70+首店落地、客流涨近8%，南京商业还有哪些新变化？

2026年是“十五五”开局之年，也是南京加快建设国际消费中心城市的重要观察窗口。

一季度，南京经济运行实现良好开局。全市实现地区生产总值4939.60亿元，同比增长5.5%；第三产业增加值3436.19亿元，同比增长5.6%，为消费市场修复提供了较为稳固的基本面支撑。与此同时，南京持续实施提振消费专项行动，深入挖掘内需潜力，消费生态持续优化。

2026年第一季度，南京社零总额同比微增0.4%。存量商业客流同比向好，空置率较2025年度略有改善；品牌开关店比回升，新开门店中高能级品牌占比过半，餐饮、儿童亲子等高频业态修复明显；首发经济保持活跃，70+家品质首店落地，首展首秀与项目焕新共同推动南京商业进入更高密度的内容竞争阶段。

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商业概况

一季度，南京全市社会消费品零售总额2331.86亿元，同比增长0.4%，增速较1—2月提升1.0个百分点。受以旧换新政策有效衔接、有奖发票促消费活动等政策拉动，基本生活类和部分升级类商品销售增势较好。其中，金银珠宝类商品零售额同比增长35.8%，表现靓眼；通讯器材类、文化办公用品类商品零售额也在3C数码专项补贴带动下实现较快增长。

存/增量表现上，一季度，南京录得商业增量17.2万㎡，新开业3个商业项目，为江北印象汇（改造焕新）、南京尚悦天地及金陵长乐坊（春节试营业）。

1月24日，陪伴桥北消费者十余年的江北印象汇焕新启幕，通过对1.9万㎡关键区域进行空间重构与业态升级，尝试以公园式商业形态重塑区域消费体验。2月1日，中信泰富地产旗下“尚悦系”首进南京，尚悦天地以“艺术+商业”创新模式开业，携超40%首店品牌及艺术首展亮相，主要服务龙江板块高知家庭与年轻客群。2月19日，华东首个沉浸式大明文化空间——金陵长乐坊开启试营业（老商超改造项目，毗邻夫子庙与老门东），引入超200家特色品牌，打造兼具文化厚度与生活温度的沉浸式消费体验场景。

空置率/客流表现上，一季度，南京标杆购物中心空置率为12.13%，较2025年度略有改善；当季月度日均客流均值为1.83万人，同比增长7.89%，但环比下降3.60%。这说明春节假期对一季度客流形成明显支撑，但节后热度回落也提醒市场，仍需持续性的内容运营稳定复访。

其中，南京德基广场、南京景枫中心、南京万象天地分别连续三个月登顶《人气购物中心排行榜》超大型项目TOP1、大型项目TOP1、中小型项目TOP1，显示出头部项目的持续优势。

赢商股份《2026年1月人气购物中心排行榜》上，南京燕子矶招商花园城1月客流大涨，核心是荟品仓城市奥莱开业引爆折扣零售。荟品仓开业首日（2025年12月31日），商场客流创年内峰值，零售区客流同比增长超150%。往后数日，小红书 #南京荟品仓 #燕子矶招商花园城奥莱 刷屏，用户自发打卡 “淘货攻略”，形成“全城来抢”传播势能。

赢商股份《2026年2月人气购物中心排行榜》上，南京江北印象汇为桥北商圈存量改造项目，1月24日以公园式商业形态焕新启幕，集结9家南京首店、多家江北及桥北区域首店，当中奥乐齐的正式开业成为一大亮点，填补区域消费空白。

赢商股份《2026年3月人气购物中心排行榜》上，南京雨花万象天地继去年2月后，回归榜单。「Nice GARDEN 2.0 喵屿奇遇」全国首展空降，高达11米的巨型橘猫“Morning” 温柔坐镇核心展区，迅速成为春日吸睛新地标，NICE MARKET市集厂牌持续打造，五一长假南京首届抹茶节首发落地。

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品牌开关店

一季度，南京标杆购物中心开关店比1.08，较2025年全年0.96有所回升，品牌开店活跃度出现结构性修复。新开门店中，高能级品牌门店占比51.91%，说明南京市场对优质品牌仍具备较强吸附力。与此同时，品牌扩张并非全面回暖，而是向确定性更强的高频需求集中。

