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疫情之下,蛋壳自如为何吃相难看?

燃财经 · 2020-02-17
年后本是租房高峰,因为疫情流动性被锁死,只能在老租客身上做文章。

编者按:本文来自微信公众号“燃财经”(ID:rancaijing),作者 苏琦,编辑 魏佳,36氪经授权发布。

“如果没法续约,我难道要戴着口罩睡大街吗?”

时代中的一粒灰,落在每个人头上都是一座山。但很多租客没想到,这座山来得如此猝不及防。仅仅一个春节,从老家回到大城市的租客们发现,想继续住下去并不容易。

蛋壳公寓要求房东免租一个月,但对租客的房租照收不误,部分房东收不到钱要求租客搬走;自如的多名租户则表示,想要续租遭遇临时涨价。

针对租客的质疑,蛋壳方面回应称,在补贴上蛋壳的支出要远超出征求业主免租的金额,因此绝不会存在“赚差价”,并出台了一系列措施补贴租客;自如方面回应称,已经跟进到租客,多是因长租客想改为短期续约引起,与租客基本达成共识。但这样的回应在租客眼里只有两个字:“牵强”。

长租公寓“吃相难看”,与其“二房东赚差价”的商业模式息息相关,业内人士介绍,按照业内默认指标,出租率在90%以上才有可能盈利,目前整个行业都处于亏损状态,而长租公寓企业的现金流入主要依靠租金收入,年后本来是一波租房高峰期,现在因为疫情,流动性基本被锁死,只能在老租客身上做文章。

“实际上,这次处在风口浪尖的自如和蛋壳也是无奈,这个行业受损失最大的就是它们这种自己出钱拿楼、赚差价的公寓方。”一名业内人士称。

2019年,长租公寓迎来倒闭潮,虽然先后有青客、蛋壳流血上市,但疫情的爆发成了企业运营的试金石。截至发稿,青客公寓上市时市值8.26亿美元,当前市值仅为5.89亿美元;蛋壳公寓上市时市值为27.4亿美元,过去一个月不到,目前市值为24.78亿美元。

长远来看,大家租房的需求其实还在,只是高峰往后推了三四个月,疫情缓解之后会出现一波流量反弹。想要挺到那个时候,“自杀式涨价”或许是最坏的选择,企业可以尝试线上看房、社群招租等方式,同时,也要运营好已有的老用户。随着大型社区式租赁住房入局,2020年,长租公寓行业又将迎来新格局。

刚回北京,蛋壳租客就被房东通知搬家

2月11日,刚回北京的蛋壳公寓租客杨阳接到了房东的电话,要他准备好搬家。

房东称,按照她跟蛋壳签的合同,2月15日是打款日。但这个月蛋壳通知她不给打款了,并因为疫情的影响要求她免租1个月,房东提醒杨阳,到期如果蛋壳还不付钱,按照她跟蛋壳之间的合同,15个工作日之后合同就作废,杨阳一家也得搬出房子。

然而杨阳和蛋壳的房租合同已经签到了2020年11月,且一年房租已经全部付清。在这样的情况下,杨阳的处境十分被动。

这两天,杨阳被拉入好几个蛋壳维权群。除了杨阳这种情况外,另一部分租户反映,他们因为回不来等原因想退租,但客服回复称退房预约已经排到3月1日。

群里的房东情绪也很激动,1月24日开始就有人没有收到打款了。“如果按期收不到租金就断水断电换门换锁”,群内不少房东已打算强制收房。

“对于我们租户来说,这是房东跟蛋壳之间的纠纷,其实跟租户没有直接关系,最后却直接影响了我的生活。这时候业主如果强制收房,我难道要戴着口罩睡大街吗?”杨阳告诉燃财经,他打电话给12345、110以及蛋壳客服,均没有得到有效的解决方案。

2月14日早上,蛋壳方告诉杨阳会正常给房东打款,让他安心住。但直到截稿,房东依旧没有收到房款。眼看离房东给的最后期限越来越近,杨阳每天提心吊胆,害怕自己无家可归。

