上海的豪宅为什么相对比较好卖
动辄三千万以上的房子，在上海可以算的上顶豪了 。
这类产品在上海豪宅市场上一直有着比较高的热度 。
而且有真实成交数据来支撑，2021年上海总价3000万以上豪宅共成交955套，排在全国首位，占全国3000万以上豪宅成交总量超40% 。
数据来源：克尔瑞CRIC
但是我们今天要跟各位聊的不是一手房，而是二手房 。
因为从上海一二手房的实际成交价来看，二手豪宅是要高于一手豪宅的 。
所以说，在上海顶豪市场上二手房占据着较高的话语权 。
让我们来看看，过去上海卖的最贵的二手豪宅都在哪里，成交量多不多，以及...都卖了多少钱 。
01
上海最贵的二手豪宅都在哪里。
根据克而瑞数据显示，2020年至今，上海总价3000万元以上顶豪共成交5012套，其中一手成交3394套，二手成交1618套，约占三分之一 。
从具体区域分布来看：
上海总价三千万以上的二手豪宅成交top5分别为，浦东、徐汇、长宁，黄浦、闵行 。
2020年至今上海总价3000万以上的二手豪宅成交情况
数据来源：丁祖昱评楼市
其中浦东二手豪宅成交最多，居上海第一。
当然，浦东在上海众多区域中面积最大，豪宅数量自然也会多一点 。
可以关注的是，我们以为豪宅成交最多的区域应该是黄浦或者静安 。
没想到反而是 徐汇 、 长宁 ，各自成交112套和87套 。
特别是徐汇，总价3000万以上的豪宅成交上百套，已经超越其他所有市区 。
据克尔瑞数据统计，目前上海徐汇二手豪宅成交均价约17.4万/平方米。其次是长宁，二手豪宅成交均价约14.3万/平方米 。
这背后可能与两个区域老牌豪宅板块比较集中有关 。
先说徐汇，衡复风貌区就有很多的老洋房，一座座挂铜牌的独栋花园洋房集中分布在梧桐树下的小马路上。
长宁更是上海出了名的富人区 。
第一梯队的古北和天山两大板块，就有不少2000年左右的老牌豪宅，比如古北壹号、仁恒河滨花园等等 。
还有长宁西郊板块，集中分布着很多高端花园别墅，也为上海豪宅市场提供了不少的成交量。
在7个市区中，普陀、杨浦、虹口的二手豪宅成交量相对比较少 。
单从项目来看，哪些豪宅二手成交量最多。
我找了一下上海2020-2023年总价3000万以上二手豪宅成交套数TOP10，其中绿城黄浦湾成交量最多，有52套 。
其次是汤臣高尔夫，成交50套 。
这两个小区都是2000年前后的上海老牌豪宅，而且是那种200平以上大户型改善产品 。
在市场上的流通性比较好还有翠湖天地、世茂滨江花园、御翠园等，成交套数都在30套左右，等于说每年都有将近10套的稳定成交 。
接着，我们从价格维度来看，那些二手豪宅都卖多少钱。
如果从成交总价来看，最贵的豪宅已经卖到了8.5个亿 。
这是2021年上海成交的一套天价豪宅，位于徐汇区华山路上的一个老洋房，华山路889、891号。
作为上海永不拓宽的小马路之一，华山路位于上海梧桐区老洋房比较密集的区域 。
这一片老洋房成交价格也比较高，比如淮海中路1857弄、长乐路560号、建国西路395弄、建国西路381号等，成交总价都在1个亿以上 。
整理来自@丁祖昱评楼市
没想到的是，汤臣一品作为上海老牌滨江豪宅，已经不是最贵的了 。
只能说在上海没有最豪，只有更豪 。
汤臣一品一套总价约1.4亿左右，在上海也只是top10中顶豪的最低门槛 。
整理来自@丁祖昱评楼市
如果从成交单价来看，最贵的依然还是华山路889、891号的老洋房，二手单价高达75万/平方米，刷新了上海顶豪的单价记录 。
由此可见，在上海老洋房堪称豪宅的天花板 。
02
上海有这么多顶豪成交的同时， 挂牌量 也开始提升了 。
通过链家网公布的二手房源挂牌量，我盘点了一下现在上海总价3000万以上二手房源，发现部分二手豪宅的挂牌量一下子多了起来，有的甚至超过上百套 。
瑞虹新城，位于虹口临平路，有106套房源在挂牌，也是目前豪宅统计样本中挂牌量最高的小区。
数据来源：链家
值得注意的是，浦东陆家嘴的世茂滨江花园也有95套房源在售，挂牌率有2.4% 。
而且是目前仅仅在一家中介平台上的挂牌，如果加上其他中介平台上的房子应该比这个数字更多 。
我们之前有统计过2022年世茂滨江花园每个月的二手挂牌情况，1-11月的挂牌量整体都在往上走。
最高峰的时候挂出131套房源 。
包括那些上海老牌豪宅，也有一定的房源释放出来：
翠湖天地，25套、仁恒河滨花园，28套、仁恒河滨城，30套、绿城黄浦湾，5套...
