合肥楼市启动前夜，观望还是入场？

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。

合肥楼市，最近似乎迎来启动前夜。

11月楼市的新奇事不少，大热门滨湖新区据称全款才能抢到新房，部分新盘甚至牛气到凌晨两点突击开盘。二手市场也是火的一塌糊涂，政务区房东10天加价20万，更有业主集体抱团涨价，引房管局整顿。

合肥的楼市看起来火热非常，这是入场的信号？

合肥楼市，到底是真火还是假火？

每个人对市场的感知都相同，但是楼市数据往往是最诚实的。

11月的合肥楼市，确实有些不凡。

新房市场量价齐升，与去年同期相比，成交量几乎翻番。11月合肥市九区成交6936套，环比上涨约29.84%，同比上涨约211.31%。成交均价达20579元，环比上涨1.4%，同比上升15.87%。

二手数据也非常火热，根据合肥地产数据来看，11月二手住宅成交8927套，成交面积84.33万平方米，较10月份上升25.16%，比去年同期上升78.21%。根据统计局的数据来看，二手房房价涨动已经持续有11个月。

截止2020年11月，合肥楼市成交金额已经超过巅峰期2018年，这是自2016年限购以来的新高峰。

楼市翘尾信号明显，此刻是入场合肥的好时机吗？

是否入场合肥，一定要搞清楚：合肥楼市此刻到底有无虚高泡沫！这关系到，我们此刻入场是高位接盘的慈善大使，还是抓住市场机遇的宠儿！

与同能级的城市相比，合肥的房价看起来确实有些虚高。以2020前三季度的GDP排行榜来看，同样经济体量，同属省会的城市的，济南均价在1.5w，西安均价在1.6w，而合肥已经达到1.7w，与GDP体量全国第7的成都不相上下。

均价其实是一项非常中庸的数据，就像我们大多数与马云的距离一样。均价都能拉开一千的差距，落到区域上分化会更加显著。合肥此刻房价高点（政务区）均价已经追至3w，而连涨33个月的西安，房价最高的雁塔区也仅仅刚过2w。

这么看来合肥的楼市确实有虚高，但房价逻辑是复杂的，单纯凭借经济体量去评判，结果肯定是片面的，搞清合肥的高房价要落实到城市的基本面上。

环顾长三角就会发现，合肥的房价其实也没有多离谱。无论是苏南模式、还是南京、杭州，长三角许多城市都有着铺大饼的城市运营思维，合肥更是将这一模式用到了极致，这边滨湖新区，金融与省府加持；那边政务区，行政中心定位；此外还有科创高地高新区等等。

至今还能证明合肥与南京同宗的，可能就是这股规划新区的劲。

合肥铺的饼，还真的很具有吸引力。无论是政务、还是滨湖、还是高新，都不乏有好概念、好学区、好配套的落地，这就导致合肥的房价非常扁平化。老城区庐阳区，蜀山区，高新区与滨湖新区，都在2w均价附近，房价的高地在政务区，唯二的低点可能就是包河区与瑶海区。

今年合肥地铁有六条通过发改委批复，无疑又会再度炒高楼市，这都会导致合肥均价会更高。

与同能级城市相比，合肥房价看起来确实有些虚高，但放在长三角来看，省会杭州、南京均价已经来到3w以上，江浙下属的地级市也不乏均价2w的地级市，1.7w的省会合肥，真的很离谱吗？

确实，很多人在质疑，赌城合肥到底是赌对了产业，还是赌对了房地产？

但我要说，不好意思，合肥两者都赌对了。

今年上半年，合肥因为“赌”而火遍全网，主要是因为合肥的政府非常有眼光，砸锅卖铁落地中科大、重金吸引京东方、斥资引进半导体，逐鹿新能源，一步一步赢得合肥经济发展的腾飞。

随着经济猛增的，还有合肥的房价，2016年合肥的房价成为全球涨幅最猛的城市，高达48.4%。

于是，很多人说，看吧，合肥靠的就是土地财政！

但我想问，如果引来那么强的产业，房价却丝毫没有上涨，到底是引错了产业，还是城市价值不行呢？

比如东莞引进了华为，房价却纹丝不动，杭州发展起来阿里巴巴，房价依旧岿然，你是不是也会怀疑东莞是不是被华为骗了？阿里这么牛，也托不起杭州？

房地产有时候就是检验区域发展的标杆，楼市就是大家用资本为城市投票。

除了猛涨的房价，超高的土地财政依赖度，也成为质疑合肥发展全靠房地产的最强音。

但是回头看看全国各大城市土地财政依赖排行榜，合肥排名全国第六，确实高；凭借着互联网腾飞起来的杭州，排名第四，也不低；今年冲进GDP前十阵营的南京，排名第十，也属于超高土地依赖城市行列。

