房地产众筹的三种模式

新用户959792015-02-05
目前房地产商们想用众筹来挽救低迷的楼市,众筹拍卖、集体定制和众筹投资是目前房地产众筹的三种模式

前段日子,由于供求关系的逆转,住宅地产市场在一线城市外的地方大多转变成了买方市场,开发商们遭遇住宅寒冬,所以一直希望可以找点啥创新的东西可以刺激刺激销售。
最近互联网金融又这么火。开发商的眼光们自然而然地聚焦到P2P和众筹这块来了。

房地产P2P的利率比起银行的按揭贷款一点优势都没有,地产抵押贷款又不能直接刺激住宅业务的销售,聪明的开发商们想到了从首付下手。无奈市场反响平平,比如陆金所的首付贷款产品,上次问了某个行业专家透露了下,试运营半年也只成交两笔。
P2P是搞不起来了,那么问题就来了——

房地产众筹哪家强?

纵观中国市场,目前打着众筹概念的房地产项目颇多,其中不乏一些“伪众筹”,容狐狸帮你们一一抽丝剥茧。以下探讨中国市场房地产众筹的三种模式。

  • 众筹拍卖

这个模式特别的……有!创!意!
这是万科同学在苏州搞的一个项目。该项目的标的是苏州万科城的一套住房,市场价大概90万。目标金额设为54万,即该房总价的6折。
具体分三步走:

万科向客户众筹意向金(1000元起投),交了这笔钱之后呢,你就可以拥有参加众筹拍卖的权限了。当众筹的金额达到目标金额54万后,将转入下一步——

开发商以低于市价的底价(和目标金额一样为54万)进行在线拍卖。交过众筹意向金的同学们开始开始拍房子了。

拍卖结束后,成交价超过底价的部分(若以80万成交,则超过底价的部分为26万)将被当作投资收益按比例返还予缴纳意向金的客户。
整件事情很开心:万科出让利益,拍卖房子的小伙伴可以以市场价的价格买到房子,其他拍不到房子的小伙伴也可以拿到“投资”收益。

mmm...
这件事情对于万科来说嘛,仗着“众筹”二字,就有无数的媒体帮他写稿分析(你看你看连我都写了),营销效果杠杠的。除此之外还能顺带测试一下现在市场价大概多少钱,也可以相应地调整价格策略。

  • 集体定制

这个案例好玩很多!
你们可以去看一个逼格很高的网站——自由筑屋(没有移动版)。这是冯仑大叔搞的一个平台。

“冯仑?哦哦哦我知道是那个写黄书的嘛!”

“那是冯唐……”

冯仑大叔作为大名鼎鼎的万通地产老大、也是很有名的思想家。他喜欢做的事情除了搞搞地产写写书之外,也很喜欢炒概念,比如提了很多年都没有搞起来的“立体城市”,比如这个神奇的网站“自由筑屋”。

一般的住宅项目嘛,都是先开发好,然后就做销售,是产品导向而不是用户需求导向地在做项目。自由筑屋的概念呢,是由购房者提出购房需求,然后找到自己亲朋好友一起团购(定制友邻),甚至可以参与住宅项目的定制(通过票选、挑刺优化等形式参与设计、户型、装修、公共空间、选择物业公司等环节),也可以通过线上线下活动与未来友邻提早熟识。按需建房之后再收钱,多贴心啊。

听上去是不是很不靠谱?

没错!所以他们Beta版本运营了一段时间之后就改版转型了……连Logo都换了开始做房地产团购+开发商众筹……(你们可以看看Logo吐吐槽)

  • 众筹投资

灯灯灯登,真正意义上的众筹出现了。

平安旗下的平安好房曾经推出过一个“海外众筹”的项目,媒体曾经大炒过。它算是真正意义上的房地产众筹。

以下是它的操作机制:

其实这种模式是股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业(物业持有公司),并通过它持有房地产。和REITS的感觉是不是很像!

这个项目的投资标的物是美国南卡罗来纳州Chandler Oaks公寓等海外的房地产。收益分两份:一是租金收益(年化大概4~5%),二是出售房子时房价升值带来的涨幅(预计两年后出售,大概收益20%)。

那么问题就来了……

为什么选择海外的房地产来进行众筹?

马后炮的分析以下:

  • 中国的住宅项目租售比很低,租金收益不吸引
  • 众筹投资主要回报靠房价升值,除了如何确定出售日期这种细节外,还要面对房价下行的风险

然而据内部人士透露,其实真正的原因是……“哦之前我们从XXX(某房地产中介网站)挖了个老总过来,TA以前负责海外房产业务,刚好那边有资源,忽然有了这么个idea,一撮合,这事就成了。”

当然房地产众筹还可以有很多的延伸,比如可以众筹后分时度假。也可以像RCI之类的组织弄个分时度假网络。再延展开来就是Airbnb模式了。在此就不一一赘述(主要是因为懒不想写了)。

以上是国内房地产众筹的几个案例。下面稍微发散一下:

前文提到过,房地产众筹投资是股权众筹的一种衍生模式。通过股权众筹成立一家有限合伙企业后,其实可以代持很多权益。除了房地产外,还有很多好玩的东西可以投资。3W咖啡之类大家都知道啦。

咱也可以看看另类投资里头的SWAG(Silver, Wine, Arts, Gold)。金银大多门槛也不高,不需要轰轰烈烈地搞众筹。红酒嘛我不大懂所以也不大好评论。

在这里主要想说说Arts。艺术品的众筹其实对平台的要求会很高,你要懂得艺术圈子的那一套——怎么去发掘有才能的艺术家,怎么去推艺术衍生品(画的丝巾、公仔、地毯、拼图之类周边),怎么和拍卖行打交道——因为一般的投资者根本不懂这些。

这种模式简单地一句话概括呢,就是“众筹投资画廊”。

798的同学们,感谢我吧。

如果想了解多点众筹的基础概念,可以看看《大家快给我钱吧!——众筹在中国的四种模式》。

本文作者是@狐狸君raphael,著有《风口上的猪:一本书看懂互联网金融》一书,欢迎关注微信号fantastic_fox。

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