最近上海的新房感觉要提前老龄化

真叫卢俊2021-09-22
老头乐项目越来越多

关注真叫卢俊视频号直播的都知道,最近在直播间里打了个赌 

关于第四批新盘蟠龙天地的入围积分会不会超过80分 

最终从曝光出来的信息来判断,最后入围积分可能会是在80分以上 

所有有人开玩笑说,整个上海第一个超高比例老龄化社区已经诞生 

还有一个原因是因,现场拍摄到的画面是这样的 

传出来的消息也在告诉我们,想要买蟠龙天地79分也要被劝退,90%的客户积分80以上 

这或许这会成为未来上海新房一个普遍的现象,或者信号

当未来积分要求的社保年限越高,有些社区从售卖开始,就提前进入了「老龄化」状态 

这会不会成为未来上海新盘尤其是红盘的一大趋势,今天我们就来聊聊这个话题

01

这和上海的买房积分模式有关

这里说的社区老龄化,指的是客户群体老龄化 

而现在上海新盘的客户画像,其实完全都由积分模式决定

对于上海的新房积分模式来说

在基础分相同的情况下,积分最大的变量来自于社保年限

新盘积分入围门槛决定了哪些盘有可能会成为老龄化社区 

这一切都来自于上海独特的积分模式 

先来算一道数学题:到底多少分积分入围我们可以判定这个盘有可能会成为老头乐项目,或者说这个社区的群体年龄会偏高龄 

我们以社保系数0.1来计算,如果是基础分满分60,或者基础分50分 

入围分数一旦达到75分 

那么意味着每一组入围客户缴纳社保的月份数将达到近150-200个月,一共要缴纳将近12-20个月 

如今上海有8个盘已经超过了积分75分,也就是说以下这些盘的客户已经是至少缴纳了15年左右社保甚至以上的人 

不夸张的说,这些社区有可能不会太看到年轻刚需,进入老龄化的时间也会比较快 

02

市中心网红盘,可以说是越红越老

上半年上海多个性价比较高的网红新盘,积分门槛也特别高 

如黄浦区的高端明星楼盘复兴珑御,认购客户的入围积分达到112.8分,是上海首个最接近满分的楼盘项目 

把这个积分拆解开来,还原社保月数,对应的是累计缴纳社保220个月(上海社保缴纳上限221个月) 

除此之外,还有中粮瑞虹海景壹号、龙盛福新里、森兰星河湾、虹桥悦澜、万科天空之城、仁恒金桥世纪,接下来还可能蟠龙天地预计的80分+ 

以上这些都是市中心地段很少供应的新盘,或者是上海新盘中的红盘 

为什么这些盘会成为高积分客户挤破头都想要入的地方 

一个是客户对地段的预期,上海市中心不可替代的稀缺土地,还有和周边二手的倒挂差,森兰星河湾价格7.95,周边二手房价已经快12万,青浦徐泾也是如此 

所以这些新盘势必会吸引能够拿到高积分的客户,比如置换客户,卖掉一套房无房后进入新房市场 

上海实行新盘积分制以来,高积分客户没有明显减少,说明这是一个动态调整的过程

那么接下来我们就用积分来推演一下,未来高积分盘客户的画像是怎样的 

03

是高龄客户正置换打新,还是拆迁户入场

对于这个问题,从一些现象中我也找到了答案 

我们可以想象能够入围这些项目的客户会是怎样的,他们的社保至少都缴纳了15年左右 

置换打新会是接下来上海市场的主流,在的直播间我们也看到五组粉丝里有四组都在盘整资产,打算置换买房的问题 

现在二手市场已经完全被锁住,流动性在降低,置换客户卖掉房子进入新房市场 

我们要卖掉一套房子,甚至三套房子去打新盘,目前上海一二手房倒挂,二手首付比例提高,未来可以预见会有更多人加入置换打新的队伍 

购买力来自于另一个方面,大家可以感受下,来自上海拆迁户的力量 

2019年上海预计完成旧区改造55万平方米,受益居民2.9万户 

2020年,上海更是完成了旧区改造75万平方米,受益居民3.5万户 

2021年,上海计划完成旧区改造70万平方米,涉及居民3.4万户,截止4月底,已经完成了21万平方米,涉及1.08万户 

那么,统共下来,上海拆这三年拆除了200万平米的老房子,涉及到的拆迁户就有大约9.8万户

今年1-4月,上海新房供应也就不到2万套,但是新增的拆迁户就有1.08万户了 

拆迁户在如今的上海的新房市场意味着什么:社保年限高、高积分、持有大量现金可以提高首付比例 

接下来,大概率上海新房买房最凶那群里,还是会有很多社保巨子,其中大部分是手上持有拆迁款的拆迁户 

从两批次新房集中供应的房源数量来看,两次供应一共放出了2万多套房源,以这个频率来看,接下来今年上海,还会有大概4万套新房房源左右入市 

但是拆迁户入市的速度更快,今年还有大概2.3万户拆迁户将要进场 

对于这样一批人,要积分有积分,要资金有资金,这可能就是上海新盘未来强劲的购买力之一 

所以上海未来最魔幻一手用户画像会是怎样,我大胆的猜测了一下 

04

市中心越来越「老龄化」,年轻人都跑去郊区

居住人群的分化正在上海上演 

按照目前的积分情况来看,对于年轻的高收入沪漂们来说 

再怎么努力,去追逐市中心盘和网红盘是也是没有多大希望的 

市区尤其核心地段的新盘,楼盘太少门槛又高,都是跟四五十岁的人在争 

跟老土著或者其他置换的客户相比,就社保年限这一项,年轻人都可以被甩出几条街了 

且市中心大热盘的社保系数普遍高于,有的甚至达到了0.24,而郊区的基本多是0.1,那么意味着市中心那些红盘 

对积分在50-60的刚需群体,有天然的积分屏障 

同时郊区新盘尤其是五大新城,又在用尽各种方法留住在上海的年轻人

比如加大供应,这已经被写在上海未来的供地规划里了 

确实上海也是这么做的 

为什么核心区的房子好卖,大部分项目都存在明显的价格倒挂,说明如今在中环内买新房是一件非常高性价比的事情,正是因为这样的价格空间,从而创造出比较高的积分分数 

而这个现象在外环外,特别是五大新城就显得温和很多,基本上新房价格和周边次新房的价格是接近或者趋同的 

五大新城将是承接市区外溢人口的主要阵地,也是上海年轻人买房集中的地方,一个是新房供应大,价格低,最近上海一批新的土地即将挂牌出让,五大新城的土地占了 一半名额

在最近的新一批房价联动土地供应计划里,我们看到27块地里就有差不多一半来自五大新城 

且五大新城的价格被严格限制住了,临港3.3万、奉贤4万、青浦4万... 

不论是从房价来看,还是从积分来看,想要在上海买第一套房的年轻人,五大新城毫无疑问会是最好的去处 

05

所以上海楼市未来的用户也会出现一定分化

远郊的没那么热,核心区的会持续热 

但是这会导致一个积分用户画像,远郊的积分低,客户群体偏年轻,核心的积分高,客户群体偏中高龄 

所以现在才有一种说法:市中心本地化,郊区外地化, 客户会随着积分地图被导入到上海不同的地方去居住 

这可能是社保积分模式,会带来的另一种魔幻景象吧 

以上为正文,来自真叫卢俊团队 

本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

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