深圳二手房正被“降维打击”

这一轮的楼市“小阳春”主要以一线城市二手房推动，北京和上海就是其中的典型。然而，同为一线城市的深圳，却走出了与其他城市不同的行情。

可以说，今年深圳二手房“小阳春”表现平平，尤其是在北京和上海占据成交主流的“老破小”房源上，成交占比不升反降。究其缘由，深圳二手房正被新房“降维打击”。

与北京和上海低总价房源仅存在于二手房市场不同，深圳300万元以下低总价房源在新房与二手房市场同时存在。这一轮“小阳春”深圳新房市场简直将二手房市场“按着打”。

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今年“小阳春”整体行业“弱复苏强分化”特征尤为显著，二手成交强势领先新房成为普遍现象。

然而，深圳今年的“小阳春”表现出了“独家行情”。

数据显示，深圳3-4月二手住宅成交规模稳定回归至2025年以来月均水平，连续两月维持在6000套左右，与此同时，成交均价自年初1月新低回升后，连续3个月保持稳定，短期结束了价格自2023年下半年开始持续的单边下跌走势。

可以说，深圳二手成交“小阳春”表现波澜不惊。

从总价段成交套数占比变化来看，与北京、上海、杭州等其他城市二手房复苏以低总价小面积刚需购房为主不同，深圳低总价、小面积房源成交占比不升反降。

数据显示，深圳300万-500万元总价房源占比达31%，虽然仍是深圳市场主力区间，但2024年至今整体下降趋势较为明显。

200万-300万元区间和200万元以下两个价格段成交占比在2026年之前一直保持上升势头，但进入2026年之后戛然而止，占比明显下降。

不同于上海、北京等一线城市的低总价房源仅存在于二手市场，深圳市场300万元以下低总价房源在新房与二手房市场同时存在，尤其是在本轮调整中新房产品迭代已到位，价格仍处低位，这就造成了二手房市场被新房明显分流，两者形成了此消彼长的关系。

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从新房市场来看，成交套数已经连上三个台阶，2026年3月，深圳商品住宅成交套数较2月大涨64%，4月在3月上涨的基础上，又较3月环比上涨32%。

截至2026年5月24日，深圳商品房住宅共成交4705套，5月还没过完就已比4月全月多成交506套。

同样聚焦到总价段成交套数占比变化来看，无论是总价300万以下还是300-500万区间的房源成交占比都较2024年有一定提升。

其中与二手房300万元以下房源在2026年由升转降相呼应的是，新房总价300万元以下房源占比已连续两个月上涨。

深圳新房市场活跃的背后，是产品力的持续提升。

刚需产品在户型、面积段、得房率、配套上都已经达到可满足客户核心需求的水平，对二手房形成了“降维打击”。

以龙湖观萃苑和振业天境云玺为例，龙湖观萃苑折后均价3.35万/平方米，总价320-490万元/套，振业天境云玺折后均价3.7万/平方米（周边竞品4万元/平方米），总价287-453万元/套。

龙湖观萃苑得房率高达103-110%，精装交付，车位比达1:1.1，且位于公明核心位置。开盘去化率达100%；振业天境云玺为低密高得房率产品，得房率同样超100%，精装交付，且商业、幼儿园、小学、中学齐全，开盘也有49%的去化率。

这两个项目的当前价格皆低于市场预期，同时叠加深圳4·29新政带来的购房资格放宽、公积金贷款额度提升，客户的入场门槛及持有成本均明显下降。

需要注意的是，从500万以下成交板块热力图来看，深圳刚需成交并不是均匀分布，而是高度集中在几个外围承接型板块：龙岗、坪山、宝安西部、龙华北部、光明。

这说明当前刚需客户的选择逻辑很清晰：不是简单追求低价，而是在有限总价内，寻找“产品力、通勤半径、配套兑现、区域成长性”之间的最大公约数。

从当前深圳市场刚需新房“逆袭”二手房来看，对于刚需群体来说，真正缺的，不是低价，而是“预算内可以得到什么”。

过去讨论低总价产品，容易把问题简化成“价格够不够低”。不少项目仍然以折扣、特价房、渠道优惠来争取成交为主。

但深圳当前的市场变化让我们看到，在当前市场环境下，低价本身并不必然带来成交。真正能成交的产品，必须在预算范围内同时满足多个条件：总价可控、面积够用、产品不过时、配套能接受、通勤有支撑。

对于企业而言，如何在预算价格内提供更多的优势和亮点，或将成为关键。当前市场需求并未消失，反而变得更理性，也更挑剔。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。