房东、租户与蛋壳争论的焦点在于,疫情之下,蛋壳要求房东免租一个月,但没有为租客减免租金,“房东免租、租客交租”的行为引发不满。“租客刚跟我说完交了房租,蛋壳转头就要我免租金,真怕蛋壳哪天碎了。”一位房东称。

多名北京地区的房东在维权群表示,蛋壳并没有征求房东是否同意减免房租的意见,而是直接通知会暂停打款。后来,蛋壳方给出两个选择:第一,不免租金就正常解约,可以赔偿一个月(即退回房东押金);第二,如果走法律程序解决,蛋壳方可以以不可抗力的因素,不给予赔偿。

关于业主在蛋壳不如约支付租金情形下能否收房的问题,北京地区的律师华强称,根据合同来看,业主与蛋壳仅是委托管理关系,业主与租户才是租赁关系。在租户已经按照约定支付租金的前提下,即使是支付给蛋壳,法律上也视同支付给业主了,业主无权要求租户腾房。至于业主的损失,可依合同向蛋壳追讨,包括但不限于违约金,实际损失等。

房东与蛋壳的合同

华强称,根据法工委的意见,本次疫情确实已经定性为不可抗力。但根据业主提供的信息,蛋壳已经提前收取租金,且北京并未官宣封城,个人行动并未受到强制性阻碍,业主与蛋壳的财产委托管理服务合同不存在不能履行的情况。所以,蛋壳单方以不可抗力解除合同的理由于法无据。

另一位北京中南律师事务所的陈卫平主任律师称,根据《财产委托管理服务合同》第八条第(四)项规定,出现蛋壳利用房屋从事违法活动,损害公共利益的、蛋壳迟延支付租金满15个工作日的,房主有权单方面解除合同,蛋壳应赔偿房主两个月租金。

对于诸多质疑,2月3日晚,蛋壳公寓发文指出,针对武汉无法返城的租客,蛋壳公寓计划为租客返还一个月租金。对于武汉地区以外无法返程的租客,蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数,返还租客相对应的租金,或提供相对应的免费延住天数。补贴在3月2日后返还至蛋壳公寓APP个人中心的钱包中。

然而,租户对此并不买账。一方面,返还金额并不能提现,只能用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)及续租、首付款等蛋壳APP内的账单费用。另一方面,这一期间仍旧居住在出租房内的租客将得不到补贴。

2月15日,蛋壳再次回应称,在原有的续租优惠活动上,增加首月立减50%月租金,住满6个月后再返20%的优惠活动,但前提是用户在2月1日至2月29日合同期满且续租满一年,且依旧无法提现。

维权群流传的蛋壳应对业主的方案

自如租客想续约,只能接受涨价

与此同时,另一家长租公寓自如也被指在疫情时期变相涨价。

“不涨价就不给续约,不然只能搬走,可现在我能搬去哪里呢?”北京的一位自如客肖莉莉原本签了一年合同,2月27日到期。在2019年12月时她就和自如管家沟通过续约的事,管家称到时候提前一两个月续租就可以,还有优惠,优惠活动会在APP显示。

可就在2月7日,她接到管家的电话,称房子续租不了。问及原因,对方称她住的这套是止血房源,按照市场价来看属于亏损房源,现在要回归市场价,系统内部已经将这套房源锁上,续约的话需要向公司申请。

“我的第一反应是不可能。2020年1月,我隔壁房间还新签了一个客户,按优惠价格签了一年的合同。同样房源,为何我续租就不可以,新签的那户就可以入住?”肖莉莉告诉燃财经,那时候她人都没回去,租的房没人住还照样交房租,现在续租无门,自如这样对待老客户让她寒心。

