拈花湾走向债务悬崖

旅界·2021-08-10
昔日网红景区,今日债务缠身。

本文来自微信公众号“旅界”(ID:lvjienews),作者:Guti,36氪经授权发布。

昔日网红景区,今日债务缠身。

左兜换右兜

太湖湖畔,灵山脚下,国内首个禅意主题旅游小镇无锡拈花湾饱受疫情冲击。

作为包邮区颇有名气的“小京都”,日前一则无锡拈花湾文化投资发展有限公司19.92%股权转让事项将拈花湾背后的资本困局公之于众。

据挂牌文件披露数据显示,无锡拈花湾文化投资发展有限公司截至2020年末营业收入8.58亿元,净利润8140万元。2021年一季度收入1.18亿元,净亏损5515万元。

挂牌文件还显示,公司目前有短期借款2.3亿元,长期借款13.87亿元,其中一年内到期非流动负债13.76亿元。

无锡产权交易所项目公告

企查查显示,无锡拈花湾原由无锡灵山文化旅游集团有限公司、无锡灵山景区管理中心、无锡产业发展集团有限公司三家股东,持股比例分别为59.34%、20.74%以及19.92%,实控人为无锡灵山景区管理中心。

本次转让为无锡产业发展集团所持有部分股权,接盘方为无锡国发开元股权投资中心(有限合伙),以底价约5.13亿元竞得。

转让方与接手方的最终实际控制人均为无锡市国资委。有业内人士分析,引发这场股权转让的原因之一就在于拈花湾文投的亏损现状。

锡宝光评报字(2021)第0009号的评估报告显示,按账面价值,无锡拈花湾文化投资发展有限公司企业资产总计38.6亿元,负债总计19.2亿元,负债率约为50%。

作为无锡拈花湾的大股东,无锡灵山文化旅游集团有限公司负债情况亦不容乐观。

企查查显示,截止2020年年底,该公司负债率已经高达65.22%,并在今年Q1略有攀升,负债率为65.95%。

值得一提的是,据无锡灵山文化旅游集团有限公司2020年度第一期绿色中期票据披露,截至2021年3月末,该公司以子公司无锡拈花湾文化投资发展有限公司所拥有的部分不动产权为抵押物借款约14亿元。

这次接盘的三股东无锡国发开元股权投资中心自身问题也不小,今年7月,该公司未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告被列为经营异常。

左兜换右兜后,无锡拈花湾偿债压力依然巨大。

仿古生意不好做

这些年,文旅行业多出“赌徒”,赌的就是时势。

2015年开始,无锡拈花湾试图剑走偏锋,筹划了一个新的变现项目灵山小镇·拈花湾,无论是建筑,还是景观,都围绕着“禅意”主题来建造。

拈花湾的盈利模式也很简单,房产迅速回笼一部分资金,再靠旅游文化IP持续提升地产价值。

无锡灵山文化旅游集团董事长吴国平曾在2017年的一次公开发言中称,要打造超强IP度假旅游目的地,就是要把目的地景区+目的地商业+目的地住宿这些事情要真正的做好,同时强调,“现在拈花湾还没有真正做好,需要3-5年时间。”

公开信息显示,自2015年11月开业以来,拈花湾规划总建设用地约80公顷,总投资48.74 亿元,一期地产收入仅覆盖大约20%的成本。

但彼时,正如吴国平所言,拈花湾的入住率并不突出。

2016年拈花湾总体客房入住率为57.56%,2017年第一季度客房入住率为55.45%,同样位于灵山景区内的灵山胜境禅修精舍的入住率同期分别为43%、32%。

彼时,有业内人士直指拈花湾“表演敷衍了事”、“餐饮乱成粥”、“住宿混乱”,称,“拈花湾是一个披着情怀羊皮的赤裸的房地产项目。资本收足了之后,一切都不重要了,反正那些追寻情怀的人会为此买单。”

如今,三五年的时间转瞬即逝,拈花湾的亏损在加剧。

其中一个更尖锐的显示问题是,房子卖完了,如何变现盈利成为巨大的考验,疫情更加剧了拈花湾的运营困境。

据无锡灵山文旅披露的债券募集说明书显示,2018年、2019年、2021年一季度,在营收构成中,景区经营贡献占比保持在80%左右,策划咨询板块则在11%以上;制造板块贡献较低,约为3%。

同时,拈花湾文投主打“拈花湾”和“小镇”系列,此外还有一些二次消费的衍生品等。

而中诚信国际发布的《无锡灵山文化旅游集团有限公司2021年度第一期绿色中期票据信用评级报告》揭示了一些更为隐秘的数字。

受疫情影响,2020上半年,拈花湾的禅修精舍入住率降至不足14%,营收仅为100万人民币,灵山君来波罗蜜多酒店和拈花客栈的入住率则降至21.6%,营收则降至460万人民币,Revpar降至86元。

同时,在商铺出租方面,拈花湾可供出租的商铺面积达1.8万米,2020年上半年收入仅为240万元。

长期以来拈花湾无锡“城市客厅”、“文化名片”光鲜外衣下,其高举高打的重资产模式带来的回报却不仅如人意。

商业转型难

另一个现状是,拈花湾的新鲜感也没那么强了。

在中国,所谓的古镇大抵都逃不过“丽江模式”,丽江从一个边陲小镇到名气大噪的文化古城,巨大的经济效益使得其他城市也纷纷效仿。

于是,一个古镇、扎堆的客栈、长得都差不多的售卖旅游纪念品的商铺、卖臭豆腐和铁板鱿鱼的小吃街,再加上故事营销,丽江、凤凰古城、乌镇、扬州古城等,中国的古镇最后都变成了一个样。

拈花湾创立初期无疑是公认的中国一线景区,但是从商业的角度来看,这些年产品更新幅度不大,且随着入住率的连年走低游客停留时间也愈来愈短,正在向“丽江模式”靠拢。

提到拈花湾,很多游客的反应不是景区操盘者描述的“唐风宋韵”,更多联想的还是日本的奈良、京都,仿日式的建筑曾引起一部分年轻人的追捧,也容易引起消费者审美疲劳。

有网友吐槽,景区强行建造的五重塔简直是对京都地标东寺五重塔的像素级抄袭。

另有游客向旅界透露,“假的就是假的,缺乏真正的文化和内涵,去过一次也就够了,毕竟没有太多体验产品。”

值得注意的是,作为作为重资产的仿古景区,拈花湾与北京周边的古北水镇景区类似,门票价格不菲,高达120元的门票拦住了部分年轻客群。

一位地产行业分析师告诉旅界,拈花湾走到今天的局面是必然的,“仿古景区需要持续的创新力,而现在商业地产为主的企业都不景气,都缺钱,很难把更多资金投在研发上。”

只是反映到拈花湾身上,这种症状尤其明显。有熟悉拈花湾运营的业内人士指出,拈花湾最大的问题还是景区里的资产折旧耗损过大。

由此,当房地产无法提供更多的新鲜血液,拈花湾指望景区、二消收回投资成本遥遥无期。

拈花湾的债务危机只是刚刚浮出水面,正在危险的边缘试探。

如今,资本市场正在期待着吴国平拿出更好的解决方案,在营收亏损、股权转让、负债率攀升后,这位打磨拈花湾多年的大佬还能再造神话吗?

有些黯然的拈花湾,未来并不明朗。

你如何看待拈花湾的运营现状?欢迎在下方留言框与旅界君互动。

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