陆家嘴出售中的商办写字楼

10月24日，据上海联交所披露，陆家嘴集团间接全资持股的上海前滩实业发展有限公司底价18.74亿元挂牌转让东方广场一期项目房地产及地下产权车位。

而早前的6月份，陆家嘴也通过出售上海晶耀前滩项目中的T5、T7写字楼获得27.66亿元的收入，此外出售前滩21号地块和洋泾项目的部分股权，引入合作方太古地产，由此扣除项目公司的负债后交易对价约为97.1亿。

据观点指数观察，年内陆家嘴在办公资产业务的动作并不局限于资产出售，4月其成功以总价147.78亿元拿下浦东新区三林楔形绿地11#、12#、15#单元地块。其中11号和12号单元中将有新增写字楼产品。此外，据陆家嘴财报中披露，近两年陆家嘴将完成竣工的办公项目共计8个，项目成功启用后将为陆家嘴带来67.32万平方米的规模补充。

观点指数认为，年内陆家嘴通过资产出售方式创造的收入将为其在项目收购、建设以及运营上提供资金支撑。同时，结合陆家嘴财报数据来看，短期偿债面临一定的压力，这或许也是陆家嘴年内选择出售办公资产的原因之一。

办公资产置换

近期，据上海联合产权交易所公告，陆家嘴集团间接全资持股的上海前滩实业发展有限公司（后文称前滩实业）挂牌转让东方广场一期项目房地产及地下产权车位。

项目位于上海浦东新区，转让底价18.74亿元，其中地上办公部分建筑面积约3.9万平方米，陆家嘴集团持股60%，车位3.19万平方米。

据观点指数了解，前滩34地块包括1栋甲级写字楼及2栋高层住宅楼，项目总建筑面积约14万平方米，办公部分总建筑面积7.46万平方米，住宅部分总建筑面积6.75万平方米。其中写字楼部分为前滩东方广场一期，总高21层，住宅项目为前滩东方逸品，2幢36层高，写字楼和住宅部分均于2019年竣工。

观点指数翻阅陆家嘴2019年年报发现，前滩34地块总投资12.18亿元，按建筑面积系数的权重计算，可以大致得出前滩34地块的办公部分也即前滩东方广场一期项目的投资额约6为亿元。

不考虑写字楼项目运营中产生成本以及项目启用后带来的收入，本次挂牌底价相较于办公部分投资额增长近200%。同时，陆家嘴2022年年报数据显示，前滩东方广场项目全年录得租金收入5279万元。

陆家嘴2023年中期业绩报告显示，上半年前滩实业实现营业收入1.89亿元，净利润2670.11万元，经营活动现金流量4881.07万元，上述指标数据同比均实现不同程度的增长。

来源：观点指数统计

这并非陆家嘴集团年内首次出售写字楼资产，早前其在全国产权行业信息化综合服务平台挂牌转让上海仁耀置业65%股权，转让方为上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司，底价27.66亿元，该交易已完成，买方信息未披露。其中上海前滩国际由陆家嘴持股70%以及上海浦东土地控股集团持股30%。

据了解，上海仁耀置业实际资产包括8.5万平方米的写字楼以及约3.8万平方米的商业，此次出售的资产为8.5万平方米的写字楼部分，即上海晶耀前滩项目的T5和T7写字楼，公开资料显示，写字楼主力租户包括科思创、58同城、富士胶片等。

上海晶耀前滩项目总建筑面积约35.7万平方米，囊括住宅、商业以及办公业态。其中包括6栋19.9万平方米的写字楼、6.8万平方米的商业以及11万平方米的住宅。其中T2以17.6亿元出售予TST、T3以15.2亿元出售予陕西能源、T6由前程无忧以20.7亿元买下用作总部。

从全国产权行业信息化综合服务平台披露的消息来看，截至2023年2月28日，仁耀置业实现营业收入4446.97万元，净利润2751.15万元，公司资产总计30.35亿元，负债总计4.21亿元。

此外，早前陆家嘴集团为洋泾项目和前滩21号地块项目引入合作方太古地产，也为其带来了97.1亿元的收入。

但陆家嘴在商办资产方面并非只出不进。

今年4月，陆家嘴发布公告表示成功以总价147.78亿元拿下浦东新区三林楔形绿地11#、12#、15#单元地块。公告中提及陆家嘴实际享有的三林楔形绿地11#、12#、15#单元地块权益土地面积合计6.96万平方米，权益地上建筑面积合计13.02万平方米。

该项目共包括14幅地块，其中11#单元包括3幅地块（21-09商办混合、21-10商办混合以及21-11商业），12#单元包括5幅地块（21-13商办混合、21-14商办混合、22-01商住混合、22-03商住混合以及22-04商住混合），15#单元包括6幅地块（26-02高层住宅、27-01高层住宅、29-02高层住宅、30-01高层住宅、32-02多层住宅以及27-03多层住宅）。

也就是陆家嘴将在11号和12号单元有新增写字楼产品。其中11号单元西至鳗鲤嘴路，东、北、南至三林湾绿地，12号单元东至皓川南路，西至三林湾绿地，南至浩昌路，北至涓清路。

从其新增购入办公资产的区域布局来看，陆家嘴开始布局前滩商务南面的三林滨江区域的办公市场。

资产置换背后

上文提及出售案例已经为陆家嘴带来超百亿元的收入。对于出售办公资产的考虑，早前陆家嘴集团在2023年中期业绩会上表示，“对于可售的商办物业，公司已积极研究，并将综合考虑项目利润、市场情况等因素择机出售。”

