长租公寓成“非住”最稳健资产
当前，整个不动产行业仍处于去库存周期，从各细分市场来看，都在寻找新模式，一方面是行业正处于转型期，另外一方面整体市场竞争都在加剧。
针对非住宅类资产来看，其价值除了土地价格之外，还取决于实际运营效率。据克而瑞6月19日发布的《2025不动产运营发展报告》来看，目前市场中主要几类非住资产价值表现分化明显。其中，长租公寓市场已成为当前不动产行业中表现最为稳健的细分领域之一。
非住宅资产价值分化
运营能力与退出通道成资产价值关键
对不动产行业而言，资产价值的变化与三大因素密切相关：运营模式成熟度、经营效率稳定性以及退出通道畅通性。
从长租、商业、办公、城市更新、康养、文旅和产城等细分市场来看，这些非住资产价值表现分化明显。
其中长租公寓和商业类资产运营模式成熟且收益相对稳定，而且退出通道清晰，最受市场青睐。写字楼和产业园区类资产受经济下行影响较大，空置率高企，租金下降，尤其是产业园区，即便有清晰的退出路径，但目前整体资产价格仍处于下行通道。而康养和文旅类资产虽然市场规模增长，且消费群体消费意愿较强，但由于退出通道受阻，投资放缓，资产价值也未能充分得以体现。
《2025不动产运营发展报告》数据显示，若以平均资本化率作为重要衡量指标，表现最好的是长租公寓类资产，尤其是一线城市，平均资本化率在5.1%-5.4%之间。购物中心、甲办以及商务园区，这三类资产在一线和主要二线城市的资本化率差异较大，且均高于长租类资产，投资进入也更为谨慎。
长租公寓出租率与REITs表现
支撑长期投资吸引力
长租公寓目前已成为当前不动产行业中表现最为稳健的细分领域之一。
从资产价值角度看，首先，租赁市场需求极为稳定，出租率整体高位运行。克而瑞长租数据显示，近五年，核心八城集中式公寓出租率稳定在超85%水平，广州、深圳、武汉、南京四城出租率更是维持在93%以上。
其次，REITs表现优异，退出通道畅通。已上市保障房REITs底层资产出租率皆超91%，且2023年至今租金平效变动绩效，整体稳健。
截至2025年4月保障房REITs较发行价涨幅超50%，不仅在各类基础设施公募REITs中领跑，还与第二梯队拉开5-10个百分点优势。
2024年保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间，呈现出良好的超额收益特征。2025年保障房REITs的扩募以及发行的扩容都呈上升趋势，具有明显的穿越周期的增值能力。
重点城市租赁住房纳入“好房子”体系
将对个人房源产生冲击
从政策端来看，目前已对长租公寓方面给出了明确引导方向：一方面加速高品质住房的供给，将租赁住房纳入到好房子体系中，未来会出现更多产品更适配，配套更完善的长租公寓以及租赁社区；另一方面提出优化存量收购政策，各地开始放宽存量收购的条件。也为未来两年保障房的扩容以及整体租赁市场提供了指引性的方向。
随着顶层持续推动“好房子”建设，目前部分重点城市已将租赁住房纳入“好房子”建设体系。如北京在保租房中试点“全装修+智慧社区”模式；深圳要求新建保障性租赁住房100%达到绿色建筑标准；杭州对符合“好房子”标准的租赁项目给予容积率奖励等。
在优质租赁社区和保租房大量入市的背景下，个人房源市场受到明显冲击，个人房源租金的坪效继2021年达到顶点之后逐年下降，且降幅还在扩大。
集中式公寓市场则呈现出“市场化+保租房”双轨发展的鲜明特征。过去4年，核心8城整体的集中式公寓的规模稳步提升，且市场化的集中式公寓和保租房在2024年形成了双轨发展的模式。尤其是在上海及深圳，保租房的份额分别占到集中式公寓总量的54%和39%，核心城市保租房整体占比达到4成。
与此同时，市场也呈现出出租率稳定、租金下行的态势。主要是因为低价保租房的占比持续提升，使得平均租金水平下降，这和现行保租房供应结构有关。
未来随着保租房进入入市高峰期，租金会进一步下探，同时供应端的供需错配也使得租金价格呈现出分化。
不动产市场已进入资产价值分化和重估的长周期。
长租公寓市场的稳定性正得到市场的广泛认可，并带动多元主体入局。2023年及以前以银行、外资为主，而2024年基金、险资等积极入局，整体占比达50%，较2023年占比提升约10%
作为当前不动产行业中表现最为稳健的细分领域之一，目前也更适用于追求长期稳定收益、注重资产保值增值的投资者。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。
