我在南京，似乎看到了房价的十字路口
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。
大家都知道，今年上海楼市是真的火，8月、9月成交量连续突破8000+套，二手房从2.4万套直接蹦到了9月的3万套大关。
其实作为长三角另外一座明星城市南京今年楼市的表现也非常亮眼。
从4月份以来二手房成交量就持续突破10000套，均价更是在10月创了新高达到了34655元一平。
新房方面，整个金九银十，南京成交量达到了13399套，这还是在南京一直执行史上最严格的限贷、限购和大部分热盘提高首付至8成后的表现。
其实今年楼市能有这样的表现我是很开心的，因为大势很好，我手里的那些房子都有了不错的收益表现，但是多年的房产投资经验也告诉我，一些微观的变化正悄然而至，如今的楼市似乎正来到了十字路口，今天我就花些时间说说我在南京观察到的一些关于房价未来走势的隐忧。
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我为什么会有这样的担忧呢，我们还是先来细细看下南京楼市亮眼的成交数据背后那些不太亮眼的小趋势。
由于南京现在新房执行严格的调控政策，所以我们这里的分析全部以二手房的数据为主，这样更能还原真实的市场情况。
虽然南京二手房成交量从4月份开始就连续突破10000套，但是在7月份达到巅峰以后成交量开始持续下滑，甚至到了10月份竟然下滑到了不足9000套，成交量下滑非常明显！
上图来自南京我爱我家研究院
不仅仅是成交量，成交面积上10月份整个南京二手房成交面积仅80.13万方，环比9月减少31.36万方，成交面积几乎腰斩！
这种不好的小趋势，并不仅仅发生在需求端，我看了下供给端的数据也非常不好，10月南京二手房挂牌量11001套，环比下降了6.3%，这已经是自5月的销售旺季以来，连续第5个月下跌了！
房东挂牌的积极性正在缓慢下降，消极和观望的态度正在逐步影响市场的走势，这就进一步导致整个楼市的成交周期在拉长，10月份二手房客户成交周期已经达到了31.22天，环比增加了1.97天！
以上这些数据似乎都在预示着，在人们印象中繁荣的楼市下隐藏的真实情况是，南京的房子似乎有些卖不动了！
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看到这里也许会有人唏嘘了，可能会说这些数据都只是二手房的整体情况并不代表整个市场的状态，听说南京的新房市场因为限价的原因可火了，热点楼盘可都是开盘必售罄哪来的隐忧呢？
我非常赞同大家的说法，这些都是事实，那我们不妨更加聚焦一下南京最微观的新房市场，我们以南京刚刚收盘的"神盘"苏宁檀悦。
为什么说这个楼盘是神盘？首先是门槛高，这个楼盘一共开了三次盘，每次开盘都是要求8成首付，需冻结验资金额高达600万元，但即使是这样，第一次开盘的时候，参加验资摇号的人数达到了5000人，总共冻结资金高达300亿元！
神盘的第二神在于与周边的二手房倒挂明显！这个楼盘又叫做"苏宁睿城三期"之前的两期即使房龄已经超过了10年依然受到人们的追捧，因为这个楼盘是不折不扣的顶级双学区，大家可能都听说了南京人对学区房可是迷之热爱，目前二手房均价在66000元左右。
而现在新房开盘均价才50000元，倒挂16000元每平米！以最小的房型159平米计算，买到就能直接赚256万元！
神盘的第三神在于中签率低，第一次开盘综合中签率在6.4%，第二次综合中签率在7.7%，第三次综合中签率只有5.88%
但即使是这样，我依然发现，这个楼盘第一次开盘报名人数是5000人，第二次是2900人，到了第三次只有2000人左右了。
我前面说了，这种楼盘倒挂这么明显，买到就是至少赚到256万元以上，难道大家都是傻子放着这么明显的钱不赚嘛？
但是从最近的一次报名人数几乎腰斩的结果来看，我们似乎看到了市场情绪微小的变化，有时微观市场就是这样的，看到别人买，大家都去买，短时间内催高了价格。但是一旦风向变了，进入观望期，大家都会选择等待，甚至出现别人不买我也不买的状态。
这恰恰意味着一个楼市走向十字路口的来临！
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那么为什么会出现上面这种底层逻辑的根本改变呢，我觉得和近期的频繁调控是分不开的。
首先是前段时间央行和住建部要求自2021年1月1日起全行业限制开发商融资，为其设定了"三道红线"，就是：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%
