拥有房产的财富悖论:以美国的情况为例(上)
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编者按:房产作为居民投资里的重要组成部分,买房的决定可能会对一个家庭造成重大影响。随着房地产市场水涨船高,许多人发现房产投资是实现个人财富增值的一条捷径。然而在本文中,作者为大家详细剖析了不要过多的在房地产上投资的原因。本文来自Medium,作者 Ben Le Fort,原文标题 The Financial Paradox of Owning a Home。
摄影 Aubrey Odom | 图片来源 Unsplash
根据美联储提供的数据,对于普通家庭来说,房子是他们的最大资产。2020年,随着房价涨至历史高点,这一趋势仍在加剧。
在美国,有三分之二的人拥有自住房。对他们来说,这既是一个好消息,也是一个坏消息:一方面,房屋具有极大的增值潜力,拥有一套房子可以使你的资产净值变得更高;另一方面,房屋作为不动产,并不能帮助你实现财务自由。
在下文中,我将为大家解释住房悖论,并且教大家,如何将财富从房子中分散到资产中,从而实现财务自由。
自有住房是加入中产的最快途径
除了接受教育和创业之外,人们还可以通过置办房地产来摆脱贫困,进入中产。
个人理财作家们对拥有住房的想法嗤之以鼻,这种态度已经成为一种潮流。虽然我同意购买房屋存在许多缺点(稍后会详述),但在租房与买房的话题争论上,舆论已经出现了向租房一边倒的局面。
无论以何种价格购入房屋,这个行为总是充满风险。但如果你在正确的时间,以合适的价格购入房屋,这将是你积累财富的开端。
拥有一套住房有助于积累财富,具体表现在三个方面:
1. 你拥有一项资产。
虽然我更希望人们去炒股,但现实并不尽如我意:人们总是希望拥有自己的一套房子。
事实上,对于大部分人来说,除了活期储蓄账户外,房子是他们的第一笔资产。
如果你想积累财富,你就需要从现在开始置备资产了,越早越好。在未来的某一天,你可以将这笔资产传给你的后代。请不要低估这笔资产的力量,尤其是对于那些来自弱势背景的人。
2. 拥有一套房子会产生强制储蓄。
现如今买房,大部分人多会选择按揭贷款。由于人们每月都要支付贷款,所以就会形成强制储蓄。
虽然人们普遍不善于存钱,但他们在支付抵押贷款方面却很了不起。
与退休储蓄不同,不还房贷的后果是直接的、严重的,而且往往是毁灭性的。我永远不会忘记,我从小长大的地方被拍卖的感觉,这是一段非常痛苦的回忆。
因此,大多数人都会不惜一切代价来支付每个月的房贷。
当你支付贷款时,部分款项会用于支付抵押贷款的本金。而每支付一元本金,你的净资产就会相应增加一元钱。
3. 房价不断上涨。
几十年来,随着人们对住房需求的快速增加,房价也在不断提高。这使得许多拥有房产的中产变得更加富有。
虽然我从来没有指望过自己的房屋价格会上涨,但当它上涨时,我非常开心,因为这加速了财富积累的过程。
有很多人只凭着买房,就变成了百万富翁。
不希望房子成为你最大资产的三个原因
1. 拥有一套房子很贵。
如果你拥有一套房屋,以下是你每年可能需要支付一些费用:
抵押贷款。
三个因素将决定您的月供金额:例如,您的按揭贷款为50万美元,年利率为3%,还款期为30年,那么您的按揭贷款月供为2103美元(年供为25236美元)。
贷款总额。
抵押贷款的利率。
分期付款期限。
房屋抵押贷款保险。
在美国,如果你的房屋首付低于20%,你就需要购买抵押贷款保险。联邦住房管理局贷款(FHA loan)需要一笔预付保险费(等于抵押贷款价值的1.75%),每年的保险费从抵押贷款的0.45%到1.05%不等。
如果您有50万美元的抵押贷款,您可能在结账时支付8750美元的预付保险费,每年支付2250-5250美元。
房产税和维护费用(如重新修整屋顶或修复破损的管道)。
根据经验,每年的房产税和年度维护费用分别等于房屋价值的1%左右。
如果你买了一套50万美元的房子,你可能需要支付5000美元的房产税和每年5000美元的维修费,共计10000美元元。
装修升级。
在北美,人们对装修房屋达到一种痴迷的程度。
一项报告显示,2019年美国房主在家庭装修项目上平均花费了7560美元。
物业费。
如果您拥有一套公寓,您很大几率需要支付物业费。这笔费用用于支付业主的设施和共同费用。
在公寓式的小区里,物业费主要用于支付公共区域、建筑维护、健身房或游泳池等设施的费用。
某些别墅区也需要支付物业费用,用于支持社区园艺或网球场等豪华服务。
水电费。
在美国,每年的水、热、电、垃圾清运、电话、网络等费用约为2060美元。
房屋保险费。
据统计,在美国,房屋保险的平均保费为1445美元。
2. 缺少多元化经营。
如果你花了50万美元买了一栋房子,你就在不知不觉中对某一特定资产类别(住房)进行了非常集中的投资,而这一资产的价值却被捆绑在一个非常小的地理区域(你的社区)。
把大部分净资产投入到购买房屋中,就是把所有鸡蛋放在一个篮子里的缩影。
房价涨得快,跌得也同样快,当房价下跌时,你的净资产就会暴跌。
一旦市场发生变化,或者你所在的楼盘不再是热门地段,住房作为一种资产类别便开始失去价值,并受到无法挽回的打击。
根据美国圣路易斯联邦储备局的调查,在2008-2009年金融危机期间,美国的黑人和西班牙裔家庭正是面临了这种严峻的情况:住房占黑人和西班牙裔家庭净资产的50%以上,而在白人家庭中,房屋资产仅为30%。
在金融危机爆发前的几十年里,获得住房所有权帮助少数族裔家庭逐渐缩小了贫富差距。
然而如下图所示,二十多年的进步正因这几年的房价暴跌,而被抹去。
图片来源:圣路易斯联邦储备银行
3. 你的房子可能成为财务陷阱。
房屋资产并不能像拥有股票、债券等金融资产那样,更容易让你实现财务自由。因为将房屋资产的价值转换为现金,是非常困难的。
如果你有一套价值50万美元的房子和10万美元的抵押贷款,那你的房屋资产(财富)则为40万美元。问题是,要想获得这40万美元,用于日常生活消费的话,你有两个选择:
卖掉你的房子。
再做一次抵押贷款。
这两种选择都会带来明显的问题:
如果卖掉你的房子,你还得找地方住。这意味着你需要租房或购买另一套住房。
再次抵押贷款会增加债务,减少了每月的现金流。
以上两种选择都会增加月支出,并蚕食你的资产。
鉴于很难将房屋价值转换为实际现金,所以我建议:如果你的目标是实现财务自由,就不要让房屋在你的净资产中占太大比例。
根据美联储的数据,2016年美国的房屋中位数价值为18.5万美元,而金融资产的中位数价值为2.35万美元。
在美国,普通人的房屋价值是其金融资产总值的近8倍,其中金融资产包括存款账户,退休账户,股票,债券,出租房产和商业股权。
这里有一个财务陷阱,就是把你的净资产过多地捆绑在家里。
当你的房屋价值增加时,你的净资产也会增加,这会让你觉得自己很富有。但由于这些财富的大部分都被捆绑在你居住的地方,财务自由的梦想也就变成了海市蜃楼。
译者:Soleil