明星们在上海都在买什么样的房子

真叫卢俊·2026年10月22日 10:31

回归日常

最近，网友偶遇黄晓明在徐汇看房。被偶遇的地点，是在徐汇滨江的嘉佰道·上海。作为近期开盘的热门项目，这个盘的热度一直很高。如果仔细看黄晓明这一轮在上海的看房轨迹，会发现他其实不是单纯要买贵的房子。今年7月，他在一次活动上分享，为了陪儿子读书，他已经带着父母举家搬到了上海。看来，对孩子教育的重视程度上，明星和普通人对房子的阶段性需求并没有本质区别。

衣着松弛的他，真的很像我们平常看房的状态。所以这次看房，可能真的是一次深思熟虑的资产配置。顺着这条线索，我们不妨盘一盘：从老牌豪宅到新晋顶流，明星们在上海到底都在买什么样的房子？他们买房的背后，又透露着怎样的底层逻辑？

01 豪宅对城市资源的极致占有，与不可替代性

我们先回到黄晓明这次看房的徐汇滨江。过去很多年，提起上海最好的豪宅，大家的第一反应通常是陆家嘴、外滩、新天地。但这几年，徐汇滨江正在成为上海顶豪市场非常重要的新坐标。这里有宽阔的滨江空间，有持续更新的城市界面，也有大量艺术文化设施。更重要的是，它正在形成一套成熟的高端生活体系。

像上海徐汇云锦东方二期，这里是明星浓度最高的豪宅社区，据说胡X、唐X、李X琦都住在这里。建面约370-470㎡的户型区间段，本身主打一个圈层纯粹性，最小面积起步就差不多接近7000万起，李X琦的顶层复式总价更是超过1个小目标。

这样一套豪宅，9月二手房现价就达到了超20万/㎡。这个项目特别有意思的一个细节，是它的入户门。

这个门是意大利原装进口的卡帝士装甲门，一扇纯手工的铜门价格甚至可以买一辆特斯拉。但真正好的装甲门不只是贵，而且考虑的不仅是安全和防盗，甚至还包括结构稳定性、隔音、防火等级、保温效果。豪宅做到最后，往往不是把看得见的地方做得多贵，而是连看不见的地方，都不愿意轻易妥协。

上海核心城区的豪宅竞争，也已经不只是面积和户型之间的竞争。当客户开始拥有更多种居住选择，有人喜欢居高临下的城市景观，有人更看重市中心罕见的低密度和独立生活空间。真正稀缺的不是大房子，而是在寸土寸金的城市中，依然能够选择自己想要的生活。

说到上海豪宅的资产属性，我们永远绕不开另一个名字：汤臣一品。上海核心圈的资产，自带极强的金融属性。左手百年外滩，右手陆家嘴三件套，这些资源本身就代表着上海的极致价值。

据说这里更是住着张X芝、郭X明这些顶流明星。2006年，汤臣一品就以13万/㎡的单价成交，刷新了中国内地第一豪宅纪录。如今近20年过去了，在贝壳9月份的挂牌均价大约在27万/㎡。在2025年二手房市场整体低迷的背景下，它依旧稳坐浦东区大平层的成交均价第一，甚至以超出附近非别墅类纯住宅项目393.8%的优势领先（数据来源：兔博士）。

出于对这个小区的好奇，我们问了中介现在的看房条件。

这个金额我数了大概3遍，也就8千万左右吧。不过除了地段和均价，令人震惊的还有这套豪宅里令人难以置信的品质细节。对于这个2000年左右建成的小区，如今的一些智能化系统、恒温新风系统、保姆独立入户设计，在20多年前就已经超前配置了。最让人想不到的是，汤臣一品不止有保姆房，而且是2个，这就很少见了。甚至有一个品质细节，它的龙头使用了直接嵌入玻璃的技术。

今天很多项目都难以做到，仍然属于小众高端工艺。有些人可能会觉得，一套几千万元甚至上亿元的房子，谁会在乎这种细节？但我们恰恰觉得，这才是豪宅真正值得研究的地方。地段决定了一套房子的价值起点，而产品的长期品质，决定了它能不能持续被高端客户认可。

不过也必须承认，贵不等于一定保值。豪宅一样有价格波动，也有流动性和维护成本的问题。但如果我们观察那些长期拥有市场辨识度的项目，会发现一个共同点：地段的绝无仅有，和品质的穿越周期，缺一不可。明星买这类豪宅，买的就是穿越周期的硬通货，以及城市核心资源的绝对占有权。

02 有钱人买房买的不只是圈层，更是生活的同频

除了资产价值，明星置业还有一个经常被讨论的关键词：圈层。说到这个话题，就不能不提古北壹号。古北本身就是上海国际化居住氛围形成较早的区域之一，这里聚集了大量外籍人士和港台明星，社区氛围安静、低调。网友说曾在这里偶遇彭X晏、吴X等明星。

古北壹号刚推出的时候，就走了一条非常鲜明的高端住宅路线，开盘时大平层均价约在9.3万/㎡左右，如今贝壳挂牌价就到了22.28万/㎡。

住在这里，下楼就是上海最顶级的社交资源。别人打高尔夫要跑到佘山去，古北壹号的业主只需下楼就行，家门口就是虹桥高尔夫球场，会所里还有室内高尔夫。而且古北壹号拥有1.8万方的会所，即使到现在也是上海最大的会所，涵盖私教健身房、咖啡馆、泳池、书店、电影院。