2、净负债率大于100%
3、现金短债比小于1
大家不要小看了这三道红线的政策，稍微熟悉房地产企业商业模式的朋友可能都会知道，开发商在过去二十年之所以这么叱咤风云，就是因为其高杠杆模式。只需出很少的资本金，然后通过银行融资拿地，开发，卖出，再融资再拿地。
所以你会发现在那个房地产告诉发展的年代，孙宏斌只用了几年时间就把融创从一个名不见经传的小开发商迅速发展壮大为地产界的龙头企业。
但是自从出了三道红线的政策之后，各家银行都在严格执行，为什么？因为你不执行央行就来处罚你，罚到你以后永远都做不了这块业务了。
所以以前银行面对调控政策总是阳奉阴违，你不让我直接给房地产企业房贷款，我就通过信托、券商，套层马甲继续放，但是现在这种情况基本都被遏制住了。
其次，经过这些年的调控，监管机构对货币超发的危害是理解的非常深刻的，大家都知道年初的时候为了应对新冠疫情对经济的影响，我们是通过宽松的货币政策来刺激经济发展的，但是这就势必会造成市场的货币超发。
随着国内疫情的好转，经济逐渐复苏，监管非常迅速的调整了货币政策，不知道大家有没有注意，决定贷款投放量的基础利率LPR价格自4月公布以来已经横盘半年了，这就意味着监管机构是在有意回收货币的！
最后，越是到年底，银行越是注重信贷规模的管控。不知道大家最近有没有买房子去银行办房贷的，是不是审查越来越严格了，即使是审批通过，银行也会以各种理由在拖延放款。
意思就是今年的房贷额度快用完了，你要是想贷款，明年赶早吧！
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所以我说房价似乎来到十字路口这句话是有绝对的底层逻辑依据的，只不过南京楼市在这轮房价的周期中率先来到了这个路口。
那么上海的楼市是否也会迎来这样的十字路口，未来的楼市究竟将何去何从，我觉得本质在于接下来的政策会怎么走。
大家都知道从中央2016年提出"房住不炒"的总基调以来，对房地产的调控几乎已经持续了5年了，这可能是我见过的最长的一次调控周期了。
大家可以看到在这5年期间，各地都严格的执行着楼市的调控政策，特别对于热点地区，几乎只要你短期内涨幅过大引起了市场的注意都会被爆头痛击，比如上半年的深圳和下半年的南京。
这么长时间的调控其实是对市场情绪的巨大卡考验，在过去十几年中，大家几乎都是一边倒的看多楼市。
因为每隔几年都会出调控政策，然后市场会冷淡下来，但是没过多久一旦政策放松，楼市又是"接着奏乐、接着舞"。
大家似乎已经习惯了这种市场和调控的"默契举动"。
但是这次已经完全不一样了，我们看到了当下执政者的定力，这五年管理者对楼市坚定的调控态度告诉我们，一切似乎变天了，房地产再也不是管理者手中的"夜壶"了。
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我们无法妄自揣测未来的调控政策会走到哪一步，还是说点和我们购房者息息相关的当下的选房策略吧。
以前我总是劝大家，只要手里有钱就去买房，无论怎样先上车，因为在普涨的年代，什么房子都会涨。你一开始没钱，买个老破小，没关系，过几年房子涨价了，你卖了就能换更大更好的房子。
但是现在的情况是，普涨可能会成为过去式，未来好的房子的涨幅可能会远远超过差的房子的涨幅。
因为在现在这样的政策下，房票和贷票会变的越来越珍贵。置换住房在未来可能会变得越来越难，所以每个人在买第一套房子的时候就要做好可能要居住十年的打算，所以从地段、学区、配套、产品力，方方面面大家都要考虑到。
那些越适合自住，品质越高的产品一旦进入二手市场都会变成大家趋之若鹜的产品。
其次，如果你是要买学区房的话，尽量去买双学区的房子！
大家可能会抱怨，如果预算够的话谁不想买双学区的房子，但是我真的没钱只能买得起单学区，等到孩子上完小学卖掉再买初中的学区。
但是如果你是二胎家庭，你就会发现这样的操作根本不可能实现，因为在以往独生子女家庭，小孩上到4、5年纪的时候家长就要开始卖房子为孩子准备初中学区房了，但是对于二胎家庭如果是买单学区的话，你就会发现当老大到了上中学的年纪，老二可能还在上小学，你根本没法把唯一的学区房给卖了。
即使你不会考虑生二胎，市场中学区房的供给也会因为二套家庭的不断增多而导致出货量的减少，就会会影响到市场价格的走势。
即使当下的楼市走到了十字路口其实也并不可怕，可怕的是你面对十字路口不知该如何抉择而错失了机遇，祝大家早日买到自己心意的房子！
以上是正文，来自南山。
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