环沪为什么最近又开始热了

真叫卢俊2021-03-29
今年1月开始……

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

如果你问一个中介最头疼带什么项目 

他大概率会说环沪项目 

相比新房、二手房,甚至租房业务,环沪项目推介才更边缘 

这不是什么明文规定,只是大家约定俗成的一种市场默契 

长三角一体化一直在提,但是环沪一小时生活圈还是不容易的,环沪产业发展也跟上海比不了 

而且如果买在环沪,对刚需来说用了贷款,就浪费了首套资格 

刚需不想浪费首贷,投资觉得上海更保值,所以过去3年,中介最头疼的带看项目,一定是环沪 

但是我们从数据以及身边真实发生的案例来看 

从今年1月开始 ,这件事情有了微妙变化 

今年1月环沪城市成交数据达到了2019年以来的高点,以太仓、昆山、嘉兴为例 

土地市场上,开发商“身体也很诚实” 

仅1月,苏州成交15块地,溢价率8.38%;南通全市成交11块地,楼板价环比增长47%,溢价率10.65% 

常熟的市场热度更前置,2020年常熟出让了28宗涉宅用地,成了近7年来涉宅用地出让面积最大的一年 

作为从业者,我们能明显感觉到 环沪热度在增加 ,这也是为什么看到越来越多环沪城市正在限购ing 

一般当这些硬性数据真实发生时,它一定会渗透到我们日常生活里 

过去1个月,我已经听到我一位朋友、一位同事买在了环沪,而以往,整个2020年,这样的例子,我一个没听说 

所以, 环沪怎么就突然热了呢

结合市场情况,我们至少可以看出有两个因素的推动: 

一方面,上海从去年下半年开始,购买力在一、二手市场得不到满足 

而且随着年前到现在一系列政策出台,很有一部分购买力瞬间失去了购买资格,需求发生外溢成了很自然的事 

而上海需求  外溢的第一站,就是环沪

另一方面,我们还要看到一件事,就是上海最新的五个新城战略 

它们扩圈了上海周边,也再次夯实跟环沪的连接,这迈出了长三角一体化最扎实的一步 

同时也把一圈环沪送到上海面前 

那头疼的问题来了,这么多环沪,如果我们有购房需求的话,该怎么选  

总不能一个个跑一遍吧,而且就算跑一遍又怎样,除了看看火车站和长的差不多的城市界面,我们怎么知道它们以后会怎样 

今天我们换个角度去思考这些问题 

➤ 从哪来,这些环沪城市的背后都是哪些城市 

➤ 到哪去,它们又对接着上海的哪个部分 

➤ 我是谁,这些环沪城市自身力量如何 

有点清奇,却足够说明问题 

01

环沪城市背后的“两大金主”

说之前我们需要划一下环沪的范围,那种把南京也划进环沪周边城市的就有点扯  

我们以上海虹桥火车站为原点,驾车100公里以内的城市,也就是说开车在1小时左右的城市,高铁半小时内的城市 

然后我们以此为半径,在上海周边画个大圈 

然后抛开要渡河、渡海的,纯陆地连接的城市,有这些: 

