这座长三角的明星城市，正迈入“放量横盘”阶段
本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。
大家都知道我们魔都财观不仅深耕上海本土楼市，还持续关注整个长三角的房产信息，特别是那些长三角的明星城市。
今天我想跟大家聊的城市是，南京。
最近南京的疫情其实挺让人揪心的，全国人民都希望南京能早日控制住疫情，好在这两天的数据显示，目前疫情已基本得到控制了。
这两天我除了每天都关注南京的最新疫情信息之外，还注意到这座城市的房产交易量达到了异常火爆的程度。
按照以往的规律，价随量涨，交易量是价格的先行指标，一轮新的行情箭在弦上。
但是令我意外的是，南京现在无论是新房的价格还是二手房的价格并没有出现很明显的上涨，这不得不引起我的思考。
是不是整个房产的逻辑就此改变，那未来上海的楼市是不是也会出现“放量横盘”的情况？今天我就花点时间谈谈我自己的想法。
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我看了下南京上半年新房的成交量，6.9万套！
你可能对这个数据没有什么概念，大家都知道在16年的时候南京的房价经历了一次暴涨，彼时的南京与合肥、苏州和厦门并称“楼市四小龙”。
所以那一年南京的新房成交量也是史上最高，半年就达到了7.6万套！
于是我拉了一下数据，对比了这几年南京半年度的新房成交量。
不看不知道，一看吓一跳，没想到今年半年南京的新房成交量仅次于2016年的最黄金时期。
但是我又转念一想，觉得光看新房的成交量可能并不能判断整个楼市行情，因为南京现在一二手房价还存在明显的倒挂行情。
比如江北核心区新房价格在3.2万-3.5万，但是二手房价最高已经达到了5万以上；
河西新房价格在5.5万左右，但是二手房价普遍在6万到7万；
南部新城的新房价格在4.5万左右，但是二手房也有成交6万以上的。
所以我一开始的猜测是，由于一二手房价的倒挂，催生“打新热”，所以目前南京的行情应该只是新房市场单方面的火热，二手房的交易量应该不会有什么特别大的涨幅。
但是当我又拉了下南京半年度的二手房成交量的时候，我再次被震惊了。
同样是6.9万套，同样是2016年以来成交量最好的半年！
2013-2020年南京二手住宅成交量情况
但是在我的印象中南京这半年多来，整体房价并没有大的波动，于是我有了初步的判断，南京的楼市正在迈入“放量横盘”的行情中。
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其实这种“放量横盘”的现象并非某个地区、某个时段楼市发展自然形成的结果，而是在房地产市场精准的调控之下出现的一种必然趋势。
这可能是“房住不炒”的背景下，未来多地楼市都会出现的一种结果！
我们先来复盘一下南京这半年来都推出了哪些调控政策。
首先是零级市场，严格控制土拍阶段开发商的过渡炒作！
4月9日，为了进一步相应中央的号召，南京宣布住宅地块执行“两集中、三批次”政策，就是从今年开始所有住宅用地供应进行“集中公告、集中出让，并且全年供应分三个批次”。
到了5月20日第一次集中供地的时候，对开发商和交易规则进行了修改，包括：
1.竞买人及同一集团成员企业不得报名竞买（含联合竞买）同一幅地块。
2.网上竞价时，每次加价幅度可以加一个幅度，也可以加多个幅度，一经提交不可撤回。
3.网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成工程建设总投资的50%。
这样调控的结果就是资金量大、投资和决策更加专业的国企和规模以上的房企占据了绝对的优势。
所以他们在拿地的时候更加理性，更具市场导向性，也避免了热点区域盲目比价，催生“地王”的现象。
在一级市场，严格限制新房上市价格。
从2020年8月开始，南京出台了《关于进一步严格住宅用地公开出让有关事项的通知》，要求新出让的土地按照“限地价、限毛坯价”的“双限”政策。
这就是南京目前一二手房价倒挂的根本原因。
这时候很多朋友也许会有疑问，这样严格的限制一手房价产生倒挂，不就更加促使人们对一手房趋之若鹜，反而不利于调控吗。
但是你从另一个角度想想，以前之所以房地产如此火爆，是因为大家都认为新房的价格会不断涨，那二手房也自然要跟着涨。
如果一手房价被死死限制住最主要的作用就是打掉人们的预期。
你今年买房是三万，三年后买还是三万，或者仅仅是涨到了三万一，你还会不顾一切的要冲进楼市吗，当然是攒够了钱，有多大能力办多大事！
在二级市场，通过挤压杠杆来维持价格的稳定。
很多人会说控制二手房价格最好的方式应该是出台官方指导价格，虽然南京目前还没有出台相关的政策，但是如果你通过公开渠道目前是很难搜到一些高价房源的，这其实是一种变相的“指导”市场价格。
不过说到底，官方的指导价格也不过是为了提高购房者的首付，从而限制二手房的购买力。