由于疫情期间不便搬家,无奈之下她让管家帮忙申请续租,隔了两天对方回复了三个方案,简单来说就两个字:涨价。

蛋壳管家给肖莉莉的续租涨价方案

第一种方案是按照原价申请短租一个月,然后再去找其他房源,但自如没有审批下来;第二种是申请续租7个月,但这属于短租,要在原来的基础再加6%的租金涨幅。按照现在3190元/月(不含服务费)的价格,总价要涨到3381元/月。第三,不续约搬离。 

后来肖莉莉加了一些维权群,才知道很多自如租客都面临这种情况。

管家告知租客涨价

维权群内,一位租客遇到了和肖莉莉同样的话术——之前说好提前一个月续约有服务费打7折的优惠,但续约时要涨价,租客还不能自己续约,只能由管家发起。

另外一位女生人还没有回到北京,遭遇涨价后不想续租,她在群里称,“我现在人还在外地,房子还有两天到期的时候,管家告诉我说房子续租不了了,我只能叫朋友去把东西搬走。这和高价卖口罩有什么区别?他们这是在特殊时期把我往外撵啊。”

微博“自如趁疫情涨价”话题

微博上自如趁疫情涨房租的话题已有数千万人参与,其中热度最高的帖子写着:自如趁租客不便搬家换租时“坐地起价”,肆意哄抬租金,多地区续租普遍增长10%-30%,最高达38.3%。

对此,自如于2月10日公开回应称:“已经跟进到租客,多是因长租客想改为短期续约引起,与租客基本达成共识”。但网友的高赞评论称:重新定义“与租客达成共识”。

疫情成了长租公寓模式的试金石

对于长租公寓行业来说,年后本来是一波租房高峰期,现在因为疫情直接断送这波行情。

“根据以往的数据,年后基本上从初六开始,用户的网站和APP的访问量就开始攀升。 今年因为疫情,大家短时间内都没有换房需求,数据断崖式下跌。”蘑菇租房联合创始人龙东平观察到,大家最愁的还是没办法带人看房,很多外地租客甚至还在老家没回来。

爱分析高级分析师黄勇也告诉燃财经,长租公寓企业的现金流入主要依靠租金收入。受疫情影响,各地复工时间推迟,导致春节后这段传统旺季中有租房需求的流动人口骤减,长租公寓的出租率显著下降,并出现一定比例的退租。

在运营层面,很多社区街道采取了较为严厉的防控措施,甚至拒绝外地租客进入小区,引发租客权益纠纷、疫情防控等事务需要处理;而长租公寓企业自身也和其他行业一样面临员工复工难等问题,加大了运营难度和人力支出成本。

在这种情况下,原本就现金流吃紧的长租公寓行业压力更大。按照业内默认的指标:出租率在90%以上才有可能盈利,目前整个行业都处于亏损。根据青客公寓和蛋壳IPO时披露的财务数据,青客的账面资金不够维持一年,蛋壳的仅够再支撑3-4个月。

从1月9日青客发布的上市后首份财报来看,青客2019年第三季度成本及费用总额为4.37亿元,与上年同期的4.35亿元基本持平,其中,成本最高的是运营成本,达到3.45亿元。但第三季度净亏损为1.25亿元,较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。

“过年之前空置的房源现在租不出去,已经入住的租客也没办法搬走、找房子,流动性被锁死,只能在老租客身上做文章。”一位业内人士告诉燃财经,“实际上,这次处在风口浪尖的自如和蛋壳也是无奈,这个行业受损失最大的就是它们这种自己出钱拿楼、赚差价的公寓方。”

该业内人士称,从企业角度来看,有些房源可能以前是为了促销降低了价格,本来这一轮租约到期就准备开始调价,只是正好赶上了疫情。“但临时涨价的行为,大家肯定都会记在心里。越是这个关头,越是要采取更合理的沟通策略。”

长租公寓行业诞生于2010年,随着房价高企以及城市化进程加快,激发了租房市场的爆发,资本大举押注,2015-2016年,长租公寓行业正式步入快车道。

知名房产博主鹏程蛇口称,通常来说,资本和大公司一旦介入一个行业,个人基本没有生存机会,但租房行业却相反。个体化经营的二房东具有成本优势,在移动互联网时代,他们也可以各租赁平台发布租房信息,客源并不比机构差。相比之下,长租公寓没有足够的成本优势和渠道优势,根本赚不到钱。