同时在第三季度业绩说明会中，再次表示对于可售的商业、办公物业，将综合考虑择机出售。

陆家嘴在2023年中期业绩报告中同样表明了关于办公资产出售的态度。陆家嘴称，持续优化商业地产租赁业务，同时推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。

经营战略上，陆家嘴表示长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及商办物业，在做优做强商业地产、商业运营的同时，深化与金融板块的业务协同，积极践行“商业地产+商业运营+金融服务”的三轮驱动战略。

上述三轮驱动内容，在陆家嘴引入合作方太古以及资产重组动作上有所体现。

观点指数认为，陆家嘴通过为洋泾和前滩21号地块两个项目引入合作方太古地产的方式，在实现资金募集的同时，能快速获取商业运营方面的经验值，也能够借助太古地产在商业上的经验打开商业市场知名度，这也表明陆家嘴对商业的重视度逐渐提升。

早前陆家嘴启动资产重组，从其大股东陆家嘴集团及其控股子公司手中收购4家公司，其中昌邑公司、东袤公司项目位于陆家嘴金融贸易区，耀龙公司、企荣公司项目位于前滩国际商务区，陆家嘴将继续深耕浦东。四家标的公司所持有土地用地面积合计27.14万平方米，建筑面积125.7万平方米。

目前只有企荣公司位于前滩国际商务区的商业和办公项目已经在去年7月竣工，建筑面积为13.29万平方米，可以为陆家嘴带来部分收入，其余三家公司未能马上为陆家嘴贡献收入。

来源：观点指数制图（部分项目名称显示不全，不含天津陆家嘴金融广场）

值得一提的是，陆家嘴将进入三林滨江区域的办公市场，与其继续深耕陆家嘴商务区和前滩国际商务区并不冲突。从陆家嘴在营写字楼项目区位分布来看，其位于上海的写字楼项目主要聚集在陆家嘴金融城和国际商务区中。

同时，通过资产重组，陆家嘴集团将位于陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的优质资产注入陆家嘴，有助于其深度参与到浦东市场中。陆家嘴公告表示，截至10月18日，本次资产重组的标的资产已经分割完成，同时此次交易也让其在陆家嘴金融城东扩中、前滩国际商务区的开发建设和运营中发挥更重要的作用。

来源：企业公告，观点指数整理

关于在建办公项目，据观点指数了解，近两年陆家嘴将完成竣工的办公项目共8个，项目成功启用后将为陆家嘴带来67.32万平方米的规模补充。

所以，结合陆家嘴收购三林楔形绿地、以及目前建设中的项目来看，出售办公资产也为陆家嘴在收购、项目建设等动作提供资金支撑。

10月底，陆家嘴公布了2023年第三季度报告。至三季度末，陆家嘴集团持有的主要在营物业总建筑面积302.71万平方米，办公物业作为其核心资产，总建筑面积232.26万平方米，其中甲级写字楼总建筑面积199.55万平方米。其中甲级写字楼总建筑面积对比2023年中期报告的191万平方米增加了8万平方米左右，甲级写字楼面积的增长是由于三季度甲级写字楼规模数据包含了16-02项目。

同时，包括16-02地块项目带来的0.81亿元租赁收入，今年1-9月，陆家嘴集团实现房地产租赁现金流入34.92亿元，同比增长30%，权益租赁现金流入28.56亿元，同比增长29%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

由于第三季度业绩报告中并未披露具体营收组成情况，观点指数从陆家嘴集团披露的2023年中期业绩报告中可以发现，办公物业租赁带来的收入为公司营业收入贡献的占比达47.07%，为租赁收入部分贡献占比80%。

此外，从其过往财报披露的办公物业租赁带来的收入，可以发现2019年开始，陆家嘴办公物业租赁年收入基本稳定在30亿元左右，办公物业租赁收入为其创造了长期可观的收入。

数据来源：企业公告，观点指数整理

运营层面，陆家嘴集团位于上海的甲级写字楼物业出租率水平长期维持在80%左右，平均租金水平多数时间高于8元/平方米/天，上海写字楼项目运营维持长期稳定。即使在今年一线城市写字楼空置率逐渐攀升的市场环境中，其在营写字楼运营指标数据也没有出现较大的波动。

基于上文办公物业的业绩表现来看，观点指数分析写字楼经营层面的问题或不是陆家嘴选择出售办公资产的主因。

数据来源：观点指数计算

此外，观点指数注意到陆家嘴财报数据显示其三季度营收及归母净利润表现均不及去年同期。1-9月，陆家嘴实现营业收入57.75亿元，同比下降14.47%，归属于上市公司股东的净利润8.37亿元，同比下降27.75%。期末资产总计1596.54亿元，其中投资性房地产492.41亿元，同比增长3.5%。

今年三季度数据显示，其面临一定的偿债压力。截至2023年三季度末，陆家嘴一年内到期的非流动负债为112.54亿元，同比增长6.35%；短期借款167.46亿元，同比增长14.74%；期末其现金及现金等价物余额76.9亿元，同比去年增加20.76亿元；同时期末货币资金69.78亿元，同比增长42.14%；

今年三季度末陆家嘴现金短债比为0.25，该数值相较去年同期有所改善，但仍低于0.5，短期偿债能力仍面临较大考验。

短期来看，陆家嘴仍面临一定的资金压力。或许这也是其年内选择出售办公资产的原因之一。

本文来自微信公众号“观点指数”（ID:Guandian_cn），作者：观点指数，36氪经授权发布。