人口流向，变了！
随着各城市2025年人口数据悉数出炉，微妙的变化正在发生。
城市间迎来新一轮人口再分配，2025年末，常住人口增量TOP3城市分别为深圳、东莞和广州。深圳和广州连续两年排在了前三。
在整体人口减少的大背景下，人口的跨城流动、城市之间的虹吸与分流，成为影响未来楼市冷暖的重要变量。
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由于市场并非单一依赖人口数据，因此本文聚焦29个万亿GDP城市人口规模和增量变化来分析。
2025年末，深圳以25.9万的人口增量在万亿GDP城市中高居首位，同时也是全国人口增量第一城，常住人口总量达到1824.85万人。上一年，深圳以19.94万人的增量排在全国第二位。两年间，深圳累计增加了45.84万人。
紧随其后的是东莞、广州、长沙和济南，增量均在10万人以上。
从区域分布看，万亿GDP城市人口增量TOP10中，珠三角占据4席，分别是深圳、东莞、广州和佛山，四城累计净增70.46万人。若从全国部城市来看，珠三角的惠州2025年人口增量也达到7.62万人，排在全国第七位。
长三角城市杭州、南京人口增量分别为7.6万人和6.15万人，相对来说，长三角常住人口稳定输入。
此外，长三角城市合肥尚未公布2025年数据，从2024年末数据来看，合肥人口增加了14.9万人，人口规模站上千万级，从过去三年人口增速推断，2025年合肥常住人口增量大概率将超过杭州。
从万亿GDP城市人口增量排行变化来看，深圳连续两年第一，增量排名提升最明显的是济南，提升了7个位次，多增2.33万人。另外，东莞和青岛排位上升了6个位次，东莞从2024年末的第8位升至第2位，增量多增14.41万人。
从第七次人口普查到2025年末，过去五年，人口增量排在第一的是武汉，增长了153.49万人。杭州排在第二位，过去五年人口增长了76.4万人。2025年末增加了7.6万人，在长三角城市中排在第一。
强省会的“虹吸效应”持续强化。长沙、合肥、郑州等举全省之力发展的省会，正虹吸省内人口持续流入。典型如合肥，虽然合肥尚未公布截至2025年末的常住人口数据，对比2024年末和七普以来的增量来看，仅四年时间人口增量也有63.21万人。这与合肥近年在新能源、半导体等新兴产业的爆发式发展密切相关，产业升级带动省内人口持续流入。
四大一线城市中，过去五年增量最高的是深圳，增加了68.85万人，2025年人口增量又是全国“冠军”。广州人口增量则低于深圳，过去五年增加了42.4万人，比深圳少了约26万人。
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人口净流入的城市，正在享受越来越稀缺的需求红利。这将在一二手房销售情况、土地市场热度和租赁市场热度均有所体现。
以万亿GDP人口增量TOP10来看，珠三角城市正在以全国最快的速度扩大其人口规模，区域楼市的需求基础在持续夯实，市场韧性在今年前5月数据中有所体现：
广州：5月新房成交规模同环比齐增，前5月一手房累计成交面积已回正。
深圳：承接高端科技和金融人才，推动豪宅与高端改善产品持续热销，5月单月一二手房成交同环比均增长，核心区单价天花板不断被刷新，信悦湾、观潮府两大定好开盘“日光，积极信号频传，同时深圳土地市场热度也有所上升，南山科技园粤海街道稀缺地块竞拍轮次接近300轮，溢价率达到150%，单价地王被刷新。
东莞：承接深圳外溢需求，5月二手房同环比齐增，前5月二手房成交同比增长16%。
不过，当前珠三角各大城市楼市面临的核心问题不是需求不足，而是供需错配。深圳核心区土地极度稀缺，供应严重滞后于需求。东莞、佛山等承接外溢需求，非核心区面临阶段性过剩，去化压力明显。
长三角城市人口增长相对均衡，城市间梯度分布合理，典型如杭州、南京、苏州则保持稳健增长，人口分别增长7.6万、6.15万和6.07万，三城合计净增近20万人。表现在楼市层面，上述城市市场容量普遍较高，市场波动性低于珠三角，同时楼市需求结构均衡，改善型和高端产品的市场空间持续扩大。
不过，与珠三角相似的是，长三角的人口吸引力也有向上海、杭州、南京、苏州集中的趋势，而嘉兴、绍兴此类城市的人口增量相对有限。
增量之外，人口总量和经济总量是一个城市市场容量大小的“底盘”，同时城市能级、资源虹吸力和居民财富厚度，也成为决定房地产市场“高度”的关键。
以上海为例，2025年人口保持在5.15万人增长，同时2025年GDP达到5.67万亿，常年占据全国首位，房地产市场容量一直在全国保持前列，2024年以来一二手房年度成交面积连续两年均维持在2000万平方米以上，2026年前5月已达到1078万平方米，住房需求持续稳定释放。
另外，常住人口总量排在第4、增量排在第11的成都，房地产市场容量连续多年排在全国首位，2026年前5月一二手成交总量以952.2万平方米排在首位。这说明成都流入人口的消费能力较高，对购房需求释放的推动作用明显。
人口流向变了，楼市的逻辑也变了。人口总量是楼市的基本盘，持续的人口流入则不断激活市场活力，而城市能级、产业实力与居民购买力，将成为拉开城市之间差距的重要因素。
从近两年人口流动与楼市成交数据不难看出，人口正在向珠三角、长三角核心城市以及中西部强省会加速集聚。
进一步从房地产市场来看，珠三角凭借高强度人口流入形成需求基础，但区域内供需错配问题凸显；长三角城市发展梯度均衡，市场走势更趋稳健；中西部一众省会城市依托省内虹吸效应留住人口，却也面临新增需求转化不足的困境。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，36氪经授权发布。
