产城时代，天安云谷的“智慧”运营服务之道——③基于企业园区服务需求的洞察

刘晓潼@36氪广东·2023年01月03日 16:59

天安骏业构建的“CLOUD PARK云谷法则”力争助力解决企业每一个需求。

天安骏业

未融资广东省2010-08

城市产业综合体规划、运营服务商

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文 | 刘晓潼

编辑 | 江倩君

洞察样本：管理面积近400万方，千余家优质企业生态圈

凭借丰富的城市更新操作经验及产城运营管理经验，天安骏业立足粤港澳大湾区，围绕国家重点战略区域，通过产城社区开发与产业运营输出双轮驱动，布局深圳、东莞、湖州等全国20余个城市，产业运营服务60余个园区。

此次企业需求洞察的样本多来源于天安骏业在深圳运营的10余个项目，目前天安骏业旗下园区总管理面积接近400万方，预计未来三年内将新增200万方，累计服务高科技企业超过10000家。

代表项目分布与简介：

1.坂田天安云谷

定位云计算、互联网与新一代信息技术，坂田天安云谷成功吸引众多世界500强企业，包括华为终端、埃森哲、凯捷咨询、NCS恩士迅、艾比森、世强电讯、中软国际、润联科技等约700家优质企业落地，为4万5千余名高科技人才提供运营服务。园区内形成了华为生态圈、智能硬件生态圈、数字创意生态圈、智能网联汽车生态圈等多类型创新产业生态圈。

2.光明天安云谷

以AI+5G为基础，生命健康、智能制造、新材料协同发展的引领型“8+5”产业生态体系，规划统筹约2.2平方公里，总建筑面积约630万㎡。作为科学城综合配套区及产学城融合创新区的光明云谷，计划总投资约600亿，将聚集5000多家企业，吸引约10万精英人才。目前，一期产研、住宅、商业均已交付，已迎来首批企业入伙。

3.深圳新一代产业园

深圳首个以“5G” 为主题的高端创新产业园，园区聚焦智能科技、数字科技，并聚集国际高端服务总部企业。入驻企业共130家，引进了包括荣耀终端、物美集团、深圳天使荟、国家开放原子开源基金会、国家5G中高频器件创新中心等一批龙头企业和国家级平台。

4.坪山创新广场

聚焦生物医药、新能源、新材料等产业，已引入中建科技、君正时代、芯邦科技等100余家企业。

5.南山智园崇文园区

围绕新一代信息技术、人工智能、集成电路三大产业，已引入越疆科技、速腾聚创、努比亚等20余家行业领先的科技企业。

企业需求洞察：关于人才、配套、融资、物流运转效率的多方面诉求

需求一：生物医药类企业对高层次人才的需求

在福田保税区的生物医药产业园（二期），从一家独角兽企业高管与园区运营负责人交谈中我们了解到，“公司业务发展对高层次人员需求强烈。在学历构成方面，目前超90%的公司员工为研究生及以上学历，博士约占比20%”。该企业目前与部分高校的药学院开展了人才定向输送，若通过园区运营方链接到更多高校、研究机构等资源，将帮助企业解决一部分对于人才招聘难、人力资源成本高等问题。

根据猎聘大数据，医药行业高学历人才占比显著高于全行业平均水平。从人才学历分布占比来看，医药行业中3.43%的人才拥有博士学位，远高于全行业平均水平的0.92%；医药行业硕士人才占比亦超过1/4，比行业平均水平高出近7个百分点。

人才对所有行业都至关重要，但鉴于生物医药是一个需要人才堆积且专业化程度极高的行业，高学历人才需求就变得尤为突出。所以毗邻中山大学（深圳校区）的光明天安云谷以及靠近西丽大学城的南山智园都受到了很多企业选址的青睐。

需求二：研发类企业，年轻员工较多，对轻餐饮/娱乐/健身需求强烈

在与企业聊完“寻”人才的挑战之后，如何“留“人才也是企业面对的重要问题。在研发人员比例较高的公司，年轻、高知员工的生活及娱乐需求得到了企业的高度关注和重视。在南山智园崇文园区，一家行业头部的创新型医疗器械研发企业的总经理助理提到，“现在的年轻员工都十分在意自己的身材管理，健康意识超前，所以对健身的需求非常强烈。如果公司楼下刚好有一家健身房，为员工下班运动提供方便，开玩笑地说，运动之后甚至来得及回公司再加个班。此外，园区内餐饮业态的多样性也十分重要，除了满足日常工作就餐之外，咖啡、奶茶也是年轻员工必备的。”

但有些政府园区受限于商铺物业条件、产权性质、招商能力、业主方利益等多方面因素，园区配套较为单一，无法为企业员工提供更为丰富的选择，园区的企业满意度便会受到较大的影响。

