招商蛇口转型进行时 销售额恢复同比正增长

8月28日，招商蛇口发布2026年半年度报告，上半年实现营业收入547.84亿元，同比增长6.41%；归母净利润5.28亿元。同期经营活动现金流量净额241.35亿元，同比增逾1300%，归因于销售回款强劲增加以及购地、基建支出的缩减。

销售端同步释放企稳信号，全口径签约销售金额962.45亿元，同比增长8.27%，为连续两年负增长后首次恢复正增长。

战略聚焦

当期结转房地产项目毛利率下降与行业结转周期一致——前两年获取的高地价地块陆续进入结算，价格与去化压力压缩了结算利润空间；投资收益同比减少则反映出处置收益与联营合营企业贡献弱于上年同期。

在销售端，招商蛇口上半年实现全口径签约销售金额962.45亿元，同比增长8.27%；签约销售面积305.18万平方米，同比减少8.90%。

金额回升、面积下降，意味着成交结构向高能级城市、高单价项目集中。

数据来源：公司2026年半年度报告及各期公告

从具体项目来看，4月19日，位于深圳前海桂湾的招商·海晏府正式开盘，备案均价约14.2万元/平方米，打破了前海的新房价格纪录。共推出151套住宅，主力户型建面约139平方米、176平方米及194平方米，套均总价约2361万元。项目销售海报显示，招商海晏府首开去化9成。

4月26日，招商蛇口深圳观潮222套房源首开入市，备案均价15.09万元/平方米，折后均价14.2万/平方米。当天官方数据显示，项目实现销售210套房源，整体去化率高达95%，销售额突破60亿元。

5月21日，深圳观潮二次推盘，加推1栋8单元40套建面约198-257平方米四房户型产品，官方宣传海报上凸显出一个大大的“罄”。

城市能级优势在销售结构中得到印证，招商蛇口销售进入TOP5的城市合计15个，其中4个城市（西安、长沙、南通、温州）排名第一；TOP2-3的城市有上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州。

在投资端，招商蛇口曾在3月业绩会上表示，2026年总体上会保持在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选的投资原则，确保资源的有效投放，新拿地项目会更聚焦于周转速度和收益的兑现，既要满足“三道红线”，还要平衡好规模和利润。

今年上半年，该公司延续"以销定投"的审慎姿态，累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，权益地价155亿元；其中“核心10城”投资占比接近100%，上海、北京两地投资占全部投资额的37%。

数据来源：公司2026年半年度报告及各期公告

对比近三年同期，招商蛇口2024年上半年获取7宗，总地价146.14亿元，核心10城占比86%；2025年上半年获取16宗，总地价约353亿元。

公司本期拿地规模收缩，投资进一步向核心城市收敛。与之配套的是产品体系标准化：玺、序、揽阅、天青、林屿五大核心产品线覆盖25城，以产品线的收敛对冲开发周期波动。

代建业务方面，2026年上半年，招商建管锚定高质量发展目标，加大业务拓展力度，新增项目28个，新增签约面积596万平方米，新增合同收入接近4亿元。

招商建管历年累计承接代建项目超640个、规模突破4000万平方米，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等多种业态的综合代建能力。

上半年，招商蛇口实现经营活动现金流量净额241.35亿元，期末货币资金余额984.49亿元，均达到历史高位。

报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.10，“三道红线”保持绿档并持续向好。

转型战场

今年，招商蛇口提出从传统的开发商真正转变为“开发商+运营商+服务商”，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。

资产运营业务一直以来都被招商蛇口视为转型主战场之一。

2026年上半年，招商蛇口管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元，同比上涨7.0%。报告期内新入市8个项目，总建面39万平方米，其中包含5个位于上海、深圳、杭州等核心城市长租公寓、1个宁波特色商业街区项目。

在2025年度业绩会上，招商蛇口曾表示，“十五五”期间公司将继续加强REITs平台协同发展，并对现有REITs平台开展扩募工作，扩大平台资产规模与市场影响力。同时还透露年内会积极推进第4只商业类REIT发行。

据了解，招商蛇口第4只商业类REIT已经在路上。

5月19日晚，该公司公告表示，拟以全资子公司招商理财、控股子公司招商积余作为原始权益人，开展商业不动产REITs申报发行工作，底层资产分别是深圳太子广场项目和昆山招商花园城项目。

若此次商业不动产REITs成功发行，招商蛇口将补齐公募REITs品类空白，形成三大主流持有业态“产业园+租赁住房+商业不动产”REITs矩阵。

同时公司旗下其他优质商业板块项目也有望纳入REITs扩募储备资产池，持续释放存量资产价值。

报告期内，博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及深圳市南山区前海易保园区的W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募；招商蛇口租赁住房REIT亦启动了首次扩募筹备工作。

招商蛇口方面表示，常态化的REITs发行及扩募，将进一步促进公司持有物业“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环体系，夯实“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，依托产融协同提升资产周转效率，落实轻重结合发展战略，增强公司可持续经营能力，打造公司业务增长新曲线。

拆解该业务来看，截至报告期末，招商蛇口旗下集中商业在营项目55个，营运面积约347万平方米，在建项目面积约176万平方米，期内贡献收入10.2亿元；产业园布局16城，营运面积307万平方米，收入6.1亿元。

公寓布局21城，已开业面积206万平方米，开业房源4.9万间，上半年新增拓展房源逾2800间，收入8.0亿元；写字楼业务运营收入6.1亿元，在营面积约135万平方米，一线城市面积占比七成；酒店业务实现运营收入为5.3亿元。

物业板块则延续增势，旗下招商积余上半年营业收入97.71亿元，归母净利润4.98亿元，分别同比增长6.64%及0.15%。报告期内第三方拓展优势突出，新签年度合同额20.31亿元，同比增长28%。

关于下半年的工作计划，招商蛇口方面表示将进一步扎实推进经营提质，改革提效，资产减重，债务减负。

在稳固开发业务基本盘的前提下，招商蛇口将持续强化现金流管理，精耕细作投资策略，加速业务转型升级，以高品质产品与服务满足市场需求，推动从传统房地产开发企业向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进。

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