今明两年武汉商业看点，居然都在光谷！
近年来，在全面推进高质量发展的背景下，光谷不仅成为全省、全市先进制造业、科技创新、改革开放的排头兵，被认为是“短板”的商业领域也表现强势。
前有大悦城控股、保利商业、首创奥莱等企业汇聚，后有瑞安房地产、凯德投资、华润万象生活等商业巨头抢滩登陆，光谷正成为武汉商业市场角力的新阵地。
01.
光谷商业启新篇：
9个项目带来70万方商业增量
光谷商业，正在跑出了它应有的“速度”。
据赢商大数据监测，目前光谷已开业存量商业项目（含购物中心、商业街、奥特莱斯）合计23座，总商业面积约171.3万平方米，其中购物中心数量最多，达14座，存量面积88.3万平方米。
此外，居然之家（光谷店）、工贸家电（光谷店）、苏宁易购光谷世界城Pro店、京东MALL（光谷店）4家主营家具家居、电器数码产品的专业型商场也落地光谷，形成多元商业矩阵。
今明两年，光谷商业厚积薄发，预计新增商业项目9个，商业面积超70万平方米，所带来的数量和体量远超武汉其他行政区，且大多布局在此前商业配套薄弱的光谷中心城，将进一步平衡光谷商业分布，缩小板块之间发展差距。
其中，不仅有瑞安房地产武汉第二个“天地”系列，星悦广场、万象天地首进武汉，还有不少本地企业所开发的区域性商业项目，如武汉光谷金融港·NJpark、武汉光谷中心城西社区邻里生活中心、联投花山河POD商业综合体、武汉国创汇购物广场、武汉高科未来商业广场等项目，支撑光谷商业版图新空间。
光谷伟星星悦广场
光谷伟星星悦广场位于东湖新技术开发区高新六路以南、流芳路以西，作为伟星商业进军武汉的首个星悦广场项目，由武汉东湖伟星商业管理有限公司倾力打造，主打区域性、一站式ShoppingMall，商业体量约12万方，地下一层，地上五层，计划引入200+品牌，打造集购物、美食、儿童、娱乐于一体的光谷星主场。
项目聚焦区域商业发展，填补片区欠缺的大型商业空白。目前，悦活里超市、博纳国际影城IMAX、V+游泳健身、魅KTV等主力品牌已入驻；其余包括潮宏基、小米、华为、六福珠宝、Coodoo等零售品牌，balabala、马卡屋、孩子王等儿童品牌，以及肯德基、麦当劳、火瀑椒麻、兰湘子、轻烧、山慢慢等餐饮品牌均已进驻。可见品牌上多用知名度较高、自身运营成熟的品牌，解决佛祖岭居民的生活所需，加速区域性商业地标氛围成型。
Good One壹为邻（武汉光谷中心城西社区邻里生活中心）
武汉光谷中心城西社区邻里生活中心位于佛祖岭东街、风林街交汇处，总建筑面积约8.6万平方米，商业面积5.4万平方米，是首个“中国光谷标准”新型邻里中心，定位为一站式、智趣化、体验式社区服务综合体。6月5日，凯德投资正式将该项目案名定为“Good One壹为邻”，以半开放式户外商业空间呈现，业态方面将配置“市集”、室内泳池、儿童主题乐园及政务服务等设施。
创新天地商业公园KIC PARK
创新天地商业公园（KIC PARK）位于光谷中心城核心十字轴，地铁11号线上盖，是瑞安房地产联手中信泰富地产共同打造的光谷创新天地项目的重要组成部分，是武汉首个知识社区商业公园，包括5.1万㎡的街区商业、1.3万㎡的绿地公园、7万㎡甲级写字楼。
■ 5.1万㎡的街区将以自然共生、美好社交、活力永续为导向，提供全生活周期的业态矩阵。上月项目正式通过竣工验收备案，预计于今年9月30日正式开业。目前入驻品牌包括悦活里TASTE、THE ONE KTV、楚酩轩、TREK、18号酒馆、星巴克Green Store、山慢慢、火门、久藏、好利来、MINISO宠物IP主题店、HUAWEI、PONN宠物百货等。
■ 1.3万方公园将打造主题功能区，1000余㎡的开敞草坪、儿童乐园、宠物公园、樱花大道等，融合了绿地、公园、商业，将自然景观与文娱休闲空间相结合，迎合当下消费者对于“公园式商业”的需求。
创新天地商业公园KIC PARK实拍图
除上述已披露开业时间的项目外，光谷还有多个商业体在规划建设中加足马力，比如：
总建筑面积约11.75万平方米的光谷龙湖天街综合体项目，于5月25日在光谷中心城举办开工仪式；
商业约40000㎡的光谷国际自由贸易产业基地一期配套综保里工程项目，在5月30日发布商业、商务项目规划方案批前公示……
新增项目不仅在体量上超越其他区域，更在定位上兼顾“区域标杆”与“社区服务”，同步引入首进品牌与民生配套，推动光谷从“商业增长极”向 “消费生态示范区” 加速迈进。
02.
