现在来看，沪七条到底有没有用

面对最近的楼市，有句话很贴切：市场的温度，从来不会骗人。

3月7日，一个普通的周六，上海楼市就提交了1324套的喜报，不仅创下2026年年内新高，更是时隔315天，上海二手房单日成交再度突破1300套大关。第二天，3月8日，1179套，周末两天合计冲破2500套，创下近一年成交量新高。上一次周末破2500套，是在去年3月底，那是2024年9月、12月两轮政策累积后的集中兑现。

而这一次，峰值提前了20天，单日强度更高。2025年3月29日约1250套/日，2026年3月7日1324套。和去年同期一对比，今年小阳春的信号似乎来得太快，很难不去想一个问题：这是回暖的起点，还是昙花一现？

01、沪七条：小阳春的“加速器”

三月本来就是入学置业的传统旺季，按照往年规律，月末成交应该最高，但今年不同，成交峰值明显前移。变量就是2月25日落地的新“沪七条”。这轮政策赶在3月前（元宵节都没过）落地，意图很明显：让政策效应与传统旺季形成叠加，实现1+1>2的效果。事实证明，这个意图正在变成现实。

不仅是二手，新房也迎来了一波涨幅。上海链家研究院数据显示，新政后（2.25-3.5）日均对比节前（1.1-2.8）日均，新房认购量较春节前大幅上涨55%。

更值得关注的是成交转化周期：2024年9月29日首次“沪七条”出台后，市场经历约两周的适应期才迎来成交高峰；而2026年2月26日新一轮“沪七条”落地后，仅用时10天即达到1324套，响应速度明显加快，成交转化周期从过去的15-20天直接缩短到7-10天。

那么，这一次的火爆周末与上次有什么不同？

第一，都在筑底阶段，但节奏不同。上次是2024年9月、12月小步慢跑、持续放水，可以看到假期结束后基本属于持平，到3月后才有明显增幅。2026年，本次沪七条一步到位，精准激活置换链，叠加3月小阳春刚需购买力，假期结束成交量便一路高歌猛进。第二，酝酿时间不一样。2025年3月是热度的惯性延续，也就是从2024年9月开始的、积攒了半年的刚需在节后集中爆发；本次是底部回弹，劲头更猛。

第三，底层逻辑不同。2025年以激发刚需为主，本次刚需+改善双线启动，置换链条更完整。沪七条中非沪籍外环内购房社保年限从3年缩短至1年，以及最高324万元的公积金贷款额度，精准解决了“购房资格”和“月供”两大痛点。

从数据看，300万以下房源成交占比持续提升，整体占比已超60%，但更值得关注的是300万到800万改善产品成交量的明显提升。刚需与改善同步启动，这也和我们之前提到的楼市的策略针对刚需和改善是有分化的，但最终的目的一定是打通置换链条、增强流动性。2026年的政策更精准、力度更大，叠加节后积压需求+小阳春，提振效应确实更强。

02、来得快，去得也快？

除了成交量，几个先行指标更值得关注。

首先就是带看量。新政拉动效应明显，反映刚需购买力正在入场，许多原本观望的人开始行动，这部分主要集中在外环线。改善也明显增长。太平洋房屋三林板块一位门店经理介绍，新政后带看量明显提升：“门店周末单日带看量可达三十五六组，甚至出现客户在店等候的情况，带看量较之前提升1.5—1.6倍。”特别是维护情况比较好的次新商品房，咨询的人明显变多。

从结构看，800万以上房源带看量明显增加，置换链启动迹象显现。外环内房子依旧是香饽饽，成交虽不在当下，但未来几个月改善型成交值得期待。

从趋势看，带看量仍处高位。安居客平台数据显示，3月2日-8日期间，用户主动发起微聊对数月同比增长约80%，留电率周环比提升5.6个百分点。购房者不再是仅仅了解一下信息，而是会深入地与经纪人沟通，为后续成交转化奠定了基础，愿意留电话、加微信的人也变多了起来。

