这些上海买房的顶级思维，收好了

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

选择大于努力，思维决定层次，买房也是如此。

而人与人的差距，很多时候，是被房子拉开的。

所以，会买房，买对房，就很重要。

下面这些思维认知，是我在上海楼市多年实战研究的精华所在，大家收好了。

1

一定要有下家思维

就是卖家思维，你要想你卖房的时候，这个房子好不好卖，卖给谁。

在房产市场这么多年，我见过很多第一次买房甚至买过几次依然买错的人，原因就是少了下家思维，只考虑个人的倾向和偏好，没有考虑买家倾向。

比如说你在上海买了一个远郊的房子，自己很憧憬很喜欢，然后卖的时候发现买的人很少，或者这个房子价格涨不起来，跑输上海的大盘，就很惨。

谁以后会来买你的房子，这个问题，应该始终主导你的买房决策：

是预算不足的刚需客买，还是金融从业者、企业主、码农这些高收入群体来买？

如果你选后一种，那么未来这些高收入群体看中的地方，才是你应该买房的地方，比如这几个板块：

大虹桥、联洋、世纪公园；陆家嘴、张江、新江湾城；漕河泾、紫竹、徐汇滨江；最后再加一个徐泾。

为什么只隔了一条沪渝高速，南面的徐泾可以卖六万六，北面的九亭只能卖五万三？

因为在徐泾买房子的有很多企业主和高管：青浦世外的家长，有开厂的，也有地产开发商的高层领导。

而九亭的业主，大多是个体户、一般员工、做服务业的；这批人的财力比较弱，自然九亭的房价涨不过对面的徐泾。

2

买上海东西两侧的房子大概率不会错

不知道买哪里的时候，就选东西两侧的房子，因为上海的主要副中心都在东西两侧分布。

这从地铁也可以看出，上海地铁线凡是东西走向的话，一般来说估值会高很多。

而南北向的地铁是比较弱的，最弱的就是三号线，三号线旁边的房子不会因为它在三号线靠近地铁，就有多大机会。

3

如何通过地铁选板块？

记住这几句话：

1）内环内对地铁无感；

2）浦西更依赖地铁，因为浦东的快速路很多，去哪里开车都很快；

3）中环外，尤其郊区更依赖地铁，建议寻找中外环附近的有地铁形成网状布局的板块，比如大虹桥。

4）怎么判断一条地铁线强不强，第一是东西走向，第二看它穿过几个副中心。

说几条比较强的地铁线，这种地铁线是可以明显提升房价的，比如14号线，13号线。

14号线为什么强？是因为它有一站是陆家嘴。

13号线我自己持有过，我知道很多人坐13号线到张江那边去上班。

4

刚需买房关键是做好取舍

刚需在买房的时候，应该要多考虑房产的增值保值属性，辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度；

而像学区、价值认同、医疗配套等其他维度则不宜过多奢求。

刚需要学会取舍，因为房子很贵，什么都好的房子你肯定买不起。

交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同这些评估纬度，你最多只能选3个。

5

浦东的逻辑与浦西不同

1）浦东和浦西，可以说是两个不同的“城市”，浦西是老上海，浦东则更像深圳。

在浦东买房，环线逻辑完全失效，产业和资源，才是第一位的。

2）浦东楼市的定价权，在新上海人手里。

对于新上海人来说，产业和XQ是买房最看重的两样东西。

哪里有高收入的工作机会和优质的教育资源，哪里就是宇宙中心。

3）同样是规划，在浦东就会被放大。

4）浦东外环外已经基本被放弃，比如惠南、祝桥。唯一有希望的是临港，因为它的规划很强。

6

房地产税开征是必然

但并不会对房价造成多大影响

上海2011年就出台房产税，但上海房价从2011年的均价1万多，涨到了现在的5万多。

1）房地产税出台的原因是：政府的税源从卖地变成二手房存量征收。

以前不征收房地产税是因为卖一块地就能得到几百亿的财政收入，但未来没有那么多地可以卖了，所以政府一定会把税收放在上海780万套二手房上。

所以现在正在立法的房地产税一定会出来，需要很多时间。

2）房价的本质是货币现象和供求关系。

所有东西都在涨价，并不是弄个税就可以压制房价。

压低房价的最好方法就是无限制卖地，但这不太可能。

比如说美国，每年1%的房产税，比上海高多了，但美国房价依然在涨。

3）未来第一套大概率免征，第二套、第三套会受影响。

所以我们买房子要少而精，套数少、房子好。

如果房子名下很多，3套以上，建议你把一些不好的老破小合并置换成一套好房子。

我大胆预测一下，以后我们每年缴的房地产税，大概就是商品房一年物业费的水平，大可不必焦虑。

7

小户型适合飞机户型

大户型适合动静分离

1）两房和小三房更适合飞机户型

什么是飞机户型呢？就是客厅在中间主次卧分布两侧，飞机户型的通透性非常好。

而且它没有过道面积的浪费，各个功能的连接区域之中可以很好的利用起来。

但它的劣势是隔音效果很差，牺牲了一定的私密性。

2）大户型适合动静分离户型

比如120平以上，150平以上的四房，客厅在一边，私密性非常好，动静分离分隔开，特别是大平层户型。

中内环买房子，以飞机户型为主，因为中内环的房子特别贵，大部分人买不起，未来增值会好一点，同样面积可以房间多一点。

中外环改善地区，则建议买大户型动静分离户型。

8

别墅是自住良品，投资毒药

1）买豪宅穿越周期的秘密，在于抢占稀缺资源。

相对于商业、教育这种普通人比较看重的资源来说，山水人文资源才是真正的不可复制的稀缺资源。

2）别墅是自住良品，投资毒药。

其实，现在一般人在上海买得起的“别墅”，根本不是别墅，严格意义上应该叫叠墅，这种就是低楼层的复式。

真正的别墅，在国外叫做“villa”，而大部分国内所谓的“别墅”只能称作“house”。

比如上海西郊的檀宫，就是高品质的“villa”，那种房子根本不愁卖，甚至挂都不用挂出来就被人盯上了，出一套少一套。

而青浦的X景花园里面的叠墅，就是典型的“house”。

我称之为经济型别墅，这类房子就出手困难。

原因有四点，一是接盘侠少，二是装修成本高，三维护成本高，四是贷款评估价低。

所以，投资一般不建议买别墅。

当然，如果你持有的是稀缺资源的独栋别墅，那保值升值以及后期转手都是不错的。

而像大多数修建在远郊的别墅，资源品质都不到位。

100套别墅里，真正值得买的10套都不到。

9

金山、奉贤、崇明，一般不建议买

从升值保值的逻辑来讲，金山还不如昆山。

虽然金山属于上海，昆山属于江苏。

除非你是当地人，或者你特别喜欢田园生活，否则不建议买金山、奉贤、崇明这几个地方。

买这个地方还不如买环沪，环沪还不占房票。

10

上海不缺房子，但缺好房子

这是上海楼市的基本面。所以在有条件的情况下，我们一定要买好房子。

真正的好房子，是可以在牛市增值，熊市保值，穿越周期，长期持有的。