四大商圈一路进阶
光谷商业多点、多极化格局成型
自前鲁巷广场开业算起，光谷商业发展已奔跑了二十五年。
商业版图由光谷广场“单一”商圈，逐步向东、向南扩容，形成了四个主要商圈，构建起以保利时代社区、当代社区和长城社区为中心的“一刻钟便民生活圈”，打开了光谷商业多点、多极化格局。
四个主要商圈可分成两类，一是以光谷广场、关山大道为主的成熟商圈，另一个是以高新大道、佛祖岭为主的新兴商圈，均为商业项目与品牌拓店的主场。
光谷广场商圈：光谷商业发展的原点
光谷广场商圈以光谷大转盘为圆心，东至武汉泛悦城，西起武汉工程大学武昌校区，坐拥地铁2号线、11号线两条轨道交通，存量面积32.3万㎡，作为千禧年间主城区进入光谷的交通枢纽，这里建成了光谷第一个大型商圈。
2000年，前鲁巷广场开业，开启了光谷商业的1.0时代。同年，光谷大转盘雏形初现，奠定早期交通枢纽地位。此后，众多开发商瞄准大转盘周边，如火如荼地开发住宅、商业及商办楼宇。
八年之后，最具代表性的世界城光谷步行街开街，推动商圈规模成功壮大，其后又历经数次更新升级，建成一条全长1350米的步行街，自西向东串起现代风情街、西班牙风情街、意大利风情街、德国风情街和法国风情街，客流峰值达100万人次/日，奠定了光谷商圈的流量基础。
伴随着新兴商圈的涌现，商圈告别十余年的一家独大局面，进入漫长调整期。与此同时，因光谷大转盘改造施工、2号线南延线开通以及深插光谷腹地的主干道、高架桥通车，光谷广场商圈交通枢纽地位被削弱，也对项目经营造成不小冲击。
面对愈加激烈的市场分流，商圈内多个项目经营起起伏伏：世界城光谷步行街空铺率上升，光谷国际广场两度更名，鲁巷广场变身中商世界里，光谷资本大厦引进京东MALL……时至今日，尽管光谷广场商圈人气比不上巅峰期，但依然保持着超高流量，日均去重客流达24.3万人，并于去年成功上榜赢商股份《中国商圈商业力指数榜单TOP100》。
关山大道商圈：光谷主题商业的开端
2011年后，关山大道沿线迎来光谷天地、武汉保利广场、武汉K11 Select等综合体，推动商业中心向东迁移，形成了光谷第二个成熟商圈——关山大道商圈。关山大道全长不过5公里，沿路却是大牌房企一字排开，形成高密度居住群。商圈以主干道为轴呈带状布局，总体量约39.8万㎡，日均去重客流达16万人。
与光谷广场商圈内项目普遍“大而全”不同的是，关山大道商圈的项目对人群、产品的定位更精细化。这些项目诞生之时，以卖货为主的零售百货业走出“黄金十年”，购物中心接替百货成为新的消费载体；而消费群体中80、90后担当“主流”，对消费场景提出个性化需求，促使主题性、体验性商业大行其道。
紧跟这种变化，商业项目在关山大道上开启了诸多实践：
光谷天地采用“街区+MALL”，引入主力店、餐饮、娱乐、零售、体验业态，是光谷首批做“多元化社区中心”的项目；
武汉保利广场看重周边基数庞大的家庭客群，定位光谷首个家庭生活体验式购物中心；
武汉K11 Select高举“购物艺术中心”招牌，成为华中地区首个艺术展览与商业结合的项目；
北辰·光谷里定位光谷首个“互联网数字经济”综合体，围绕数字产业与商业融合，打造光谷创新创业基地和光谷新青年荟聚地。
高新大道商圈：光谷东商业的摇篮
2013年，光谷中心城概念提出，规划面积36.15平方公里；2015年，东湖高新政务中心迁至光谷中心城，拉开了全面建设光谷中心城的序幕，使得光谷发展重心向东迁移。经过数年的住宅、交通建设和科创企业落地，光谷中心城的城市功能不断提升和完善，但商业配套缺失的问题日益凸显。
2022年武汉大悦城开业，立即成为光谷中心城的商业高地，一定程度弥补了光谷中心城核心区的商业欠缺，一举奠定下高新大道商圈成长基础。
高新大道商圈作为光谷中心城的首个大型商圈，地处光谷中心城核心区，周边分布着小米武汉总部、华为武汉研究所、湖北省科学技术馆、光谷政务中心等市政及科创机构，支撑着年轻客流得大量涌入，并有长期发展的客质保证。
自光谷东强势崛起后，高新大道商圈依托2号、11号、19号地铁线路之便，辐射范围可达光谷中心城核心区、左岭、花山等板块。今年9月，创新天地商业公园KIC PARK的开业，必将引动高新大道商圈商业扩容，商业辐射面进一步扩大。
佛祖岭商圈：光谷南邻里消费中心
佛祖岭片区是武汉光谷最近几年人口密度高速增长的新兴居住区之一，已聚集超20万常住人口（含大学城及产业园），但商业配套长期滞后于光谷整体商业情况，成为区域发展的结构性矛盾，使得消费者继续依赖鲁巷、街道口等传统商圈，加剧区域消费外流。
2019年底，佛祖岭片区的当代国际城乐荟商业街部分商户开始经营，开启了地铁2号线延长线终点的佛祖岭商圈建设。目前，佛祖岭商圈内汇聚了当代国际城乐荟商业街、武汉世达广场、武汉百捷光谷国际广场、武汉友邻天地、光谷流芳天地等项目，商业项目数量较多，以解决邻里消费需求为主。
佛祖岭商圈因缺乏10万方以上的知名项目支撑，主要影响佛祖岭片区和更南边的藏龙岛片区，对外部片区的人群吸引力不足。
此外，相较于定位区域型商圈的高新大道商圈，佛祖岭商圈则是邻里型商业项目居多，受高新大道商圈虹吸效应影响，且彼此公共交通与开车往来十分便利，难免会沦为高新大道商圈的“配角”。
从单一中心到多极崛起，光谷商业的进化既见证了城市扩张的轨迹，也反映了消费需求的迭代。成熟商圈通过转型应对挑战，新兴商圈则在填补空白中探索差异化路径。未来，随着各商圈功能互补与竞争深化，光谷商业或将迎来更均衡、多元的发展格局。
本文来自微信公众号“赢商网”，作者：陈晶，36氪经授权发布。