常熟、太仓、昆山、苏州、嘉善、嘉兴、平湖、海盐 

然后只要再多盯一会,从太仓数到平湖、海盐,环沪可以分为南北两派 

➤ 北面, 太仓、昆山、常熟 ,连接着苏州-上海 

➤ 南向, 嘉兴、嘉善、海盐、平湖 ,连接着杭州-上海 

本质上来说,你连接的两端城市能级,以及产业侧重,会直接影响到中间地带城市的经济发展机遇,也考验着它们的产业外溢的承载能力 

也就是说,两端连接的是上海和二线,还是二线和三线,会直接影响这些城市经济发展量级 

那既然南北两派,东边连接的都是上海,那我们第一轮pk,就放在它们“身后”的那个城市 

苏州,杭州 

02

苏州,真的让我没想到

杭州这两年出现在媒体上的次数多,这背后更深层次原因是杭州的新经济方向,各种抖音直播带货小姐姐都扎在这里 

数据来看,杭州上市公司市值,全国前四,是除了北、深、上之外上市公司市值最高的城市 

数据来源:中国基金报 

相比之下,苏州给人的感觉,比杭州小,然后人也没杭州那么多,但实际上呢 

不声不响的苏州,面积只有杭州一半的苏州,人口竟然超过了杭州 

更让人没想到的是这个城市的能量,苏州一头扎在工业制造业 

还记得《都挺好》住千万豪宅的苏明玉做什么的吗,就是工业制造业 

小蒙总质疑她说“你不就是卖机床的吗”,我们看看苏明玉的回应 

苏明玉没有夸张,大家不要觉得工业已经是第二产业了,我们现在都在追求第三产业了 

我们说的第一、二、三产业并不是根据重要性进行排名,而是整个产业发展推进顺序 

我们为什么能安全度过疫情,为什么能跟发达国家抗衡,这背后跟我国工业全产业密不可分 

话说回来,如果工业退步,像杭州这样专攻第三产业的城市也失去了服务对象 

这也是为什么美国会提出“再工业化战略”,德国提出工业4.0概念等等,发达国家都开始重新重视工业 

苏州制造业有多强?这两年的苏州制造业全国前三,前面分别是上海、深圳 

数据来源:中工招商网  

你很难想象一个地级市,仅工业增加值,就可以和纯一线抗衡 

所以总的来看,这些环沪城市背后的两大金主,都不简单,各有所偏重 

最后还有一点让人没想到,苏州的GDP排名全国前六,还是那个感叹 

一个地级市是怎么做到跟北上广深这样的一线pk的,顺便还碾了下杭州,整整超出4000多亿 

数据来源:第一财经  

可能我们都需要重新认识下苏州了,不过这都是后话了  

说完这些环沪城市背后的大山,我们再来看下环沪城市的南北两派,都跟上海的哪些新城市对接,为什么要看这一点 

对于环沪的客群来说,他们更多的关注点可能还是“沪”,跟上海不同的新区对接,意味着日后各个环沪城市不同的发展机遇 

03

连接上海哪个新城,什么差别

我们不说新城一定会拉动周边环沪城市,但新城本身的能级,一定会对周边城市有影响,分南北看的话 

北面环沪,对接的青浦新城、嘉定新城;南面环沪,连接更多的是松江新城、奉贤新城

而它们之间,在交通配套、产业能级,还是有差异的 

嘉定新城拥有其他四个新城都羡慕的轨交体系,它利用沪宁城际和沪苏通铁路,将既有安亭北与安亭西站组合形成安亭枢纽 

还没完,11号线、嘉闵线、宝嘉线、14号线西延伸将分别进入嘉定,进一步丰富这些枢纽,要知道这些轨交线路不是走到嘉定就停止了 

而是 继续向环沪辐射

几乎现在就能看到的事情是,这样立体多维的交通未来一定会为嘉定新城、北环沪带来更多联系,联系就是利好 

而松江新城、奉贤新城,虽然在交通能级上没嘉定、青浦两个新城那么抢眼,但也是不错的 

结合沪昆高铁、沪杭城际、沪苏湖铁路将松江南站打造为松江枢纽,引入嘉青松金线、东西联络线,未来会结合9号线12号线西延伸等轨道交通线路 

交通是发展第一步,更让人期待的还是这些新城的产业布局,目前看下来各有亮点 

整理自:上海市人民政府官网  

说到这我们可以把这些环沪城市连接的两头串联在一起看 