我们以前关注过一个很小的细节：它的健身空间，并不只是把各种健身器械摆在一起，而是考虑到了独立私教训练的需求。这件事情放在今天，可能觉得很正常，但是放在当时，意味着开发商已经提前理解了一类客群的生活习惯。他们不一定愿意到公共健身房运动，更希望有熟悉的教练、固定的时间，以及不被陌生人打扰的训练环境。同样的道理，会所里的书房、私人会客空间、餐饮服务，实际上都不是单纯为了展示豪华，它们是在把业主原本需要外出完成的生活，重新组织到社区内部。

很多人以为圈层的指代第一个就是会所，其实还有一个经常被忽略的角落：地下车库。它可以直观地体现一个小区的圈层。在古北壹号一眼望过去，劳斯莱斯、宾利、保时捷等豪车并不少见。这其实反映了一件事：社区吸引的客户，确实具有某种相似的消费能力和生活方式。

不过我觉得，真正的圈层，并不是住在这里的人有多少钱，而是大家对于生活有一套相近的理解。很多高端客户会在意邻居，并不一定是希望每天跟邻居做生意、交换人脉。很多时候，他们恰好不希望自己的生活被过度社交打扰。他们需要的是即使互相不认识，也能默认遵守类似的生活规则。这才是一种很高级的社区关系。

所以未来高端住宅对于圈层的营造，不能简单理解为把更多昂贵的客户放到同一个社区，也不是会所面积越大、活动越频繁，就越有圈层感。真正好的圈层，是让生活习惯相近的人，可以在这里自然地共同生活。

03 房子越贵，业主越想拥有不被打扰的自由

社交再多，人总有需要绝对安静的时候。这就引出了明星买房的终极诉求：物理层面的极度私密。很多高净值客户，为什么愿意花更多的钱去买顶层复式、风貌别墅，甚至市中心的独栋别墅？他们买的很大一部分，是对自己生活的控制权。尤其是明星这样的职业，工作时他们已经处在高度公开的环境里，回到家希望拥有的是完全不一样的生活状态。

所以我们看上海最近两年的顶豪产品，有一个非常值得研究的项目：上海壹号院。这也是去年卖得最好的豪宅项目，2025年累计销售额222.5亿元，成为去年全国首个单盘销售额破百亿的项目。认购名单里更是星光熠熠，出现了潘X柏、沙X亮等多位明星。更有意思的是这里的户型，设计里其实蕴含着明星、富豪们对于私密性的追求。

我们以上海壹号院三批次推出的顶复为例，这套户型层高约3.6米，总面积直接超过1000平，让总价飙升至2.5亿元。设计也非常独特，采用了框架核心筒结构，配备全落地玻璃，业主可以充分享受到360°极致环幕景观。

我们发现基本上市面上的豪宅户型都有个共同点：绝大多数都是以“方形”的形式出现。这种方正的结构，能完美实现“回”字型内部动线。想象主人邀请十几个朋友来家里聚会，其他家庭成员能否不被打扰？所以我们会看到一些大户型开始越来越重视独立套房、家政空间，以及家庭公共区域与私人区域之间的分隔。这样可以让一套房子同时容纳热闹和安静，但不会强迫每一个人都参与同一种生活。

而且上海顶豪产品对于私密性的追求，还在不断向建筑和社区层面延伸。像九间堂、世贸佘山庄园这类独栋别墅项目，提供的就是另外一种居住选择。独立的庭院、更加疏朗的建筑间距、更加独立的进出方式，使其与公共视线保持距离。对于一些客户来说，这些价值甚至会超过城市景观，因为他们能够选择何时社交、何时独处。

从这个角度再看顶层复式、大面积平层、独栋别墅，它们所提供的不是简单的面积升级，而是生活边界的升级。

04 顶豪能打动客户的不一定是豪华

盘完上面这些项目，我反而想说一个可能和大家想象中不太一样的结论：明星和高净值客户愿意为豪宅付费，但真正打动他们的，未必是那些最昂贵的配置。至少从这些项目里，我们能看到三个非常清晰的变化。

第一，豪宅的价值正在从资源占有，走向资源与日常生活的结合。汤臣一品为什么能成为一个时代的豪宅符号？很重要的一点，是它占据了陆家嘴和黄浦江这样的核心城市资源。而今天的徐汇滨江，又提供了另外一种可能：有城市中心的便利，有艺术文化生活，有江岸步道，也有更加多元的住宅产品。这是地段论之外，一套可以长期使用的生活资源。

第二，豪宅产品力正在从展示给别人看，变成真正为自己使用。过去我们理解的豪宅，很多时候是各种昂贵材料和国际品牌的集合。但看了这些经典豪宅，会发现很多真正厉害的产品细节，反而很容易被忽视。一扇门、一个空间的私密性、一面洗手间的镜子，这些未必会放在项目宣传册第一页，被当做故事来讲的细节，却能在几十年的居住过程中，每天发挥作用。这可能才是很多开发商应该向老牌豪宅学习的地方。

第三，越是顶级的客户，越希望住宅能够理解自己。买得起上亿元房子的人，理论上已经享受非常多的社会资源，但为什么还愿意支付巨大的溢价，将资源融入生活里？高端住宅越往上做，卖的越不是物质的堆砌，而是对资源与空间的掌控力。而这种变化也不是只有有钱人才会有。每个人都希望家里更安静一些，收纳更好用一些，家人之间相互照顾却不彼此打扰。所以我们并不是研究豪宅里装了多少昂贵的东西，而是当预算不再成为首要约束，人们真正想要的生活到底是什么样子。