新政一周，上海楼市那些真真假假的消息
上海认房不认贷落地已经一周过去了。
过去这一周时间里，感受到最多的就是焦虑。
市场里，涨价的消息、着急买房的消息、着急卖房的消息，各种消息交织在一起……
太多的人后悔：怎么就在新政之前买了？
太多的人来问：我是不是首套啊？
太多人想知道：我该不该买？
积极的情绪对于市场正向的推动作用是需要的。
但是个人的投资判断是需要相对冷静的思考。
关于市场上的很多问题，我也想给大家讲一讲。
千万别误判楼市形势！容易踏空买房时机？
问
二手房一夜暴涨真的吗？
我想这一定是大家最关心的问题。
可以肯定的告诉大家，还没有那么快！
准确的讲应该是：有上涨的，但是并没有全面翻多。
我们随便看一天的数据，比如9月6日。
诸葛找房网站显示上海的涨价房源249套，降价房源1651套。
为什么政策出来了还是涨得少，降得多。
核心还是上海真正优质的房子并不算多，在复苏起步阶段，很多房子不具备涨价的动能。
可以看到一些最新降价的房子，是老破小、动迁房为主。
涨价的房子呢，像学区房、次新的大户型等等，是相对优质或稀缺的产品。
以万科新里程为例，典型的学区房，明珠C。
不过虽然是上涨，但更像是上调。
上调后的价格仍然没有超过历史最高价。
不知道大家此时看懂了没有？
政策出台，窗口期出现了，着急置换的卖家仍然愿意议价。
一周时间还不至于达到很多媒体渲染的那么夸张，没有真正进入到卖家的强势期。
所以，现在抓紧和你们的房东谈，找优质的房源谈。
后续的市场，成交量越高，买家的谈判筹码就越少。
问
上海灯火通明的卖房是真的吗？
这一点是真的毋庸置疑，新房这几天的网签数据都是400套上下的水平。
相信这几天，大家能看到很多这样的图片，尤其在周末时间。
大量的客户涌入售楼处。
青浦华新的安联虹悦项目不知道大家还有没有印象。
就是前几个月推出10%首付，全上海唯一的项目。
项目三期开盘时总认购数才10来组。
就这么个项目，新政出来的周末那两天卖了20来套。
随之而来的就是不少项目开始释放涨价信息，收回折扣等等。
这些请大家认真辨别，上海好卖的新房本身就没什么折扣，不需要被营销动作忽悠。
不好卖的项目，在这段时间受政策影响卖了一些出去，短期是没有勇气涨价的。
新房劝大家不用盲目冲。
前期就不好卖的项目，现在冲进去当接盘侠吗？
二手的流动性才是你新房的内在价值。
分高的冲好项目，分不高的去买优质二手。
当下上海置换抢跑，如何合理规划买卖周期？
问
楼市不是普涨行情了吗？
是的，上海的火热是城市分化的印证。
一线城市全部实行了认房不认贷，但是过去一周的热度却各不相同。
根据市场搜集信息：
广州：新房有所回升，二手挂牌量高、仍以降价为主，8月最终的二手成交仅有3.37%增长。
深圳：新房500-1000万的客户入场情绪比较积极，二手带看量明显增长。
北京：新房成交猛增，部分中介单日二手成交600多套，相比4月飙升6倍。
上海：市区、郊区新房成交明显增长，二手房网签平均每天在500套上下的水平，单日最高达到699套。
从整体情况可以看到，北上的变化要明显超过广深。
主要还是广深这一轮得回调幅度更大，整体实力不如北上，购房者的敏锐程度也不如北上。
三四线城市宣布认房不认贷的效力，相比一二线城市又弱了许多。
城市的分化在这一轮的行情中更明显了，即便强如一线城市，楼市的强弱也有区别。
但是上海的房产依然是优质资产。
问
这一轮楼市行情一夜复苏了？
准确地说：复苏了，但不是一夜！
楼市的交易中，趋势的变化从来不是180°转变的。
但是当下更多人就是等不急。
唱空的人：
三天见不到政策就说楼市不值得救。
出了政策三天见成交下降了，就说楼市是救不起来的。
见到挂牌增多了，就说这是最后逃跑的机会。
上海楼市一定会起来，只是需要时间。
和股市类似，拉升前一定会有充分的换手。
不坚定的会被洗出去。
坚定的就能等到摘果子的时候。
很多人习惯性的就想直接要答案，就要立马兑现，哪有这种好事。
我们认为这轮的行情是慢牛，是2到3年的长周期。
不要总想着赚快钱了。
上海升学买房，怕踏空买房时机？又怕买错、买贵？
问
有人说这是千载难逢的买房机会？
即便会有人喷我们，我还是要说这一点是肯定的。
宏观调控从来都是政策层面出发，给到大家优惠条件。
不理解的人只知道说降房价，但房产是居民财富的重要载体。
对上海而言，没有可能打5折、打1折，天方夜谭。
尤其现在拿地的企业还都是国企、央企。
各种条件国家都开到最低了。
上车的门槛，上海无房就可以3.5成。
资金成本，LPR4.2%，而且有可能继续下调。
二手房经过上一轮的回调，砸出了一个坑，并不是高位买入的时间了。
过去每一轮的楼市周期中，从来没有政府下场直接给你发钱，但是很多人在周期中实现了财富升级。
顺势而为很重要。
问
后续的政策走势会不会越来越宽松？
会的。
全国的经济不可能立马走出低谷，政策层面不具备收紧的条件。
为什么现在大家对于首付比例降低、限购放松的预期这么高。
因为市场的情绪起来了，真正想购房的人是希望条件越低越好。
6月6日，中国经济时报发表文章《一线城市房地产限购应适时优化调整》时。
当时有多少人相信一线城市楼市政策会调整的？
我们当时说过一句话，“政府对于经济环境稳定的需求，是不以你个人的意志为转移的”。
中国经济从不缺看空的人。
没有人，能靠做空自己的祖国而发财。
市场消息真真假假，但是核心的脉络是不会变的。
我们一直在做的事情，就是在不同的情况下，帮助大家在楼市中做出相对正确的决策。
对于卖家而言，出货比赚钱更重要。
不要总想着卖到最高点，要学会在操作中赚钱。
现在的行情买卖的操作空间还有，“以买定卖”是更优的方式。
只要我买到便宜的，那就能卖的便宜。
对于买家而言，上车比赚足最后一个铜板更重要。
砍价是可以的，我们也支持大家抄底的。
但是现在不要总幻想还能普遍砍大刀，一刀砍到大动脉。
我们认为上海市场的底部基本已经展现给大家了，后续会越来越好。
调控的目的，不是越差越调，而是越调越好。
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观。