合肥并不是土地财政玩的最猛的城市，我们印象中发展好的这些城市，其实也没有摆脱高度的土地财政依赖度。为什么？

我们往往将土地财政视为洪水猛兽，但其实许多长三角城市的成功依赖于此。这些城市往往通过大搞基建举债获得资金，再将资金用来反哺本地企业、吸引产业落地，阿里巴巴如此，合肥这些年重金引进京东方、发展新能源汽车等更是如此。

而对于合肥来说，尤其需要资金。天生缺乏政策关注，没有好的区位优势，连同省小弟都要被划分为南京都市圈，没有钱何来合肥的发展，谈何风投，谈何在群狼环伺的长三角赢得一席之位。

有时候，政府敢于举债也是一种魄力，合肥政府的执政思维与魄力，已经超越许多中部城市。

看看如今的合肥，无论是城市面貌还是产业集群，早已不是曾经被吐槽为大县城的那个城市，变得真的有点肥！

每一次风投抓住的都是一个产业链的核心，结的都是产业智造的网。

11年间，京东方在安徽累计投资超过1000亿元，吸引了100多家上下游配套企业来安徽； 

成长于中科大，本土培育起来的科大讯飞，已经孵化近300家公司，今年被特朗普列入实体清单； 

新能源汽车销售量早已占全国市场13%，“蔚来”过后合肥已有120多家新能源相关企业落地，合肥更被称为“中国新能源汽车之都”； 

首次全国零售业创新发展现场会也举办在合肥等等。

合肥，已经开始迸发活力。虽然此刻，相比南京与杭州，合肥尚有差距，但不能否认合肥一路到此的成绩。

千万不要对一座努力的城市，太过刻薄。

没有米字型的交通枢纽位置，没有区域核心的政策扶持，更享受不了上海强市的辐射，还有上海、杭州、南京、苏州、宁波诸多强市的环绕，合肥的路并不平坦，但我们看到，2019年合肥的人口流入居然有10.2万，比南京流入人数还要多。

在一片艰难之中，合肥依旧守住了属于自己的空间，而这也是合肥未来的成长基石。比起背靠强省山东的济南，合肥此刻明显更有活力，毕竟开明营商环境，就是城市发展的无价之宝。

所以，此刻的合肥，依旧有入场的潜力。

回到楼市，回调已久的合肥又站在了风口。

11月市九区去化周期仅仅只有6.3个月，截止12月中旬，今年市区新房住宅市场成交量已经达到6.4万套，而明年市场总供应只有6万套房。

按照目前的去化速度来看，明年的合肥必然是供不应求，这是明年合肥楼市迎来明显复苏的基础。

但与上海的普涨不同，合肥此刻的火热分化非常明显，一方面政务区和滨湖新区市场热度非常，另一方面新站、瑶海热度依旧平平。合肥铺大饼模式下，未来很难有全面性的补涨，板块选择愈发要慎重。

有听12月22号，大胡子李老师关于长三角城市群买房跨年演讲的粉丝朋友，应该对大胡子李老师对于2021年合肥买房的四条准则有所印象，当下合肥买房，以下四点一定要格外注意：

1、无论刚需还是投资，优先选择政务区。目前政务区已经处于存量市场，少有新房供应，是合肥楼市的价值高点。

2、重点关注西和南两大核心发展方向。西有高新区、大学城，以科研为主，高新区重点看蜀西湖；南有巢湖、省府、金融后台服务基地，以商务、金融为主，重点看省府金融板块。

3、合肥新区繁多，老城区大量人口外移，除了中心政务区，投资不选老城。

4、公民统招下，接下来学区房还会持续火热，明年三四月份可能还有一波涨幅。有学区需求的尽快入场，但一定要搞清楚真假学区房，了解清楚学区划分。

合肥看似在赌，但每一步瞄准的都是产业的大布局，城市智慧远不止于此。

而此刻的合肥，还在蓄势！

明年合肥的楼市，可以关注起来了！

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以上为正文，来自小狮