个人房贷最长不超40年！新房将推现房销售！

刚刚，  央行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知。其中明确，个人住房贷款期限最长不超过40年。此前，我国个人住房贷款中，公积金贷款明确最长贷款年限30年，商贷一般操作中最高年限也为30年。 

一个多小时前，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局已发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，其中明确提出，新出让的宅地和已经拿地还没取得规证的商品住房项目，将优先选择现房销售。而仍实行预售的楼盘，也要在完成主体结构封顶后，才能销售。 

这意味着，今后大家买到的新房，将是“所见即所得”的现房，既避免了期房“货不对版”的“踩坑”，同时也完全规避了烂尾的风险。 

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《意见》规定，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

商办等房屋方面，申请贷款购买的商业用房应为已竣工备案的房屋。银行业金融机构发放商业用房购房贷款应符合最低首付比例要求。商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。

此外，对于正在推行的现房销售，这次也规定银行将延后房贷发放时点。所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

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再看一下关于现房销售方面的新政，是从发布之日起实施，也就是立即执行。新政策总体是 先立后破，稳步推进 ，将新房逐步向现房销售过渡。所以这次发文也分为了两个方面，还采用预售的和实行现售的。 

一、预售制度方面，这次也进行了改革。重点是改变了预售、也就是开发商可以卖房的节点。 

过去是楼盘拿到了预售许可证，就可以卖房收钱了。 

而新规是 商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。也就是说，一个楼盘，哪几栋楼封顶了，这几栋楼才可以卖。这就可以在一定程度规避“烂尾”的风险。

那封顶距离收房还有一段时间，剩下的风险怎么办？

这次又加强了预售资金监管。购房人支付的首付款、房贷等购房资金要全部存入资金监管账户。

商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才能解除资金监管。

而在今天之前已取得建设工程规划许可证的楼盘，还可以按原有的预售政策规定执行。

二、现房销售方面，这次是全新设计的制度。 

今日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。 

新拿地的项目要实行现房销售的话，意味着从拿地到最终成为现房可以要有两三年甚至更长的时间，开发商如何确定购房者？ 

这次新政推出了现房销售定金制。实行现房销售的楼盘，在取得建筑工程施工许可证后，开发商可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。 

为了减少购房人的风险，这个定金也是不能直接给开发商，而是存入监管账户的。只有房屋具备交付条件后，才能解除定金监管。

如果开发商违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同，定金也将返还，开发商还要承担违约责任。

当然，新政策并没有搞“一刀切”，新项目可以现房销售，也可以预售。如上所述根据不同情况优先或鼓励选择现房销售；如果选择预售的，那就按照预售的新规，规范预售条件，保障资金安全。

现房销售对于购房者来说，有几大利好。 

一是所见即所得，避免“踩坑”。过去买期房，购房者对于小区、房子的了解只能限于开发商的介绍，以及规划图纸、沙盘、模型上，需要赌最终是否能100%实现。 

而现房销售，购房者买到的是已经建成的小区、房子，建筑、园林、配套、房屋质量、装修都能亲眼所见，避免了“货不对版”的风险。买的踏实。 

二是彻底规避了烂尾、延期交付的风险。房子完全盖好之后才能卖，购房者买到的是建成可入住的小区、房子，即便是开发商后续经营出了问题，小区、房子也实打实的在那里，不用赌开发商能不能把楼盖完的风险。 

三是拿到房产证的速度更快了。过去买期房，要等竣工入住后，才能开始办房本，最快的周期也得两三年。而买了现房很快就能办理不动产权证，快的还能实现“收房即拿证”。这次《通知》也表示，将 推行“交房即交证”。 

当然，现房销售也会存在一些需要克服的问题。比如现房销售后，开发商资金回笼变慢，开发的成本就会明显升高，这些增加的成本是否会转移到房价，带来房价上行压力。不过当前房地产的周期下，开发商也不太敢随意加价，毕竟现在是“买方市场”。 

再比如，现房销售下开发商资金回笼变慢，成本压力增大。对此，新规也提出了多项政策，比如 可按国家规定分期缴纳土地出让价款。 

本文来自微信公众号“京房字”，作者：京房字，36氪经授权发布。