分业态看，餐饮、儿童亲子表现最为突出。其中，餐饮开关店比由2025年的0.97提升至1.20，呈现明显上行态势；儿童亲子开关店比由0.72提升至1.33，修复力度更大，成为一季度增长最快的业态之一。生活服务开关店比为1.08，保持扩张区间；零售开关店比为0.96，仍处于温和调整阶段。

从新开店数量占比看，餐饮占比38.34%，零售占比38.12%，二者共同构成南京购物中心品牌更新的主力盘。细分品类中，时尚生活、服装、休闲餐饮、中式餐饮开店较多，构成一季度拓店主力；儿童零售、配套零售、异国风情餐饮、火锅/焖锅、丽人养生、儿童游乐等品类形成多元补充。

一季度，南京新开店较多品牌包括【Tamkoko】【胡小厨麻辣香锅】【真茶屋】【野人先生】等餐饮茶饮品牌，显示年轻化、社交型餐饮仍是南京商业招商中的活跃力量；【影石insta360】【DJI】等潮流数码品牌延续线下热度，成为购物中心强化科技体验和年轻客群触达的重要选择；【adidas】则代表运动零售仍具备稳定拓店需求，健康生活方式相关品牌依然具有较强市场韧性。

值得关注的是，【作业帮】【多多亲子岁月宝宝游泳中心】等品牌进入新开店TOP10，说明亲子消费正在从传统儿童零售、儿童游乐，向教育服务、成长陪伴等复合场景延伸。对区域型、社区型购物中心而言，这类品牌有助于带来稳定的家庭客群到访频次。

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首店图谱

一季度，南京新开品质首店数量70+家，其中餐饮占比44.16%、零售占比40.26%；高能级品牌首店占比近26%。

餐饮首店从流量打卡，转向正餐与刚需化；零售首店同样呈现出鲜明变化，生活方式消费成为扩容重点；生活服务类首店的增加，意味着消费者的日常需求正在被商业项目重新纳入招商视野；文体娱和儿童亲子则对应家庭客群、年轻客群和社交型消费，对延长停留时间、提升场内活力有直接作用。

高能级首店呈现出更丰富的类别特征。既有Chloé Beauty全球首家松涛概念店、NINTENDO SWITCH全国首家NS2体验店等国际品牌首发内容，也有苏宁易购在南京新街口印象汇开出的全国首家Suning Fun年轻力中心店、鱼跃在南京金陵天地开出的全国首家官方体验店，以及唯品仓全国首家VIP MAXX店等本土品牌新店型。

从落位载体来看，南京城北万象汇引进的品质首店数量位居榜首，成为本季度最值得关注的项目样本。德基广场、JLC金陵中環、南京IFC等项目仍然具备强吸附力，尤其在高端零售、国际品牌方面保持优势；城北、江北、雨花等区域商业在Q1集体发力，说明首店已不再局限于新街口等传统核心商圈。随着河西德基、仙林德基等新项目即将开业，南京首店的空间版图有望进一步扩张。

一季度内，南京还举办了屈臣氏185周年复古主题店、Nana Jacqueline【琉光之境】主题展、我在北岸过大年·时光艺术展等多场全国/省级首展，进一步强化沉浸式体验与城市文化符号的植入。

对商业项目而言，品牌首店能够带来新鲜供给，首展首秀则能够放大传播声量、延长话题周期，并进一步强化项目的内容属性。尤其在社交平台传播已成为线下商业重要流量入口的当下，首展、首秀与首店之间的联动，正在成为项目制造差异化体验、建立消费者记忆点的重要方式。

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商业展望

展望全年，南京零售商业市场还将迎来更大规模的供给释放。2026年，南京预计将有超20个新商业项目入市，新增商业体量超139万㎡，玄武、秦淮、鼓楼等主城核心区仍是项目数量与体量的集中区域。南京德基时刻、南京德基奥莱、南京悠湖湾购物公园等一批地标项目的陆续入市，有望改写南京高端消费、奥莱消费与区域商业的竞争格局。

更值得期待的是，南京正在形成更开放的消费生态。一方面，国际消费中心城市建设持续推进，首发经济、消费新业态新模式新场景、国际化消费环境等政策红利，将继续放大南京对全球品牌和创新业态的吸引力；另一方面，宁马线开通等交通条件变化，也在为南京带来更广域的跨城消费客群。南京商业的服务半径，正在从本地消费进一步延展至都市圈消费，有望走向更高质量的增长。

本文来自微信公众号“商业地产观察”，作者：柏莉，36氪经授权发布。