23年上海旧改再加速，老破小更吃香了？

新年刚过完，全国各地从中央到地方，都在想方设法，提升信心，促经济发展。 

随之而来的是，2022 年全国省市 GDP 排名也出炉了。 

结果有些出乎意料。 

上海首次跌出前10名。

小弟安徽首次进入前10名。 

与此同时，紧靠上海的江苏率先扛起了经济复苏的大旗。 

在经济复苏政策里面直接喊出了目标：经济运行率先整体好转。 

搞得上海这边确实有点压力山大了。 

这不，上海的经济复苏政策立马就来了。 

1月29号，上海发布了一份提信心、扩需求、稳增长、促发展的行动方案。 

一共32条政策措施，旨在抢抓经济复苏窗口。 

在楼市方面，上海的复苏计划报告重点的内容关注有两个方面： 

一个是加快旧改，2023年重点加速进行城中村的改造，目标改造10个区域。 

二个是人才计划，加大人才的住房方面供给，加快构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。 

这无疑是释放出明确的信号，经济要大干，旧改要加速。 

01

旧改再加速

说起上海的旧改计划，我们就要回顾一下2020年开始的3年旧改计划。 

这 3 年来，上海一共产生了8万多户拆迁户。 

2020年，上海拆了2.8万户； 

2021年，上海拆了3.4万户； 

2022年，上海拆了2.2万户。 

这其中 70% 的都是货币化安置。 

简单说，就是政府给你钱，让你去自己买房子住。 

近三年的大规模旧改，释放了大批手上拿着钞票的社保巨子。 

相信你应该也感觉得到，一到某个地方要拆迁了，你的朋友圈， 

就会看到一些中介到处都在发，这些社保巨子的故事。 

如果是主营老破小的中介，还动不动会鼓吹一下： 

要不要，买一套老破小，听说这边可能也要动迁（拆迁）？ 

正所谓， 

搏一搏，单车变摩托，

拼一拼，黄土变白金。

如果你有些心动了，你可要小心了，这可能是个坑。（原因后面详细说） 

说回加速旧改的事情，22年的时候，当时旧改方案，是启动 8 个以上城中村改造。 

23年力度加到 10个城中村的改造，也更加聚焦在非成片区域。 

在近几年的旧区改造的过程中，有一种方案也颇受上海人的欢迎。 

官方的说法是："拆落地"，也就是我们常听到的原拆原建。 

简单说就是，政府通过资金补贴，对于没有修缮价值、难以扩建的老小区，进行拆除重建。 

很多人还是很喜欢这样的方案的。 

比如说，新静安彭浦三村的改造就让很多人心生羡慕。 

这是改造之后的彭浦三村。 

这是改造之前的彭浦三村。 

简直是一个天上，一个地下。 

再比如，徐汇区的龙华新村。 

改造之后，也是面目一新，咋一看， 还以为是哪个郊区的别墅项目。 

下面是改造前的样子。 

这两个项目都是在3年改造计划中完成的。 

22年，上海市政府在7月份就提前完成了成片二级旧里以下旧改计划。 

2023年的改造计划，也已经在加速的路上。 

02

你的老破小会原拆原建吗？

市中心的老房子有很多，所以原拆原建也是有潜在标准的。

我这边先给大家一个参考答案。

位置中等的老房子，是有可能的。

但那种地段极好的老破小，是不太可能的，

为什么？

一共两点，理论和实际。

先说实际，按现在上海办过原拆原建的地方来看，

比如彭三小区，以及徐汇和闵行交接那边的邹家宅等等。

地段不能说差，但也绝说不上好，

而且都是解放以后造起来的工人新村，或者平房，

然后是理论，这些地方原拆原建，思路是把人往上堆。

什么意思呢？就是原来一栋3层楼，住20户人家，

原拆原建以后造6层楼，那就可以住40户人家，地就省出来了，

土地利用率变高了，省出来的地就可以再起一栋6层楼，