但是现在如果你在南京买二手房，如果你曾经贷过款已经结清，那么你的首付就是5成；
如果还没有结清，首付就是8成，如此高的首付，让大部分人都对二手房源望而却步了。
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无论是零级市场、一级市场还是二级市场，南京都做到了精准调控，充分挤压投机需求，让各个交易环节都有利润，但是仅仅是微薄的利润；
而且你还要考虑资金成本，如果开发商和炒房客们还想象以前一样凭着高杠杆短炒一把，最后发现一定是血本无归。
你以为仅仅凭压制“三座大山”就能真正精确控制住房价的上涨吗？
那么我想任何城市都是可以效仿并且很快就能达到预期的调控效果的，但是微观市场往往并非是跟宏观市场同频的。
这种不同频的根本原因就在于单个个体的差异化和行为的不确定性。
比如你越是调控，大家反而觉得是不是房价又要涨了，于是拼命钻空子买房，觉得买到就是赚到了，这就是所谓的“墨菲定律”。
而南京的做法就是不遗余力在更加微观的层面不断叠加政策，直到堵住所有漏洞！
比如对于购房资格，南京很早就出台政策将购房资格分层为人才、无房和普通号，在新房市场上将更多的购房几率倾向于人才和无房户。
所以对于很多热点新盘，一般人才的中签在50%左右，无房在10%，而普通号往往仅有个位数的中签概率。
但是这还不够细致，比如虽然南京希望进一步吸纳人才。
但是为了防止有人在人才号上做文章，于是在今年1月16日的时候收紧人才购房政策，要求硕士生缴纳6个月以上的社保或个税，本科生需要缴纳12个月以上。
到了4月18日，为了堵住相对宽松的非主城购房资格对主城更为严格的购房资格的冲击，要求浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）四区新落户人群自落户之日起，两年内仅可在4区范围内购买商品住房和二手住房。
5月，对合伙骗取人才购房证明，购买商品房的问题进行了全面核查和处理通报。
5月28日，无房家庭购房资格认定标准进一步收紧，必须2年内无自有住房登记信息和交易记录，前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税，无法提供在南京缴纳的城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年。
至此彻底堵住了挂靠落户和外地落户的口子。
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所以现在在南京买房已经不是“困难模式”了，直接进入“地狱模式”，什么，你不信？那咱们来模拟一下。
假设你是一个南京人，你发现新房市场有巨大的价差，几乎买到就能大赚一笔，于是你那颗不安分的心躁动了，一大早就跑去开购房证明。
结果被告知，因为自己有一套房子，只能开个普通号，普通号什么概念？
去摇房的概率只有个位数，基本和你每天走同一条路，突然有一天捡到一个皮夹子的概率也差不多。
假设你的运气爆棚突然有天中签了，除非你是全款，如果要贷款的话，因为之前的贷款还没有结清，只能8成首付！
你一算，钱不够啊，怎么办，要不弄点xfd，jyd出来先垫个首付吧？
不好意思，银行严查资金来源，发现你的首付资金全是贷款，直接通知你所有贷款全部结清！
这条路走不通了，那把房子卖了吧，这样又有房票，又有首付了。
还是不好意思，你的房产交易没有超过2年，还是只能开个普通号，继续个位数的概率去摇号。
这次如果摇到了，由于之前的贷款结清了，可以做成5成首付了，但是售楼处通知你，由于这个楼盘太热了，一律8成首付！
你直接瘫坐在地上，被气得七窍生烟。
即使你通过层层考验，顺利的买上了新房，这下总能大赚一把了吧？
还是很难！
由于新房建设一般需要2年，并且按照现在南京的限售政策在取得房产证后3年才能交易，所以你持有新房的年限至少是5年。
你算算5年时间你的机会成本是多少，你的新房能不能覆盖你的机会成本。
如果你贷款的话，结果会更惨，现在南京首套房利率差不多在5.85%左右，二套房房贷利率直接飙升到6.15%！
所以这半年以来南京的购房人直接进入了“贤者模式”，真的对炒房没有一丝邪念。
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所以你发现南京现在的购房市场真的非常纯粹。
大部分人都是卖一套然后再买一套的置换模式，这也就是为什么南京这半年一二手房的成交量差不多都是6.9万套。
而所谓“放量横盘”不过是精准调控下的必然结果，作为上海的购房者，我们一定要警惕这样的信号。
在当下的市场，决不能再把成交量的上升作为新一轮行情开启的必然标志。
在未来，“放量横盘”可能会成为大多数楼市的新常态，而在这种新常态下，我们需要更加专业视角去审视这个市场，并且保持一颗敬畏之心，在混沌的市场中去发现那些更有价值更有潜力的目标！
