刚刚，降息落空！然而我却劝你抓紧买房！

大家好，今天又到了央行一个月公布一次LPR价格的日子了，和上个月一样，这次LPR一年期的价格仍为3.85%，五年期的价格仍为4.65%。

这已经是LPR价格连续五个月保持不变了，也应证了我之前对LPR已经暂时进入横盘期的预测。

这这种横盘期的出现其实对现在的买房人挺不友好的，因为我们的房贷利率就是由LPR加点形成的，所以LPR的价格如果保持不变，我们的房贷利率也很难直接降下来。

那未来到底还会不会再出现贷款利率的下降通道，究竟我们在什么时机买房最省成本，今天我就来谈谈自己的想法。

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首先我希望大家脑中一定要树立一个最基本的底层逻辑，就是贷款利率的上升和下降从来都只是社会经济发展情况的综合结果。

一般的规律是，国内经济发展的不太好的时候，央行大概率会通过降低贷款利率来刺激经济发展，在经济发展的还不错的时候，大多数时候贷款利率会出现横盘或者上扬的趋势。

那现在国内的经济状况究竟是怎么样的呢，我想大家的直观感受肯定是越来越好了，最近几个月越来越多的人愿意出来逛街了，马上国庆中秋也有人开始规划起旅行了，所有的企业基本已经复工复产了，就连那些被疫情耽误的电影也陆续要上映了。

我们再来看看八月份的经济数据，大家以后看统计局公布的这些数据，不要盲目的看，因为公布的数据很多很杂也很细致，我们不是专业人士，完全不需要了解这么多。

对于买房人只要关注三个数据：工业生产值，代表了国内经济恢复的情况；进出口情况，代表了国际经济环境的情况；房地产销售数据，代表了目前国内楼市的热度。

我简单的列举了一下这三个数据在8月份的表现：

1、规模以上工业增加值同比5.6%，较上月上升0.8个百分点，创年内新高。

2、出口（以美元计）同比9.5%，较上月上升2.3个百分点，创2019年4月以来新高。

3、商品房销售面积和销售额当月同比分别为13.7%和27.1%，较上月上升4.2和10.5个百分点。

总之，基本都创了新高了。这种情况的出现，当然最主要的原因是国内疫情控制的好，现在除了一些零星的境外输入病例，国内基本已经杜绝了新增病例发生。另外随着美国大选的临近，最近特大爷也是频频示好，国际环境也暂时比较温和。

所以只要经济持续向好，短期内这种利率横盘的情况可能还要持续一段时间，但是我想大家更担心的应该是，马上到年底了，LPR的走势会不会反转出现上扬的情况？

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大家可以看下这张图，从去年7月份首次公布LPR价格以来，市场利率是走出过一波下行的行情的。

如果年底前出现LPR价格的上升，那就意味着政策出现了“拐点”，但是究竟会不会出现这样的拐点还存在很难说，还有很多不确定性的影响。

第一个不确定性是进入冬季以后新冠疫情会不会大规模爆发。我的感觉是如果不出现新的变异病毒，这样的情况基本不会出现。

就在前几天，南京有个培训机构的老师，是境外输入病例，造成了很多学生疑似被感染，但是当地政府很快就采取了应急响应机制，该隔离隔离，该停课停课，疫情很快就被控制住了。

所以哪怕现在疫情出现小范围的爆发，我想也能很快解决，并不会再像年初那样出现社会和经济活动的大面积停摆，对经济发展造成实质性的影响。

第二不确定性我想大家已经猜到了，就是大选之后，新一任美国总统对中国的态度。这个因素可能造成的影响更大。

大家都知道今年以来，特别是疫情爆发以后，中美之间的关系越来越紧张，表面上是美国经济恢复的不甚理想，特大爷想甩锅我们，实质上还是中美在产业上的竞争进入了深水区，这种互相竞争的态势未来恐怕会成为一种常态。

