同样是郊区，为什么就嘉定留得住人
我们最近看到一份数据，发现一个很有意思的事情。
2023年上海统计年鉴的数据显示 。
上海16个大区里面，户籍人口迁入量最多的前五个大区，分别是浦东新区、闵行区、松江区、嘉定区和杨浦区 。
其中嘉定区排名第四，并不算靠前的名次。
但在 迁出量 方面，嘉定却是这前五名里最少的，仅仅只有704人，甚至都没破千 。
数据来源:《2023年上海统计年鉴》
这就说明，嘉定对人口不仅有很大吸引力 。
并且，去到嘉定生活的人口很稳定，大多数不愿离开嘉定 。
其实嘉定受欢迎，是大家拿真金白银投出来的，尤其反映在最近嘉定的新房市场 。
以2023年年中到今年初的神盘理想之地为例 。
一共2316套房子，五开五磬，次次都触发积分，每次积分都不低于65.5分， 且五期都是开盘当日房源就被一扫而空，最后总共卖了约133亿元 。
这个成绩在当下的郊区市场，堪称奇迹 。
我就有两个朋友，本来生活在别的区，也来抢理想之地 。
嘉定究竟有什么魅力，能够在各区抢人的激烈竞争中脱颖而出 。
01
从成交量来看，嘉定的房子确实卖得很好。
谁能想到，这个外环外为主的区，传统印象中的乡下，整体排名竟然这么高 。
我们核查上海各个板块在2023年的成交套数排名时。
本来以为，浦东新区面积最大，在房子的成交量方面肯定稳如泰山坐享第一。
但没想到的是，嘉定主城区在2023年上海各个板块成交量排行榜中，反而是 Top1。
整个2023年，合计成交了6320套房源 。
数据来源： 网上房地产
除了我们上面举例的新房卖得好，整体成交量高。
嘉定的二手房市场，成交量也明显回暖，且均价平稳 。
纵观嘉定区近15个月的成交量，我们发现 。
从去年小阳春之后的12个月以来，嘉定有8个月的成交量都在1000套以下，整体表现一般 。
但是还有一个更明显的现象是 。
在2024年小阳春还没来的时候，嘉定区的市场就开始回暖了，且回暖幅度还比较大 。
2024年3月嘉定二手房成交了1155套，不仅仅是比今年2月高出737套之多。
就算是从去年一整年的维度来对比，也仅仅是低于去年的二三月。
成交量方面，属于在最近15个月里，排名Top3的好成绩 。
上面我们说的嘉定主城区，其实就是新城中心区 。
除了全市 Top1的成交排名和提前回暖的成交量之外 。
在嘉定区自己内部对比，新城区一整年的成交量，甚至已经有赶超江桥板块的趋势 。
要知道，江桥板块是整个嘉定大区距离市区最近的板块，因为地理位置优势，一直是买房客青睐的板块 。
但是新城区近15个月成交了2001套的成绩，直追江桥的2504套 。
其势能，无论在市内对比，还是区内对比，都实在是士别三载，让人刮目相看 。
当我们以为嘉定新城区楼市，在量、价方面已经非常优秀的时候 。
还发现其市场特别稳。
从去年开始，整个上海市场价格回调潮明显加快 。
在这样的情况下，嘉定新城区的二手房挂牌均价，却能保持自己的节奏，让自己处于一个有定力的状态 。
经历了2023年1月到10月的波动，而后挂牌价就开始趋于平稳 。
尤其是最近五个月，挂牌均价已经无限趋近 。
最高均价是2023年12月份的47070元/㎡，最低价是2024年3月的46660元/㎡ 。
这意味着，最近小半年嘉定新城区域的挂牌价差，甚至不超过410元/㎡，整体 非常平稳 。
这样良好健康的市场，一定有着强有力的后盾作为支撑 。
02
凭什么实力，嘉定能有这样的成交量。
经济基础决定上层建筑，兑现能力则取决于GDP 。
上海的市区和郊区，发展定位是不同的，繁华闹市比较的主要是服务水平，郊区的竞争核心则是经济水平 。
嘉定在挣钱这一方面，表现一向不让人失望 。
2023年，嘉定一个区的GDP总量达到2840.2亿元，相比2022年的2705亿元，又增长了135亿元 。
和往年一样，保持稳步增长状态 。
图源中经数据
这个成绩，即使放在整个上海的16个区（包括市区）中作对比 。
嘉定区也绝对是佼佼者 。
GDP总值直接紧追静安区的2846亿元，与静安区的GDP总值仅仅只有不到6亿元的差距，或许本年度就有望赶超静安区 。
发展经济当然得靠人才，人是所有发展的基石。
一个区域，只有优质劳动力持续不断地流入，其经济发展才有后发之力。
2010-2020年的十年间，嘉定常住人口共增加超36万人，人口增长率在24.7%，增速全市第一 。
数 据来源： 上海市人普办、 市统计局
据统计，上海五大新城中，嘉定新城内工作人口已达40.5万，目标工作人口数是46.3万，完成率约87% 。
