEGA全国旗舰店等主力店，瞄准青年消费群体。

湾区之眼（2025年下半年）：由深圳出版集团打造的13.1万平方米文化综合体，位于宝安中心区滨海绿轴东侧，与地铁5号线宝华站直通。项目以“文化+公园”“文化+科技”等多元融合为核心，规划星空花园、艺术花园、湾剧场等主题空间，布局阅读、艺术策展、非遗国潮等业态，目标成为粤港澳大湾区地标级文旅目的地。

湾区之眼效果图

怀德万象汇（2025年第四季度）：华润万象生活在深圳的第二座“万象汇”，位于宝安区福永街道怀德社区，总商业体量18万平方米。项目规划入驻品牌近400个，以“宝安北标杆商业体”为定位，覆盖零售、餐饮、亲子、娱乐等全业态，将填补区域中高端商业空白，成为辐射周边10公里社区的“生活中枢”。

特色商业“小而美”：多元形态填补城市空白

除地标级项目外，下半年深圳商业市场还将涌现一批“小而美”的特色商业体，涵盖存量改造、社区型商业、体育+主题商业、滨海主题商业等，进一步丰富和拓展深圳商业的多元体验。

罗湖国贸SPRING：作为承载“深圳速度”历史记忆的地标裙楼商业调改更新项目，项目以“深港敢潮社交休闲商业中心”为定位，深物业集团斥资近1.8亿元改造，从硬件（如潮玩主题外立面）到软件（如首店品牌引入）全面升级，项目计划引入深港联名潮牌集合店、24小时精酿酒吧等特色业态，瞄准深港年轻客群，有望成为罗湖“夜经济”新据点。

Alival新体汇：依托深圳体育场的区位优势，以“体育+商业”为核心定位，规划室内运动公园（含攀岩、飞盘等潮流运动）、运动装备集合店、轻食能量站等业态。项目与深圳体育场的顶级赛事（如中超、全运会）及演艺活动形成流量共振，目标成为福田“运动社交新地标”。

黄木岗枢纽商业-深圳之脉：作为黄木岗地铁枢纽的地下商业新物种，以“绿色+枢纽+社区”为核心打破传统地下空间局限。项目通过下沉式广场、自然采光、绿植墙等设计打造“地下绿色长廊”，联动笔架山公园形成“地上生态+地下活力”双循环；划分东区（运动零售/潮玩体验）、西区（医疗补给/生活服务）、南区（白领疗愈/品质休闲）三大主题区，重构地下商业价值。

光明星河COCOCity：星盛商业在深圳的第二座星河COCO City，位于光明区核心，直连地铁6号线光明大街站。7万㎡体量以“生活趣味主张”为定位，融合购物（区域首进快时尚品牌）、餐饮（网红轻餐+社区食堂）、娱乐（亲子乐园+剧本杀体验馆）、休闲（24小时书店）等多元业态，打造光明居民“下楼即达”的一站式品质生活中心。

盐田特发滨海潮文化主题商业：一期2025年计划10月开业，作为深圳东部重要文旅商业项目，一期聚焦“最盐田”海鲜美食社交，引入广深品质酒楼、本地化高档海鲜餐厅（如盐田港现捞海鲜料理）、海景咖啡吧等，以“餐桌+海景”为场景，融合盐田渔文化展览、渔民手作体验等，成为盐田“港城融合”的美食新名片。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：罗嘉欣，36氪经授权发布。