所以如果新一届的美国总统对华政策是比较温和的，那么我对四季度国内的经济发展还是很有信心的，但是这就意味着LPR价格可能还是会保持不变，甚至会出现上升，来回收上半年刺激经济发展超额新增的货币。

但是如果年底中美局势进一步恶化，那么四季度的经济发展可能就要进一步受阻，LPR价格也许还会进一步下降。

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前面说了这么一大堆关于国内和国际经济局势的判断，其实还是想让大家对未来房贷利率的走势有个准确的判断。

但实际上现在在我看来，这些都不重要了！因为现在能买到房子才是最重要的！

我想说现在这个时候，买房的难度比年初大了十倍都要不止！

因为今年房地产调控真的是前所未有的密集，在整个上半年全国各地发布的楼市调控政策差不多是300条左右！

这还只是今年半年的量，几乎比以前几年颁布的政策综合都要多了，而且今年上半年实际工作日比以往年份还要少，所以基本是每天就有两三条关于楼市调控的政策颁布。

从这些政策的内容来看无一例外都是爆头痛击楼市中的投机性购房者！

比如：

深圳拟建立婚姻信息查询机制，围堵假离婚炒房，产权不满半年不允许做经营贷。

无锡二套首付比例40%上调至60%，围堵假离婚购房，同时提高个人转让住房增值税免征年限，从2年上调至5年。

沈阳提高二套首付比例，禁止分期首付和首付贷，同时提高个人转让住房增值税免征年限，从2年上调至5年。

无一不是在精准打击通过各种形式的融资放杠杆和额外获取房票的行为进行炒房！但是对于刚需人群来说，现在的购房政策却是无比的优越。

比如南京最近颁布的调控政策中就明确要求必须将30%的房源提供给无住房的刚需人群优先进行摇号，杭州最近也出台了类似的调控政策。

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其实除了对购房者进行严厉的投机性需求打压外，对于开发商通过高杠杆拿地，抬高土地的价格国家现在也是重拳出击！

就在前不久，监管部门对房企融资出台了新的指导意见，并且设置了“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍。

对于触碰的每条红线还提出了具体的管控意见，包括：

如果房企三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%；只触碰碰到一条线，负债年增速不得超过10%；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债。

大家都知道房企拿地跟我们买房其实是一样的，都是付个首付款然后其他资金都来自于金融机构的融资，这条政策一出，我看了下，就连融创、恒大这样的全国大开发商都触线了。

在过去的二十年中，个别年份会出现楼市价格的暴涨，几乎是在一两年内就会出现房价翻番，这就是房圈中俗称的“暴击”。

这种现象的逻辑是：房企高价拿地—>一手房价格上涨—>二手房价格上涨—>炒房客推波助澜—>进一步推高地价

越是在货币宽松的年份，购房者和房企融资的成本越低，这种投机性需求一旦进入楼市，就会通过上面的逻辑链在短时间内推高房价、地价。

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从之前的分析可以看出，随着LPR改革的不断深化和国内经济环境的变化，今年无疑是个货币政策的大年，如果按照以往的规律，今年的楼市大概率是会迎来暴涨的。

但是为什么到现在大家并没有看到一轮真正的价格大涨，就是因为上半年密集出台的这些调控政策的围追堵截和精准打击。

从增加土地供应和遏制房企激进入手，源头上控制地价，进一步控制房价。

在这样的环境之下，我真的奉劝那些还想完全靠杠杆靠炒房子一夜暴富的人们还是三思而行，过了几年算算成本，可能还没有把钱投资在其他地方安全和收益高。

但是那些真正的刚需人群包括刚改人群，属于你们的好时代真的来了，当下房贷利率已经基本处于历史低点，购房的政策又极大的倾向于你们，那么何不趁着金九银十的机会赶紧出手，毕竟你们才是现在楼市中最可爱的人！

以上是正文，来自南山。