北京一天拍了12块地，超一半没结果

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗。

未来可栖

作者|宋虹姗

编辑|小屋

北京实行“两集中”之后，土拍的第一天，朝阳、海淀12宗优质地块被摆上拍卖桌。但出人意料的是其中5宗各自有主，另外7宗却触达溢价率+配建双上限，转而进入“高标准商品住宅方案投报程序”的方案比拼阶段。

有意思的是，海淀树村地块再次无法逃开“被推迟”的命运，堪称是北京土拍史上交易过程最曲折的地块。

今日竞拍地块

01 没有赢家

今天的北京土地市场没有赢家。

金盏乡小店村3005-02地块、金盏乡小店村3005-08地块分别被深圳卓越和融创拿下，这两块地的举牌轮数相对较少，竞争没那么激烈，但最终的楼面价并不低。

表面上看，深圳卓越北上的决心很大，第一块地就频繁举牌，并最终成功摘地，但实际上最后的楼面价高达52988元/平方米。按照规定未来项目销售均价不超69422元/平方米，但是竞拍了13%比例的共有产权，这意味着这个价格要打一个折扣。

在土地成本、建筑成本、售价的两头挤压下，未来项目的利润率会比较难看。卓越之所以决心北上，与其2020年定下的挺进行业TOP20目标有关。（详细分析见《卓越北上，首杀拿地后杠杆游戏开始》）

今天的12宗地块，全部限价，7宗地块在5月7日就已经到达了合理总价上限，剩余5宗在今日现场报价时也触及了总价上限。

其中5宗触及地块总价合理上限后，转入竞报政府产权份额；6宗转入竞报公租房上限面积；

今天北京土拍的平均溢价率是7.75%，并不高。如果把城市替换成刚结束“两集中”竞拍的广州、重庆、杭州，后面的溢价率数字，都是北京的4倍以上。

但是北京这些地块的“配套产品”很多。这些对企业来说也是实打实的成本。相信多数企业都算不过账来。

02 “待定剧本”会不会延续

海淀树村、朝阳王四营、崔各庄、豆各庄地块都拿了未完待续的剧本，进入了“高标准商品住宅方案投报程序”， 给不了“一个痛快”，追了一天，追成了寂寞。北京土拍变成了没完没了的琼瑶剧，焦灼还在继续。

一共12宗地块竞拍，58%的地块达到“双上限”，进入竞报“高标准商品住宅方案投报程序”，结果要在10天之后揭晓。

今天的结果出乎很多人的意料。本来预期是一场痛痛快快的大厮杀，结果变成了拉锯战。投拓的人内心有多痛？

这种出让方式同时也产生了一个疑问：多家企业进入比拼“高标准商品住宅方案”，实质上相当于一次招标，但拼的不是出价，而是企业能接受最高多少成本。

因为，“绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式”这些指标都是需要加成本的。

也就是说，后期拿地的比拼更加考验企业的综合能力了，除了资金、成本控制，还在拿地阶段就开始互飙产品力了。

但谁的方案好、产品好，会不会是一个较为主观的评价？比如海淀树村南地块，有13家企业进入比拼方案阶段，给出一个绝对客观的评价实际上很难。

所以，根本问题是不是北京把溢价率定的太低了？

03 大腿没了？

在拍地前期，很多人预测保利、首开等央企、国企会成为“大腿”。但实际竞拍过中才发现“大腿”也没用，“大腿”也避免不了在群殴、厮杀、乱战，有黑马，有刺客的局中力有不逮。

比如，今天保利联合体只拿到一块地。而之前被广为看好的中海，一块都没有拿到。

上午的流程让众看客们原以为，招商+城建会是积极但是颗粒无收的角色。几次第一个出来报价、做第一个触及上限的推动者。

但从拿下“崔各庄三兄弟”之一的成绩来看，结果是好的。

此外，今天北京市场还出现了一位刺客——中冶。以22.8亿元+ 10000平公租房面积做了“金地+旭辉+首开”华樾国际的邻居。

“华樾”辈不需要再在市场上有奖征集案名了，原以为是碗里的肉，被人抢了去。

挥别北京市场5年，曾在南四环打造出不错产品——德贤公馆的中冶，这次会给市场带来多大惊喜？

可以知道的是，考虑东坝的购房者需要有所行动了，“华樾”辈二期的售价是每平7万1。

在现场与“金地+旭辉+首开” 厮杀多轮之后，中冶拿到这块地的楼面价是每平61810元，未来的售价会达到8万以上。

04 “打酱油的”和“蹭车的”

今天，报名16宗地块的万科几乎没有举牌。从当天出的结果也是颗粒无收，堪称是这次的“最大酱油商”。

本以为要操盘项目的资方大佬——平安，在现场也是低调的难觅踪影。还有此前报名列表上，没怎么出现的金隅+中粮联合体，参与了5宗地块的竞拍。

但是“打酱油的”会不会在最后变成“蹭车的”。因为，万科跟着大部队进入了海淀树村的竞拍“高标准商品住宅方案”阶段，如果最终万科意外胜出，可能很多人会觉得大跌眼镜。

05

 地产进入“明牌局”时刻？

虽然紧张了一天只出了不到一半的结果，但好在这波拍地对于购房者来说是个明牌局，地块的成交楼面价已出，未来的售价也差不多摆在了台面上。

共5宗地块获得了政府自持产权，相应的也是未来在卖房时候的折扣力度。

树村两宗地块打8折，售价会在9万左右；崔各庄地块打85折；金盏两宗地块最高85折。

开发商每竞报一次政府产权份额，房款就下降了一点，这随时挑动着购房者的神经，也可能会成为压倒区域内二手房的一道利器。

但有一个几年前出现的老问题：七八万一平的房子，楼上是商品房，楼下是公租房；10万一平的海淀高端项目，打个8折之后，购买人群扩大，是不是会影响项目的纯粹性？

这个问题，现在又留给开发商去解决了。

还有一个疑问：树村这种性价比极高的热门地块，在入市时会不会演变成摇号购买？让北京成为继深圳、杭州、成都等地之后，又一个需要摇号买房的城市。

这场土拍游戏打出的子弹，还要再飞一会儿。

36氪旗下未来可栖