30年才能回本，在东京圈买房不划算了?

日本东京圈的新房初期投资回本需要约30年

以新建住宅价格除以年租金收入计算的“市盈率（PER）”，到2024年已上升至约30倍。住房PER不仅与投资相关，还是“买房还是租房”的判断依据。例如，在PER为40倍的神田购买新房时，相当于作为初期投资要支付未来40年的租金……

作为投资对象，日本东京圈的住宅正在变得“不划算”。以新建住宅价格除以年租金收入计算的“市盈率（PER）”，截至2024年已上升至约30倍，刷新历史最高纪录，甚至超过了当前市盈率为24倍的英伟达股票。房价被推高至超出房子实际收益水平的现象，将会持续到何时？

PER是主要在股票投资中用于判断价值高估或低估的指标。通过用企业的股价除以预期每股收益（EPS），可以求出股价是利润水平的几倍。例如，在日本股市中，软银集团的预期PER在5月2日为23.3倍，丰田为8.0倍。英伟达由于增益与股价调整的双重影响，在过去一年内从30倍左右降到了24.2倍。

日本不动产调查公司东京KANTEI用住房的销售价格除以年租金计算出了“住房版”PER。5月7日发布的2024年新房PER显示，东京圈为28.93倍，比去年的26倍上涨，创下历史新高。与瑞可利控股(Recruit Holdings）和卫材大致相当，远超三菱地所（18.3倍）等大型房地产股。

新房PER连续五年同比上升。过去大多维持在20倍左右，甚至在被称为房地产“迷你泡沫”的2008年也仅达到22倍。住房PER可以说是将住房作为投资对象时衡量“初期投资能在几年内回本”的尺度，PER上升表明住房投资的吸引力正在下降。

当作为分子的房价上涨或者作为分母的租金下降时，PER就会上升。目前租金也在增长，但新房价格的涨幅超过了租金的涨幅，从而推高了PER。2024年东京圈分售住房的平均租金（按70平方米换算）同比涨幅为3.2%，而新房的平均价格（按70平方米换算）则同比上涨了17.7%，首次突破1亿日元大关。

新房价格的涨幅之所以超过租金涨幅，是因为除了自住需求外，还有许多其他买家。日生基础研究所的主任研究员佐久间诚表示：“人口从地方流入东京圈，住房需求强劲，再加上海外投资者和国内富裕阶层的投资资金，也在推动住房市场的上涨”。

按车站来看，PER（市盈率）最高的是白金高轮，达53.07倍。与东京圈平均水平相比，回本时间多出24年以上。与PER相反，租金除以房价得到的收益率为每年1.88%，低于20年期日本国债（约2.2%）。此外，表参道（51.95倍）和麻布十番（44.05倍）等市中心热门地区也排在PER前列。

如果新房价格过高，那二手房也不再是一个可行的选择了。东京圈二手房（建成10年）的PER为28.87倍，与新房（28.93倍）几乎持平。曾几何时，PER常常低于20倍，但最近的住房投资热潮也让二手房受到追捧，PER持续创下历史新高。

二手房的PER超过新房的地区也开始出现。例如，麻布十番的新房为44.05倍，而二手房则高达53.25倍。在神谷町和涩谷等地，二手房的价格也更高。越是新房供应少的地区，二手房越受欢迎，容易出现“倒挂现象”。

住房PER不仅与投资相关，还是“买房还是租房”的判断依据。例如，在PER为40倍的神田购买新房时，相当于作为初期投资要支付未来40年的租金。此外，还需承担住房贷款利息和大规模修缮等负担，住40年后，房屋的老化也无法避免。在这种情况下，支付相同的租金，每隔几年重新租一个楼龄新的房子也是一种选择。

在股票市场上，当PER超过历史范围高涨时，股市通常会调整，要么股票价格下跌，要么利润增加。那么住房市场会如何呢？东京KANTEI的高级主任研究员高桥雅之表示：“住房PER的调整是不可避免的，但由于物价上涨，生活成本加重，未来租金难以进一步上涨”，认为新房价格下跌将拉低PER。

本文来自微信公众号“日经中文网”（ID：rijingzhongwenwang），作者：森川美咲、井口耕佑，36氪经授权发布。