需求三：医疗器械类企业对园区内物流运转效率的需求

近几年医疗器械行业发展快速，激增的业务量促使医疗器械企业规模不断扩大、经营品类不断增加，再加上国内医疗系统的改革升级也带动了其对生产物流系统的升级需求。

医疗器械类企业对高效物流的需求不仅体现在供应链的之间的“大交通”运输，园区内部“小交通”的运转效率也十分重要。一家企业负责人提到，从医疗器械的物理属性来看，小到医用口罩、PVC手套、防护服，大到呼吸机、基因测序仪、CT设备，跨度非常大。一方面，园区配置的卸货平台、足够合适的货梯尺寸、合理的车流动线应作为必备的硬件条件；另一方面，园区的软性服务所节省的时间成本也是影响物流运转效率的重要因素，比如物业人员对于货物的放行配合、特殊需求的协调的沟通。

越来越多的医疗器械企业选择从普通工业园区搬迁至现代化的新型产业园，光明天安云谷的首批企业中，很大一部分是来自老旧工业园区，如公明街道莲塘工业区、元山工业园等等。企业负责人均表示过，“现代园区的高效管理、专业服务、干净整洁的卫生条件都将有助于企业未来的高速成长。”

需求四：高成长类企业对上市及融资类需求

在园区服务企业的过程中可以发现各个园区均有高成长类企业存在上市想法与计划，不少企业已完成多轮融资，现正接受证券公司的IPO辅导备案。一家由美国宾夕法尼亚大学及中科院深圳先进院为科研核心团队发起的生物医药公司高管也提出，希望设立园区内部投资基金，专门向园区内资质较好的、缺乏资金资源的企业，提供支持与服务，让投资服务尽可能多地触达、覆盖到园区内的企业。

需求五：对园区内产业生态活动、拓展客户的需求

谋生存、谋发展是所有企业的第一考量。企业关于市场对接、业务拓展也是共性的刚需，他们对于园区所组织的围绕其上下游开展的产业活动都表现出高度的兴趣与认可，认为借助活动可以对接技术、链接伙伴、拓展市场、掌握资讯，有利于公司的决策与发展，建议园区常态化、高频次策划开展与园区企业关联的产业主题活动，为企业高质量发展赋能。

解决方案：“云谷法则”的服务理念和实践

从企业全生命周期需求出发，天安骏业构建的“CLOUD PARK云谷法则”力争助力解决企业每一个需求。

Cluster产业集群

洞察区域创新生态体系，构建具有持续竞争力的产业集群。

Lab创新

天安云谷从办公空间到更有温度的产城社区，为企业留住人才。创造多个国内“首个”，坂田天安云谷的第一个政务大厅、第一个人力广场、第一个上楼的幼儿园、第一个云平台……

（图源：天安云谷）

Open开放

园区即创新，筑造开放共享的智慧产城社区。打造“一栋建筑一个社区、一个社区一座城”。天安云谷遵循产城人融合、以人为本、可持续发展三个基本原则，根据产业和人才需求规划空间，提供丰富的共享服务配套与技术资源，打造湾区驿站、AI创新中心、堆栈孵化中心等融合各类产业服务的智慧运营平台。

User-oriente用户导向

非核心业务外包服务，助力企业聚焦核心业务成长。一站式解决企业入驻和日常琐事，降低企业对于人力、财力以及物力等综合资本的投入，降低企业运营成本，助力企业聚焦核心业务成长，提高企业自身的核心竞争力。

Digitalize 数字化

国内首个数字运营中台，提升智慧园区的服务水平，可以有效解决企业对园区高效物流运转的需求。基于SMAC创新驱动的智慧园区，是国内首个以“云计算、大数据”为理念，驱动产城社区关联与共享的运营服务平台，以数字孪生为基础，通过全局的、精准的、直观的数据分析，不断提升园区运营的数字化、科技化和艺术化水平，实现极致化响应。

Platform 锚平台

以知识流动为核心，丰富创新资源链接网络。天安云谷致力于把园区打造成区域创新生态的核心空间联结节点，构建产业锚平台、聚点平台、产业会客厅，在未来产业领域携手国内外领先的企业与机构，链接国际资源，搭建以企业为主体、产业为核心的协同创新体系及产业运营模式，实现产业、人才、技术间的互联互通，促进创新和创业。

Active社群/产业活动

艺术、生活与事业交织，更有温度的社区聚合创新源动力。往日“CBD”模式已过时，天安云谷基于“城市生态”运营理念，在新型产城空间之上，更加注重人的需求，通过完备的生活配套设施、政务服务、开放云平台，构建人才社群，促进创意沟通，协同人才培养，吸引人才集聚，并将艺术与生活交织在事业之中，让企业与人才天马行空的思想摩擦出火花。