央行发文限制银行与房地产的「恋情浓度」

编者按：本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，36氪经授权发布。

2020 年的最后一天，央行官网公布了一份文件，专门用来限制银行与房地产的「恋情浓度」——给全国所有银行都划了一道红线，即房地产信贷占比上限。

治房企 更需治银行

这份叫做《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的文件，在其附件中直截了当地给了全国所有银行一个了断——

▲图片来源：央行官网

不同档次的银行，可以像一群贡生围着刚刚张贴出来的科举杏榜那样，在上面查找自己的上限是多少。

怎么看这件事？我们大概看到这四点——

1. 桌子底下的东西，现在拿到桌面上。

最近三四年，央行本来就已对全国所有银行实行房地产信贷总量控制，只不过没有拿着喇叭说而已；现在是把这种控制彻底公开化，并且划出了非常具体的刚性上限，不留退路。

2. 此前的「三道红线」是治房企，现在的这份文件是治银行。

房企、银行与地方政府是决定房地产风险高低的三大主体，若只治房企不治银行，必然事倍功半；所以，现在补上了这一刀。

3. 除了收紧房企端的银根，还将适当收紧购房者端的银根。

最近三四年，房企那一段端的银根是越来越紧，购房者这一端的银根则一直相对宽松——毕竟，信贷水量大，总得有出口；但现在，有条件去更坚决地落实「信贷为实体经济服务」了。所以，现在这份文件不仅非常清晰地划定了针对房企的「房地产贷款占比上限」，还划定了针对购房者的「个人住房贷款占比上限」。

虽然「个人住房贷款占比上限」基本符合目前的平均水平，不算是太紧的紧箍咒，但工行、建行等房贷市场份额较大的银行是超标的，接下来不得不痛苦地控制占比，甚至减量。

银根是楼市冷热的杀手锏。如果只收紧房企端的银根而默许购房者端的相对宽松，楼市热度不会消退。当然，收缴了购房者端的宽松银根，是可以把炒房者的热情给灭一灭，但同时难免也会导致自住者购房成本（首付变高或房贷利率上浮）的上升。

4. 这份文件不是一时兴起，而是基于长久的考量。

对于房地产信贷占比超标的银行，这份文件给出了 2 年或 4 年的「调整过渡期」。你可以说政策留有弹性，但更可以说政策的决心是基于长久——未来这些年，你们每个银行都得控制、不能超过上限。

一个多月前，央行党委书记、银保监会主席郭树清发文说：「房地产是现阶段我国金融风险方面最大的『灰犀牛』。」现在，回头再看再看郭主席的这句话，你更能感受到，收紧房地产银根的这份决心是基于长久的考量，而非一时兴起。

房贷利率真的会上升吗

那么，房贷利率真的会变高吗？

理论上，是要略微升高的。全国所有银行的「个人住房贷款占比」都被划定了刚性上限，总量被控制得更加严格，具体到我们每个购房者的新发房贷，理论上当然是要略微升高。

另外，从过去两年半的全国首套住房房贷利率走势看，目前已跌至谷底——虽然过去一整年楼市调控仍然保持高压态势，但 2020 年全年的房贷利率一直保持下行态势，已连续 13 个月未涨。该是略微上涨的时候了。

▲数据来源：融360大数据研究院

总之，未来几年，即便房贷利率不涨，获得房贷的难度也会是越来越大。你能做的，就是要：尽量趁早，但不必强求，懂得随遇而安，不要纠结于过去的各种好。