恒大的报表会不会让“四大”变成“三大”？

如果2023年10月之前不能复牌，连续停牌18个月的中国恒大将不得不退市。为了维持上市公司地位，这家负债累累的开发商在7月中旬公布了三份财报——2021年年报、2022年半年报及2022年年报，却引发了一轮更大的信用危机。

几组关键的数据引人注目：

净资产：2020年底3504亿、2021年底-4731亿、2022年底-5991亿，显示公司已经严重资不抵债且近两年仍持续恶化；

净利润：2020年底314亿、2021年底-6862亿、2022年底-1258亿，表明公司近两年的亏损已经超过了上市以来数年的盈利总和；

合约负债：2020年底1857亿、2021年底9743亿、2022年底7210亿，体现了公司仍有大量的未竣工楼盘，约相当于2022年全年保交楼规模（30.1万套）的3倍。

最令人瞠目结舌是：

截至2021年1月1日，中国恒大有6643.44亿元从“以前年度收入”调出，因尚未确认为收入而计入合约负债。

这些收入奠定了许家印家族作为大股东获得巨额分红的基础，现在因为会计处理方式的变更而一夜之间消失了。

财报中提到所谓会计处理方式的变更：在2021年以前，中国恒大以“客户接受物业或根据销售合同约定”作为收入确认时点；但自2021年以来，收入确认时点更改为“项目获得竣工证书或业主已经占用”。

由于预售制的存在，房地产开发商的预售销售额，在楼盘竣工交付之前体现为报表中的“合约负债”。这是行业通用会计处理方式，而每一家公司将合约负债确认为营业收入的节点不尽相同，其中恒大可能是最激进的一个。查阅历年的收入及合约负债可以看出，2021年之前，碧桂园、万科、恒大在其收入规模相近的年份，恒大的合约负债规模往往是三家中最低的。

新的审计机构表示，无法对2022年及2021年的恒大财报发表意见，2022年中报尚未经其审核。作为第三方的会计师事务所，审计恒大就像在陪鲨鱼游泳，随时可能被吞噬。

尽管减记收入的规模可能创下了人类公司史的纪录，但我们依然无法草率地下定论说：恒大是一家财务造假的公司。

正如前文所述，将预售楼盘获得的合约负债确认为收入，是开发商自己定的规则，只要恒大能证明，公司在2021年之前确实是履行了自己订立的规则，即按照“客户接受物业或根据销售合同约定”作为收入确认时点，就可以洗脱财务造假的罪名。而当时的审计机构，“四大”之一的普华永道，也需要自证清白，表明他们如实地核查了恒大所确认的收入都符合此前的规则。

一个客观的事实是，这6000多亿无论算收入还是负债，背后都是一个个家庭遥望而不可及的烂尾楼。而许家印的足球、冰泉、粮油、新能源车及其家族拥有的豪车、豪宅等资产，都建构在这些钢筋水泥的“海市蜃楼”之上。

20年余前，美国天然气公司“安然”破产导致“五大会计师事务所”之一的安达信被吊销营业许可，“五大”变成了“四大”。安然所使用的最简单粗暴也是最泛滥的财务手段即“按市场价值计价”（mark to market）：

这家公司往往把一份数年的天然气期权合约对应的价值集中地体现在一年的财报中，而这份场外合约没有可参考的公允市价，完全由安然自己说了算。正常而言，这种合约只应该考虑付出的期权费是多少而计价。但安然以奇技淫巧让美国证监会及安达信臣服于其之下，采取了新的财务规则，随意地赋予这些合约以自己定下的价值，创造了利润和分红，推高了公司的股价。

看起来，恒大从安然的身上学到了一些，只可惜不是它破产之后留下来的那些教训。而每一家上市的房地产开发商都手握大量的楼盘合约，与其让开发商自律地妥善处理这些合约，不如彻底地完善商品房的预售制度，最大化地降低交付风险，而不是让这些合约在实际履行之前就变成某些人的分红。

至于“四大”会不会变成“三大”？大约一年前，香港财汇局宣布对中国恒大的财报及其审计机构进行调查，现在应该是他们最忙碌的时候。

本文来自微信公众号“国泰居安”（ID:longlivehouse），作者：史达林，36氪经授权发布。