广州土拍,还是原来的剧本 | 土拍

未来城不落·2021-12-03
资金是宝贵的。

17宗涉宅地,434亿挂牌价,2021年广州土拍迎来收官之战。

12月2日,经过上午9点与中午12点的两场集中拍卖,最终揽获了304亿土地出让金。13宗地成功出让,零溢价秒成交,4宗地流拍,收官之战最终冷清收场。

广州第三轮土拍的遇冷其实已在市场的预料之中,市场下行趋势明显、部分项目以特价房之名降价,开发商对市场预期存在担忧,在拿地方面采取谨慎策略。

更为重要的是,大量房企仍面临流动性压力,预售资金监管趋严的现状让房企销售资金回笼受限,而融资端政策利好下房企尚未成功发行债券补充资金,房企的资金困境并未得到改善,保生存成为房企的第一要务。

土拍冷遇的背后,是当下房企开源节流保现金流的发展策略的必然选择,是房企在面临生存困境下博弈的结果。

01

出让条件放宽  未改惨淡结局

今日广州土拍没有意外,按照原定的剧本走。开拍即成交,全场零溢价,17宗地最终成交13宗,在请来国家队撑场的情况下,仍有4宗地块遭遇流拍,惨淡收官。

其中,番禺区飘峰路西侧地块一、地块二在第二轮土拍中遭遇流拍后,再度“回锅”出让,起拍价较第二轮土拍有11%-14%的降幅,最终仍无人问津,再度流拍。

番禺区石楼镇利丰北侧地块同为回炉再出让,因拥有稀缺的望海江景,最终被保利底价拿下,楼面价为1.3万元/平方米。该地块附近的项目售价约为2.8万元/平方米,以此看来,央企保利算是捡漏了。

不得不说,拥有资金优势的保利在此次广州土拍市场算是小放异彩。除了拿下番禺石楼镇地块,还一举斩获了中心区海珠区华洲路地块,折合楼面价40375元/平方米。

从报名和最终成交的房企名单看,“国家队”扛起了广州第三轮土拍的主旋律。广州城投、广州地铁、白云城建等早前鲜少出现在公开招拍挂市场的企业,最终成为这次土拍的大赢家。

业内人士分析指出,当地城建以及区域的城建可能是被拉出来撑场面的,如果没有这些企业拿地,在没有民营企业参与的情况下,广州的此次土拍或将呈现更加惨淡的景象。

实际上,为了提高开发商拿地的积极性,广州此次土拍在出让条件上放松了门槛。比如南沙和黄埔区地块限价政策取消,并下调了部分“回炉”地块的价格。在土地款的支付方面,部分地块允许房企“分期支付”,以缓解资金压力。

土拍规则调整下释放的诚意并未打动开发商,在保现金流,促销售为主要目标的环境下,房企对于拿地显得尤其谨慎。

02

价格战打响

部分片区房价回到两年前

就全国看,第三轮土拍的热度较第二轮再度降温,而广州整体表现则稍逊深圳、苏州等城市,也不敌土拍进行时的上海。其中不乏经济增长潜力因素的影响,更直接的则是广州市场持续降温,冷意直接传导到土地市场。

和讯房产观察,今年下半年以来,广州市场下行趋势明显,尤其进入四季度,房企接连暴雷,房企融资收紧,叠加上市公司年底业绩冲刺的现实压力,市场特价房不断,首付分期,以及买房送豪礼等花式营销手段,不断刷新市场的认知。

“市场根本没人买”,一TOP20房企一线员工向和讯房产吐苦水。因为项目处于南沙等郊区,市场冷遇下,销售基本处于半停滞状态。

同时,楼盘降价对于市场的刺激来的更加明显、直接。据广州克尔瑞监测的数据显示,除天河区外,剩余10区均有个盘再降价加推。

荔湾区荔湾雅居乐天际715项目于10月份推出30套工抵房,总价最低350万/套起,比之前550-600万/套的总价,降幅超200万元。同时单价低至5.5万/平,对比早前7.5-8.5万元/平的售价,优惠了2-3万/平。

从整体看,广州市场房价下行并非个案。黄埔区科学城板块,房价正在遭遇严重内卷,大部分楼盘的单价重回“3字头”,价格回到两年前的水平。

广州的网红盘亦未能逃脱降价的命运。以番禺万博板块的网红盘和樾府为例,该楼盘价格从6.8万/平的吹风价,一路降到6.3万/平,再到11月初特价房单价降至5.5万元/平,并接受首付分期。而此前,该楼盘逢开必罄,且只有全款客户才有机会。

网红盘单价降幅在15%左右,其他外围区域的楼盘在价格方面则出现更大幅度的下降。黄埔区时代天韵目前售价约为3.2万元/平,较6月底3.77万元/平的开盘价下降约18%。

据广州一资深房地产从业者表示,近期广州市场大量项目的降幅已超10%。

买涨不买跌,这是普遍的心态,用在土地拍卖中同样适用,下行压力大的广州市场最终难以获得房企的青睐。

02

资金状况未改善 持续生存拷问

对于现下的房企而言,资金是宝贵的,将有限的资金投入到更优质的市场和地块中,是房企普遍的共识。

TOP30强房企工作人员告诉和讯房产,老板给的指示是先“活下去”,公司虽没有停止在公开市场上拿地,但需要优中选优,对地块的抗风险能力、利润测算要求等指标均有更高的要求。

该人士表示,现在要求地块的净利润率不低于10%,IRR测算要求20%,地块的总金额不能高于20亿元,以免过多资金沉淀,同时去化流量成为首要考虑的因素。

稳健的民营房企尚有在公开市场拿地的意愿和能力,而不少的民营房企已经暴雷,更多大量的房企挣扎在暴雷的边缘,正加速资产处置的步伐,无暇顾盼土拍市场。

从各大房企的预判看,2021年底似乎还不是房企困境的底部,明年上半年的偿债高峰下,房企仍面临资金销售回笼以及融资的压力。

一房企融资从业者透露,目前政策对房企的融资窗口逐渐开启,但目前受惠以及拿到钱主要是央国企,更多的民营房企正在排队等候中。直接融资端,目前还只是借新还旧,增量方面尚没有太多的机会。

而预售资金监管的收紧则是目前房企资金压力大的主要因素,上述人士指出,成都、广州等城市放款预售资金监管,但实际上成都只有A类房企可获得上述优待,有资格进入A类房企的名单还是保利、招商、万科等少数房企。

国家队在资金成本方面有优势,同时融资通道打开,能获得外部资金支持,尚有在公开市场捡漏新增土储的能力。

对于大部分房企而言,销售资金回笼不畅,现金流压力较大,生存的拷问仍在继续。生存和发展的边界,明年上半年或现分晓。

本文来自微信公众号“90度地产”(ID:dc90du),作者:王梓京,36氪经授权发布。

+1
0

好文章,需要你的鼓励

参与评论
评论千万条,友善第一条
后参与讨论
提交评论0/1000

文章提及的项目

下一篇

它可用于微创内窥镜与医疗机器人。

2021-12-03

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

推送和解读前沿、有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚焦全球优秀创业者,项目融资率接近97%,领跑行业