同样的土地，就能比之前承载两倍的居民，你明白了伐？

那么按照这个思路，这种地方的定位，

就是高密度容纳城市基层人口的地方，

所以那种地段极好的老破小，肯定是轮不到的。

比如现在成都南路那边，TX淮海对面，

一排一九二几年造的石库门，也是居住环境一塌糊涂，

但不太可能让这种地段变成原拆原建的房子的。

原因很简单，经济账划不来，好地段造个商场，或者高档小区，

才是最划算的。

如果真的要原拆原建，你真的会愿意吗？

按照上面的分析，地段不好不坏，轮到原拆原建，绝对是一件好事，

要拍手同意的，因为动迁，大概率是要迁到鸟不拉屎的地方去的。

因为原拆原建也是要过居民征询的，

多数人同意才行，所以我建议你点赞收藏这篇文章，用到的时候拿出来看看，

千万不要机会来了，让它溜走，那才是真的吃亏。 

如果正好你所在的地方有原拆原建的计划，记得一定要多做邻居以及周边人的工作。 

毕竟，错过一次机会就要等好几年。

03

 靠拆迁暴富的时代过去了

前面说过，当有地块和小区拆迁的时候。 

总会有中介，发广告问你，要不要来一套可能拆迁的老破小。 

之所以，有这样的提问，是因为，总有这样一群人老是想为了博取拆迁暴富去买老破小。

我的观点很明确：不要干傻事，不要因为想搏拆迁去买老破小。

下面我具体说一下理由。 

首先，能被拆迁的老破小，一般就是里弄式民居。

老公房被拆迁的可能性很小，因为这类房子在上海的存量很大，如果这些房子都要拆，那得花多少钱？

而考虑到投入与产出，开发商也没有意愿去拆这样的房子。

要想被拆，除非是有重大市政建设要经过这里，比如要修地铁、高架、快速路等等。

第二，如果要拆迁，小区里的人一般都知道了，这样的话就会反映在房子的价格里，就捡不了漏了。

而如果他不知道，那就是还不会拆迁。 

第三，现在的拆迁与以前不同了，不会再让你一夜暴富了。

很多老上海人都经历过一拆致富，从而走上人生巅峰，但现在拆迁的补偿，更加规范、透明，也就是市场价或者比市场价稍微高一点。 

第四，机会成本。

资金有成本，时间有成本，最重要的是买老破小占房票，大家都知道现在上海房票有多珍贵。 

总的来看，买老破小搏拆迁，投入与回报不成正比，是很傻的行为。

所以，那些想要靠拆迁暴富的人，趁早洗洗睡吧。 

也许，在睡梦里，你会实现一拆暴富的梦想。 

04

老破小未来会怎样？

从大的基本面来说，上海加速旧改，对于上海老破小的市场格局，不会产生太多的冲击。 

毕竟，2022年，上海的楼市，70%以上的成交，还是在总价400万以下的房屋。 

但是，旧改确实会可以冲击一下，拆迁区域附近的小区房价。 

为什么呢？ 

因为，不少要买房的拆迁户，还是更喜欢住在原来小区的附近的。 

毕竟，动迁的小区品质不好说，位置大多也不是太好。 

所以，还是要多关注一下未来可能有拆迁计划的地方。 

比如，最好的上海最近几年的拆迁重地——北外滩和东外滩附近，因为大量拆迁户下场买房，房价涨了不少，有些房子的价格甚至涨到了不太理性的地步。 

所以，多关注，未来的旧改计划，是很有好处的。 

23年进一步提出10年完成“两旧一村”的改造计划。 

具体的规划是三步走战略： 

第一步，到2025年，3年全面完成二级旧里改造，

第二步，2027年，5年全面完成“小梁薄板”改造，

第三步，2032年，10年内解决城中村整改。

未来10年，可以说改造在哪里，哪里的老破小板块就会有一些波动。 

毕竟，以前的老破小的价值波动和好学区关系很大。 

以后的老破小的价格变量越来越少了，旧改计划就是未来一个确定的变量。

如果说，大家对于这些大的规划方向和市场方向不敏感。 

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。