4年都没卖完，深圳最难卖的房子，开发商竟然还在涨价？！
最近有听到这个一个楼盘：
地处福田中心区，自带河套规划概念。
紧邻滨河大道，地铁步行800米，周边学区，生活配套非常完善。
租金回报率高，基本月供无压力。
而且是现楼销售，所见即所得，免去后期延迟交楼，质量维权的烦恼。
最重要的是，480万起买入福田稀缺小两房，首付只要160万！
还是居住用地，正经的70年产权的呢。
怎么样，听起来是不是很心动？
仔细一看，每一条好像都是成为热销网红盘的潜质。
可就是这样的盘，居然卖了4年，还没卖完！
这四年，不管是市场行情好，还是行情不好，都风风雨雨的经历过了。
同期开发的楼盘，现在早已身价翻倍。
而这个项目，连贝壳都发力帮卖，一个晚上来了3个业务员打电话给我介绍。
居然还是没卖完！
有冇搞错啊大佬，这个楼盘到底是什么情况啊？
01
先来看看这个项目是什么情况。
项目是深物业金领，备案名为“金领假日公寓”，一共有A、B、C三栋。
最早开盘的是B栋，于2018年11月份开盘，共推出了517套房源。备案价为7.5万/㎡。
据媒体报道，开盘半年去化率仅为4.8％，当时备案显示，1单元只备案了13套，2单元只备案了12套，也就是仅仅只卖掉25套，两年过去了，项目终于卖完了。
于是越挫越勇下，C栋于2020年6月23日开盘，1、2单元共推出716套房源，备案均价价8.7万/㎡，还比B座贵了1万/㎡，卖了一年才清盘。
一路踉踉跄跄，从2018年卖到2022年，四年了，现在在卖的终于是最后一栋A座。
户型面积约为62-68㎡，均价约9万/㎡，单价区间在7.79-10.83万/㎡，总价区间在488-703万/套。
没想到卖了4年，现在熬成了现楼交付，项目还是难卖。
难道是福田中心区已经不香了吗？
项目位于福田区滨河大道和福田南路交汇处，属于河套区域，毗邻皇岗口岸。
怎么理解这个河套的概念呢？
深港合作的重要平台，链接两地的科技创新与经济，准备规划建设为高水准的超级口岸、交通枢纽和创新综合体。
这个规划相当厉害，甚至还有“西有前海，东有河套”的说法，地段方面是相当ok的。
交通方面，有滨河大道、京港澳高速两大交通干线，周围有3条地铁线，距离地铁7号线皇岗口岸最近，步行800米。
教育方面，小学的学区是福民小学，初中有福田南华实验学校。
商业方面，自带6000平的商业，临近华强北商圈，已经发展成熟的片区，这些是最不用担心的了。
环境方面，看正北和东北的两个朝向的高层可以看深圳中心公园视野，麻雀虽小，但小区有8000平米的空中花园，散散步还是可以的。
这么一看，我也好奇了，项目地段不错，配套成熟，环境还可以。
那到底是什么原因，让他滞销至今？
02
卖不出去，必有硬伤。
交通方面，一看临近这样的主干道，一方面享受着便捷的交通和规划红利，但一方面车流量非常大，住进去就是“呼啸山庄”，噪音很吵。
教育方面，学校排名和成绩也不是很好，不方便多说，有图自己看吧。
在户型设计上，6梯12户的设计，居住体验肯定是比较差的。
这次推出的A座全部都是64平的小两房，如户型图所示。
没有想到，2022年了，还有新房做港式设计，没有阳台，做不到南北通透。
但我认为这个楼盘最大的硬伤，还是因为这两点。
1.70年产权，只剩40年了。
项目土地是1991年拿的审批，距今已30年，项目原本的70年产权，已经缩水至40年。虽然可以补地价，但还是会产生费用的。
虽然现在已经说了住宅到期可以续费，但有些人心理多少有点膈应。
2.产权用途不清晰，后期的买卖和孩子上学问题存疑。
根据查询到的信息，土地用途属于居住用地，需要购房名额。
但产证上写“居住用地/单身公寓”，采用“i深圳APP线上意向登记”，销售流程、购房条件均与住宅全部相同。
这到底是公寓还是住宅，搞不清楚，还很尴尬。
尴尬就尴尬在，以后孩子上学，怎么积分？
后期卖房的时候，肯定也会因为这个问题的认定导致转手困难，涨幅也大打折扣。
前两年轰轰烈烈的深高南事件，以财富广场为代表的8个“类公寓”，就是因为房屋用途问题，被划出学区，引起轩然大波。
可以预见到，未来此类房子将因房产证明并非正规商品房住宅而难以入学。
这里提醒大家：
土地用途是居住用地，房屋用途是单身公寓或者宿舍，则按一类住宅申请学位资质；
土地用途是商业办公用地或者工业用地，房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍，则按照三类积分申请学位。
房屋的性质问题，真的不是小问题！
其实，以上这类房子深圳有很多，购买的时候一定要注意！
当然，以上所有的缺点，只要够便宜，也不是不能包容。
但偏偏开发商很傲，均价9万/㎡，不仅没有倒挂，甚至还贵了点。
同样的配套，旁边的皇御苑二期最新成交的了一套64平的，总价540万，折合单价8.4万 /㎡。
周边二手房更便宜，新盘没赚头，在现在深圳茫茫新盘中，这个盘的打新性价比实在不高。
除上述因素以外，楼盘还存在小区内车位紧张，物业管理相对较贵的问题。
所以楼盘卖的不好也情有可原，现在是消费者掌握主动权，有硬伤的房子，真的很难卖了。
综上，深物业的优点和缺点非常明显。
目前，深物业金领是福田少见的小户型两房新住宅，单价虽然不低，但总价相对还算便宜，首付160万就可以选择。
但土地批地早、房本登记定位“居住用地/单身公寓”、学区不够优质、有噪音，户型设计有硬伤等，后续升值空间有限， 这些都是不容忽视的问题。
这种情况下，我们是不建议碰这样的楼盘的。
现在的市场行情下，还有很多打新性价比非常高的新盘可以选择。
03
小结
近期我们的楼盘测评写的非常多，因为在今年，我们看到了很多优质的楼盘， 非常推荐大家入手。
也看到了很多市场上鱼龙混杂的楼盘，希望大家可以避开。
今年的环境，从开春以来，全国两会释放出明显的放松房地产调控的积极信号。
之后六部委连番发声，从多个方面支持作为国民经济支柱产业的房地产的良性健康发展。
降准落地，继续释放货币政策宽松的信号，全国100多个城市都陆续放松了楼市政策。
如果你还在等，等一个合适的进场时机。
我可以告诉你，今年的大环境是刚需入手的绝佳机会。
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以上为正文，来自粤海街道周主任
本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子看深圳，36氪经授权发布。
