2020年哪些城市潜力更大？
编者按：本文来自微信公众号“贝壳研究院”（ID：gh_44da0ccc8400），作者：市场研究部，36氪经授权发布。
在政策长期稳定及补贴红利消失下，房地产市场大增长的时代结束了，2020年房地产市场总体稳定，城市间继续分化。分化意味着有一些城市或者区域市场萎缩，但也会有一些城市或者区域市场增长，那么哪些城市市场更有潜力呢？
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一线低位回升，深圳、广州潜力更大
正如我们上一篇报告提到的，市场需求存在“中枢值”，当需求被极大压制后，市场便开始反弹。一线城市是以二手房为主的市场，上海二手房于2017年触底后连续两年回升，而北京、深圳和广州二手房市场还处于低位，明年市场回升机会较大。此外，深圳和广州无论是人口增长力还是经济增长力均强于北京和上海，其市场政策也相对更为灵活，明年深圳和广州市场增长潜力更大。
图：一线城市二手房成交量走势
数据来源：贝壳研究院
图：一线城市2018较2016年常住人口增量及2019年前三季度GDP增速
数据来源：贝壳研究院
2
“省会效应”支撑二线，郑州、成都最突出
一个城市房地产市场是否有前景，人口增长是关键。2018年较2016年，常住人口增长明显的城市中就有西安、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南和合肥这些二线省会城市，可见省会城市有着较强的人口增长力。
图：2018年较2016年常住人口增量排名靠前城市
数据来源：贝壳研究院
而且省会城市对省内购房需求也有较强的吸收力，在贝壳成交中，成都、济南、武汉、南京等省会城市的购房者，其户籍地来源于省内非省会的占比呈现增长态势。其中，郑州和成都购房者中，省内非省会城市的购房者占比较高，分别达到69.4%和55%。
图：2017-2019年贝壳二手房成交客户中省内非本地购房者占比变化
数据来源：贝壳研究院
2019年，各省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴等，这将进一步吸引省内以及外省购房者，这将对明年二线城市的住房市场形成支撑。
图：2019年以来出台人才落户及购房政策的主要城市
数据来源：贝壳研究院
3
三四线“长尾”收缩
作为“长尾”的三四线，其市场繁荣很大程度来自于棚改带来的需求释放，但今年棚改开工量下滑明显，“补贴红利”逐渐消失后三四线市场需求支撑力减弱。2019年部分三四线城市新房销售面积降幅达40%以上，比如衢州、肇庆、新乡等。而且棚改退潮带来的下行压力在明年将更加显著，三四线市场支撑力较弱。
此外，布局三四线的头部房企碧桂园、恒大、绿地、荣盛，其拿地重心也逐渐退出三四线，2019年三四线拿地占比均下降10个百分点左右。而且该四家房企在三四线的住宅项目销售开始降价跑量，可见三四线繁荣难以为继。外加今年三四线住宅用地成交由增转降，供应下降也将影响销售下降，三四线市场将延续下行态势。
图：碧桂园、恒大、绿地、荣盛住宅项目在不同等级城市的销售面积及均价变化
数据来源：贝壳研究院
图：三四线城市住宅用地成交规划建筑面积同比变化
数据来源：贝壳研究院
4
粤港澳及长三角片区支撑力更强
通过分析不同城市群的市场表现、人口增长和经济状况，我们发现：调控政策严且同步的京津冀城市群在经济增长力较差及人口吸引力不足下，明年市场增长潜力不足；长江中游城市群虽人口吸引力和经济活力不差，但前期需求有所透支，明年市场难以明显好转。
而粤港澳大湾区及长三角城市群在战略规划优势下，其经济活力和人口吸引力均表现较好，未来市场支撑力较强。近两个月大湾区内城市的政策调整对市场预期带来积极作用，且政策方向是促进人才的自由流动，长期市场有需求支撑，外加放开对港澳人员的购房限制，将扩大其市场需求规模。2018年长三角城市群代表城市GDP平均增速达7.4%，南京和宁波近两年人口流入量也排在城市前列，该片区内市场需求支撑力较强。
图：各城市群2018较2016年城均常住人口增量及2018年GDP平均增速[1]
数据来源：贝壳研究院
[1] 粤港澳大湾区代表城市：深圳、广州、佛山、东莞、江门、中山、惠州、珠海；京津冀城市群代表城市：北京、天津、唐山、秦皇岛、衡水；长三角城市群代表城市：上海、南京、苏州、宁波、蚌埠；长江中游城市群代表城市：武汉、长沙、南昌、宜昌、襄阳、岳阳、常德、孝感、黄冈。
图：2018年较2016年常住人口增量
数据来源：贝壳研究院
总的来说，2020年我国房地产市场仍然承压，但在城市周期轮动及地方政策调整优化下，结构性市场仍有机会。市场逐渐向基本面回归，经济活力较强的一线城市、人口吸引力较强的省会城市及发展规划好的粤港澳大湾区及长三角城市群，明年市场需求支撑力更强。