由此可见，嘉定新城，无论在人口量方面，还是在吸纳人口的能力方面，都遥遥领先于其他新城 。
那么，又是什么在为嘉定区的经济腾飞和人口导入工作保驾护航呢？
03
产业链与交通枢纽的优势，相辅相成。
说到为嘉定区经济助力的产业，那肯定绕不开汽车 。
嘉定很早就开始发展工业，汽车产业尤其发达，工业产值高达3855.4亿元 。
占全区规模以上工业总产值的比例很高，贡献率接近70% 。
安亭汽车产业基地、嘉定工业园区双双进入了上海园区经济的Top10 。
在上海硬核科技企业Top100的榜单上，嘉定排名Top4，有9家企业之多 。
上汽大众、蔚来、理想、智己、沃尔沃、采埃孚等整车以及汽车零部件企业都在这里 。
图片来源： 公众号上海嘉定
嘉定汽车产业发展得好，也和汽车能快速发往各地的地理位置优势有关 。
嘉定的地理位置非常特别，位于苏沪之间 。
既是上海的边界大区，又和江苏接壤，一边承接上海，一边吸纳江苏 。
是真正意义上可以被称作交通枢纽的地方 。
同时，以人民广场为中心，嘉定新城距离市中心仅约30km左右 。
是五大新城里距离市中心最近的一个 。
有钱有人有产业，还有交通枢纽的地理优势，很多公共配套的落地速度就会很快。
比如地铁 。
嘉定区就有全世界最长的一条地铁线，上海地铁11号线 。
单线里程约82.4公里，设站39座，是嘉定区的大动脉 。
整条线路从上海嘉定区安亭站和嘉定北站开始，途经普陀区、长宁区、徐汇区，终点止于浦东新区迪士尼站 。
不仅最长，11号线还是中国首条跨省轨道交通线路 。
和苏州11号线（S1线）已经连通，通达昆山全程，直达苏州。
嘉定区无形中也成为长三角区域一体化发展中重要的一环 。
除了11号线，嘉定区至少还有5条轨交规划 。
地铁14号线西延伸、预计2027年通车的嘉闵线、宝嘉线、市域铁路嘉青松金线都在加紧工程 。
嘉定区的交通网络正在加速落成。
可以说，目前除了浦东机场，去哪儿都很快 。
实测去往虹桥机场、上海西站、上海站、上海南站，都在半小时到一小时左右的车程 。
嘉定的发展，除了产业、区位和交通等硬件条件的护航 。
04
还有一些无法忽视的软实力。
在这里，以汽车产业和文化为核心，打造的汽车主题购物中心也十分发达 。
就在今年4月20日，位于汽车产业旁边的，嘉定安亭的超大综合体嘉亭荟2期正式开业 。
自此，嘉定区除了上海最大购物中心南翔印象城，和中信泰富、嘉亭荟1期等大型商业体，商业版图再次壮大。
南翔印象城室内生态园实景 。
这种破局存量商业的同质化问题，以特色产业带动区域升级的方式 。
不仅是嘉定自己，对上海来说，也是新增一座具有记忆亮点的商业样本 。
除了这些硬件条件 。
嘉定的定位还是上海西北靓丽的城市会客厅，生态宜居属性必须拉满。
古树公园秋天的银杏树、汽车博览公园里的露营帐篷、紫气东来公园夏日里的凉风，无不印证着嘉定的软实力 。
面向未来，远香湖CAZ规划区，是未来嘉定新城发展的重中之重 。
总建筑量约为531.4万㎡，其中规划居住面积约为146.3万㎡，规划商业商办面积约为284.1万㎡，规划教育科研面积约为71.6万㎡ 。
拥有着震撼的摩天地标群和总部集聚区，这让嘉定区的 城市界面和综合实力都更上一层楼 。
除此之外，还有已经大量投入使用的保租房、公租房、人才公寓，为建设嘉定新城的人们提供了切切实实的好处 。
综上我们可以发现 。
无论是从GDP总值和人口流入的硬指标看 。
还是从产业、区位、交通这种硬实力观察 。
亦或是从商业、生态、规划这些软实力着眼 。
嘉定简直都是个多边形战士。
05
写在最后。
其实，近期我在嘉定新城看了几十套房子，实地体会才能感受到嘉定这座新城的光彩和自洽 。
这段时间认识的中介朋友们都非常淡定，并没有受当下市场情绪影响太大 。
不少人表示，带看量相较去年末还增加了不少，因为好多年轻人从市区回新城住了 。
卖房人也大都不急不躁，因为即使换房改善，一般也不出嘉定主城区，有的宁愿先住着不大的房子，也不会轻易砸盘 。
说真的，看到真实的嘉定会让人感到非常欣慰。
因为嘉定让我们看到了上海郊区腾飞的模板 。
强劲的经济实力，省市枢纽级的区位优势，殷实丰厚的汽车产业，逐渐打通的交通动脉，商业生态规划的多方加持，都在体现嘉定整体面非常健康 。
这就是嘉定不断吸引本地人和新上海人的根本原因。
也就解释了嘉定为什么这么能吸引人、且留住人 。
以上为正文，来自晏可追
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