事实上,长租公寓们为了扩张规模,拿房的成本甚至高于个体二房东们。为了上市,蛋壳需要迅速扩张,在去年也被曝出通过加价方式拿房。一位业主告诉燃财经,“我家的大开间,自如出价2500元,我爱我家出2700元,蛋壳出3000元。收进来之后,两居改三居,再加价租出去,赚差价。蛋壳比别的中介给的房租价格高500元,比小区业主直租还高200元。”

“长租公寓看起来增加了出租房源,其实房东的房子是固定的,无论谁来打理和经营,总数没有变。没有增加房源,长租公寓却要投入租金,面对高经营成本,他们就会提高租金价格,并希望在某个局部地方垄断房源,抬高租金。”鹏程蛇口称。

但这样的方式并不可持续。上述业内人士称,不论通过谁来租房子,租客看中的还是价格和地段。“只要租客走进去一看,装修、电器、家具、环境,心里就有一杆秤了,租客有自己的鉴别能力。”当品牌的作用被弱化时,涨价过度就会适得其反。

疫情结束后将迎来反弹,2020年仍有新机会

“长远来看,租房的需求其实还在,等疫情缓解之后,肯定会出现一波流量的反弹。”龙东平告诉燃财经,就看大家能不能挺到那个时候。

业内人士认为,在这个阶段,不能完全依靠业主降租、政府扶持,更应该多方努力解决现金流,最大限度降低运营成本,及寻求新的融资渠道。

同时,线上看房、社群招租等渠道也应该尝试,为疫情结束后的需求反弹做准备。现在不少长租公寓企业都开始开展线上看房,此前,自如等APP也有360度看房功能。

“还可以通过租客群等垂直渠道进行招租。”龙东平称,作为一家为全国中小公寓方提供SaaS管理系统的创业公司,蘑菇租房在2月份赠送总计100万份电子合同,将找房——签约——租后都搬到线上。

另外,鉴于一些长租公寓品牌的影响,如何运营好已经签约的存量租客,也是当务之急。一方面提升续租的可能性,降低退租风险;另一方面,租客转介绍,能降低获客成本,提高出租率。

“如有业主同意免租,也可以减免租客的租金。”龙东平称,“业主租金占公寓整体运营成本的六成以上,跟业主和产权方争取优惠是最直接的节流方式。但说到底业主愿意降租是情分,不愿意降租是本分。可以尝试半个月到1个月的降租,或根据目前的‘空置房源’去谈,成功率可能更大。”

现在整个长租公寓还处在以亏损来换规模的阶段,规模越大反而亏损得越多。对于市面上大量的几十、几百套规模的中小公寓玩家,没有人会专门去做亏本生意,所以往往还能盈利。上述业内人士称,疫情之下,这些小公寓方由于资金储备不足,需跟进政府财税扶持政策,想办法借钱挺过去,或者拿以前的利润出来填坑。最坏的打算就是急刹车,把房子退给业主,等疫情过去了再续租。

根据中指研究院发布的《2019长租公寓市场年报》,据不完全统计,2018年长租公寓领域,企业获得融资37笔,约1491亿元;而2019年仅有16笔,约360亿元, 金额不足去年的1/4。资金向头部企业靠拢,包括蛋壳、魔方、佳兆业、龙湖等。

2019年行业回归理性,2020年格局则将迎来调整。业内人士预测,长租公寓已经经历两次迭代,第三次迭代即3.0版的大型社区式租赁住房,将以大体量的优势影响着行业格局。这类租赁住房也将是国家扶持重点,成为市场上重要的增量供给。

对于这类公寓而言,由于之前没有运营经验,所以住建部明确2020年将重点探索这类项目的运行机制,将其交予长租公寓机构运营,这也成为今年长租公寓行业的新机会所在。

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