黄浦滨江板块的华润外滩九里是一个只有522套的小社区，也有15套房源在挂牌。
一般像这种总价高达三千万的顶豪，很少会出现这么多的房源挂牌现象。
举个例子，汤臣一品这种豪宅挂牌量为0套，不单单是挂牌量少，很多年都不会成交一套 。
很多时候，在二手房市场上各个豪宅的成交都有很多因素影响，但是和成交量有最直接关系的还是挂牌量 。
从这些豪宅挂牌量来看，目前上海二手豪宅市场正在释放的房源比较多，对二手房的成交也有一定刺激作用。
03
以 房价涨幅 来看，哪些板块豪宅最抢手 。
在上海豪宅天花板应该就是黄浦新天地了 。
以豪宅天花板翠湖天地为例，这个小区的历史成交记录，三年时间，二手成交价从17万/㎡涨到了约34万/㎡ 。
数据来源：链家
这也是目前我们关注到倒挂率最高的一个板块，周边二手房价格比新房价格要高出1倍，倒挂率106%。
翠湖天地五期新房开盘价格16.5万/㎡，如今二手成交单价达到了34万/㎡ 。
在这么高的倒挂率下，翠湖天地的热度一直居高不下，成为不少购房者眼中的香饽饽 。
第二个，热门板块 前滩。
这几年一直关注度很高，二手房的价格都涨到20万/平+了， 比如几个典型的热门盘：
→ 晶鸿名邸，一手房均价10.2万/㎡，二手房价23万/㎡。
→ 前滩东方悦澜，一手房均价11.9万/㎡，二手房价23万/㎡ 。
→ 东方惠雅，一手房均价10.2万/㎡，二手房价19w万/㎡ 。
海德壹号新房价格12.9万/㎡， 开盘时一片火热，顶出来了上海最 高积分值100.85分，认购率达到392%，相当于四个人抢一套房 。
这样的热度当然还是因为一二手倒挂 。
第三个： 徐汇滨江。
板块内的百汇园三期新房价格12.8万/㎡，今年以二手房入市的时候，挂牌价直逼20万/㎡ 。
另外，尚海湾豪庭去年9月成交单价17.4万/㎡，而2020年成交单价约12万/㎡。
本身上海滨江板块的土地就极其稀缺，在上海所有的滨江板块内，徐汇滨江绝对称的上第一梯队，二手豪宅的升值空间更大 。
04
在整理豪宅数据的时候，有两个现象也值得我们关注一下 。
一个是， 上海一些老牌豪宅的挂牌量和成交量都有明显的走高。
世茂滨江花园目前挂牌95套，已成交31套 。
仁恒河滨花园目前挂牌29套，已成交47套 。
对比汤臣一品0套挂牌，三年多只成交了2套来说，这些豪宅无论是挂牌还是成交确实有明显的上涨 。
类似于仁恒河滨花园这样的老牌豪宅，虽然房龄比较高，但是依然能够保持很好品质，在二手市场上更好流通 。
二个是， 整体来看上海二手豪宅价格是高于一手房的。
据克尔瑞数据显示，2020年至今上海二手顶豪成交单价top10门槛为34.73万/㎡。 而一手顶豪成交单价top10门槛仅有17.41万/㎡ 。
可能来自两方面的原因 ：
一个是新房限价的背景下，导致一些豪宅项目出现了一二手倒挂的现象 。
二个是二手成交面积整体大于一手房，像云锦东方、汤臣一品这种600平以上超大户型，比较少有且更受市场欢迎 。
之前我们做过一次统计，上海新房市场上大面积的改善面积段产品很少，而二手豪宅多为大户型 。
对于那些买豪宅的置换客户来说，二手房能够买到大面积的房子，而且相对选择更多 。
05
为什么上海的豪宅可以一直保持很高的热度 。
豪宅本身就是自带独立行情的一类产品，上海的豪宅之所以这么好卖， 基于多方面的原因 。
在供给端有极其稀缺的老洋房、以及众多顶豪产品具备一定的资产属性 。
而购买力这块也是实打实的扎实，从来不缺高端客户，导致豪宅市场需求旺盛 。
上海豪宅备受追捧的核心原因，除了项目本身的品质之外，还是因为这些豪宅所处在的地段价值。
最关键的是，上海楼市也是全国比较健康的，相信 这个城市，一直将会是全国豪宅的领头军 。
以上为正文，来自微笑向暖
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
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