从产业布局来看,五个新城各有亮点,嘉定新城、松江新城偏实体产业,青浦新城、奉贤新城更偏向现代服务业,也就是第三产业 

从交通维度来看,环沪偏北的城市之间轨交网、高速网更密集,更多包括机场在内的交通枢纽 

而北环沪城市和嘉定新城、青浦新城能更好形成产业对接方面能形成更好联动 

如果是这样的话,那北环沪城市自身承载能力如何 

直白说,机遇来了,是否能抓住 

04

找几个有意思维度看看

在说产业真实发展境况之前,我们可以先看几个比较有意思的数据 

第一,人均住户存款

这某种程度上意味着一个城市的购买力,甚至是去库存能力 

环沪下辖县、镇,无论是人口还是产业发展都非常有限 

我们把环沪城市中地级市、县级市拎出来,在“市”这同一级别来比对下 

常熟 的人均住户存款 竟然高过嘉兴

各位知道更夸张的是什么吗 

常熟市政府工作报告显示,常熟市的人均可支配收入已经达到  60100元 ,这什么概念呢 

2020年全国各省人均可支配收入前3分别是上海、北京、浙江,而浙江人均可支配收入5.2w左右, 还没常熟高

人均可支配6w+,是一个 可以和深圳市、杭州、苏州比肩的数字

可以说常熟这个城市的购买力,是我们之前考察环沪城市不曾注意到的,这也难怪全国百强里,常熟排第4 

第二,高新人才收入水平

高新企业员工的薪资待遇,代表着城市吸引外来人口能力,我用南北环沪城市都有的IT工程师岗位为搜索对象,然后看了下这个职业在不同城市会有怎样的差异 

数据来源:猎聘,3月28日数据  

原本以为会是苏州最高,没想到最高的还是常熟... 

一个县级市,高新人才收入是环沪城市中最高,所以是产业很厉害吗 

我好奇的扒了下常熟的产业,主要分4个部分 

汽车及零部件产业、先进装备制造产业、新一代信息技术、现代服务业 

截至2020年11月,常熟高新区支柱产业已经引进20多个国家和地区的1000多个项目,包括28家世界500强企业投资项目50个、拥有各类研发中心20多个,内外资注册资本分别达到400亿元和86亿美元 

而且为了发挥常熟世联学院资源优势,南部新城正在打造昆承湖金融科技岛,以“金融+科技”为重点,吸引以数学资产为特征的“互联网+”、云计算、区块链及金融人才线上线下培训各类产业,这个金融岛的概念还是蛮酷的 

所以这里也是除了苏杭以外,最高知的一个城市,一个常熟高新区 

就拥有645个博士、1822个硕士

第三,就是其他加分条件

比如旅游资源,意味着如果我在这个城市投资房产 

不仅可以租出去,还可以做民宿或者其他,从这个维度看的话,有环沪有几个重点自然资源值得重点关注,比如:昆承湖、沙家浜、阳澄湖 

最后说说

从对接城市能级来看,南北环沪城市,各有优势,只是苏州比我们想象中要强很多,这点是我们之前没想到的 

从对接上海新城的能级来看,嘉定新城、青浦新城在交通枢纽、第三产业发展方面方面更有优势 

这两相向对比,我们认为北环沪城市更值得期待 

再加上各城市自身交通枢纽建设,以及现有产业能级, 我们更看好常熟这个城市

同时我们也惊喜的发现,常熟真的是一个藏富于民具备超常购买力的城市,这也更加坚定了我们对常熟的选择 

还有一点,大家需要格外注意的是,就是这些城市是不是你想买就能买得到的,这两天湖州也限购了 

环顾上海四周,苏州、昆山、太仓、启东、嘉兴、嘉善、平湖、海宁、桐乡,都有不同程度限购,然后又发现了一个熟悉的惊喜 

是的, 只有常熟不限购

总的来看,环沪买房看城市,要看交通、产业、规划 

我们可以先从交通、规划,因为这些相比产业能级来说,是能看得到找的到的 

看到了这些,我们就能看清这些城市现在以及未来的产业能级 

而这才是环沪梯度化的核心 

也是我们做出选择的开始 

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