其次，是挂牌量。与带看量上升相对，二手挂牌量逐步下降。外环外/郊环相对还算稳定，但内城及主城区下降最明显：从3.2万套降至2.19万套。同比去年同期的3.7万套相比，降幅高达38%。链家二手房库存挂牌量已连续8个月下降，供需改善、价格企稳仍在延续。上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周基本持平，降幅收窄趋势明显。

两个因素叠加，这一次的政策提振时间可能会更长。3月基数高，4月成交量难免有所回落，但估计会比去年更温和，回落幅度预计更小、回落周期更长。这也意味着，无论房东还是购房者，都将获得一个相对从容的窗口期，可以更耐心比选、更审慎决策。

03、数据之外：几个值得关注的细节变化

首先，核心区房源紧张，部分触底。过往回暖期核心区挂牌仅小幅下降，本次内环/主城区挂牌量同比腰斩，市中心老破小撤牌率超15%，房东惜售挺价，议价空间从5%缩至1%-2%。整体议价空间的压缩还涉及到一个以往不太出现的现象：部分房源涨价了。这几年我们谈到价格企稳，最多的就是议价空间压缩，但这次，有些房源是真的实打实地涨了。

虹口区临平路板块最为典型，成交价3月明显上升。虹口的中介门店反馈：“现在170万的房子，25年底也就150万，这两天都涨到170了，前两天出了个150的，立马就被定了，两天时间都没有。但是这个户型马上就见底了，没了，170万估计也有很多人下手。”

无独有偶，除了内环内，中外环热门区域也在涨价，这些还不是挂牌价，是成交价格。闵行七宝的中介更是直言：“最低价就是在25年年尾，那个时候是真的低，大家信心都不足，价格也比较好谈。”即使不涨，也不再是普遍的以价换量。部分房东以合理价格挂牌，目的在于增加置换升级的底气，业主报价更为坚挺，“部分业主到了之前谈好的价格不愿意签字”。

其次，刚需占比超六成。300万以下房源成交占比超60%，真实自住需求主导，公积金贷款额度提升也进一步降低了贷款成本，刚需借此机会上车也不少。随后便是300-800万改善房源接力，卖一买一置换链条打通。

最后，一个显著的变化是决策周期缩短。当天看房当天定的案例增多，买家酝酿已久、出手果断。核心逻辑是争夺核心资产：市中心老破小（盯紧稍低于行情的房源）、内中环优质次新，自住者开始敢于下手。“有一位业主，从我刚入职这家门店时就开始看房，快五年了也没下手。前两天他打电话过来明确表示要买入，心态明显变化了。”闵行一位中介这样说。

当然，在市中心热度猛增的时候，外环外的风险其实也在随之增大。置换链条启动也意味着中低总价房源（老破小、远郊盘）抛压在短期内可能增加，市场分化或将进一步加剧。核心区域、优质学区、好产品将继续保持强劲的流动性，而远郊、房龄过老或产品力不足的房子，则仍将面临更长期的压力。

04、价值重估：这轮回暖的本质是什么？

新政后首个周末，中介端的兴奋、数据的冲高确实存在。但往深处看，这次回暖的本质依旧是长期刚需积累在政策窗口期的集中释放。同时，普涨不可能。上涨的、企稳的、流通性好的房子，实则是走出整体低迷情绪后的一次价值重估：不是涨了，而是这些房子在过去的某个阶段被低估了。

当下，无论买方还是卖方，最需要做的都是对自身需求与房产价值进行一次复盘和重估。两个估值指标值得紧盯：一是同小区、同户型、相似品质的最新成交价；二是板块当下及未来可确定的生活支撑力（规划、配套、公共设施提升计划）。让市场的归市场，政策的归政策，价值的归价值。

2026年的这个三月，上海楼市正在用数据说话。1324套不仅是一个数字，更是一个信号：由真实居住需求驱动的市场，正在走出底部。对于真正的购房者而言，当趋势已然明朗，在“市场共识”完全形成前，基于自身需求做出的理性决策，或许就是抓住这轮窗口期的关键。上海的春天，正从楼市的温度计上，真切地到来。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。